房价二字紧紧揪着人们的敏感神经。国家统计局发布最新房价数据显示,9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降,二三线城市涨幅回落。市场层面,多地传出楼盘打折、开发商降价的消息,显露出一层冷意。
未来房价走势将如何?会否像社会上有人担心的出现大跌?
“遏制上涨”并非让房价下跌
在过去几十年的发展中,房价上涨的速度非常快。7月31日,中共中央政治局会议用“坚决遏制房价上涨”八个字为房地产市场定调,随后各地纷纷祭出严格的房地产调控政策。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,把“过快”去掉表明了中央的决心。房地产调控目的是房地产市场平稳发展,房价基本平稳。但从根本来说,完全杜绝房价上涨不可能。中国房价现在依然是高房价,目前是想办法不要继续攀升,但很难说高房价时代一去不复返。
“遏制房价上涨”是不是就是让房价下跌?顾云昌表示,也不是这样。“有些地方的房价并不是很高,相对基本合理,随着经济的发展收入的提高,房价也会适当往上涨。”
“房价的涨和跌就像走三步退两步,某一阶段上涨某一阶段又下来,都是正常现象。”顾云昌说,从各国市场来看,平稳健康的市场就是随着收入水平的增长房价也适度增长,防止房价大幅度上涨或下跌。
房价“大起”“大落”都要防范
对于房价走势,清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉在接受经济日报-中国经济网记者采访时表示,从政策的角度来说,希望房地产市场能够保持稳定,避免大起大落。“房地产市场还是要在稳定的基础上慢慢调整,要抑制、消化吸收泡沫,而不是主动刺破。”
对于近期房地产市场显露出的冷意,刘洪玉说,过去防范“大起”,现在有了可能“大落”的危险以后,也要关注这方面。
据中原地产统计数据,截止2018年9月,本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月,继续刷新房地产历史上涨周期最长历史。
未来高房价时代会否终结?刘洪玉表示,房价有景气循环的周期变化。过去涨得快了,将来可能会慢下来,甚至是往下调整。但从更长的趋势看,房价应该随着经济社会的发展,呈现出向上的发展过程。
房价上涨预期悄然改变
值得关注的是,在中央定调坚决遏制房价上涨后,房价预期有了显著的改变。多位专家指出,从公布的相关数据看,在调控政策从严背景下,房地产市场投资和需求显现出“疲软”状态,楼市“金九银十”成色不足。结合当前房地产调控政策无松动迹象,居民对房价增长预期已经发生改变。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,从9月房价上涨和下跌的城市数量看,房价上涨的城市数量为64个,相比8月份的67个已经出现了减少,这说明部分城市开始步入到降价的行列中。后续若市场观望情绪继续加重,房价降温的城市数量会增加。
交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受经济日报-中国经济网记者采访时表示,本轮调控时间和强度持续深化,未来房地产市场走势的不确定性增强。9月房价环比涨幅明显缩窄,市场预期也发生了转变。
进入10月,随着房地产宏观调控进入深水区,有关松绑的声音不断。
10月26日,在股市大盘继续调整的情况下,一个放松限购的谣言,令地产股逆势大涨。在北京,仅一个10万+的楼盘取得预售许可,便被误解读为“放开限价”。
然而,现实的情况是,调控不仅没有松绑,而是在收紧。中原地产研究中心统计数据显示,合计2018年来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%。从8月开始,2个多月时间内,全国已经有超过50多个城市发布了各种房地产监管政策加码的通知。
市场在政策的作用下,从9月中旬开始,昔日楼市常见的促销手段开始重现,10月前后,在万科“活下去”的带动下,恒 大、碧桂园、中粮等品牌房企的降价也不再遮遮掩掩。
“9月,新建商品住宅价格一路高歌猛进的势头开始衰退,市场格局进入至关重要的调整期。”国家统计局的数据分析这样显示。
尤其是昔日涨幅较高的热点二线城市更是首当其冲降价。10月,郑州超30个新盘下调售价,杭州偏远二手房降幅超30%,厦门个别区域二手房总价降几十万……
此时,不乏有人寄希望于政策放松,他们习惯了持续上涨的楼市市场,一旦市场出现变化,部分人就开始寻找各种可能放松的迹象,出现唱涨情绪。
10月29日,新华社发表署名文章称,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。
而在此前一天,住建部在《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》中明确表示,保持调控政策连续性稳定性,落实地方主体责任。坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制投机炒房,促进房地产市场平稳运行。
两天内两大机构连续发声,也表明对于调控的态度和决心。
比如,对保障房“空置”的问题,住建部前天(10月28日)在《通报》中指出,对公租房“空置”问题较为突出的省份重点部署。昨天,北京市住建委就发布通知规定,违规转租、转借公租房家庭5年内取消申请资格。政策从上至下、快速且严密的程度可见一斑。
如今市场下行趋势还在蔓延。10月26日,中国社科院财经战略研究院等机构联合发布的报告预测,短期内一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降,少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。
各地政府在调控房价同时,开始调控租赁市场,自8月起,北京等多个城市针对房租上涨发布政策,比如管控“租金贷”、约谈中介机构等。
中原地产首席分析师张大伟认为,在数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨等机制作用下,调控从过去地方主导转向现在地方主体负责。但也不乏有地方政府在政策执行上,依然是喊打超过真打。有的地方虽然下发了政策条文,但是在执行过程往往走样。房地产调控不是“花拳绣腿”,降房价更不是一朝一夕的事,摆在房地产市场面前的调控将是一个长期艰难的过程。
(房掌柜整理来源自经济日报、新京报)
2022-02-17 10:28
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