爆冷！3991元/㎡，聚龙底价斩获万江1.7万㎡靓地！

3991元/㎡！21500万元！

2019年10月17日，东莞市坤麟实业投资有限公司底价轻松拿下东莞万江拔蛟窝商务金融用地。

聚龙集团

据房掌柜了解，东莞市坤麟实业投资有限公司实则为聚龙集团控股。

聚龙集团，成立于1988年，是一家立足东莞市石龙镇，辐射珠三角的民营企业，创造多元化物业投资，专注地产开发，致力打造精品项目，如汇星商业中心、聚龙湾、御龙湾、聚龙天誉湾等等。

自从聚龙天誉湾项目后，聚龙集团一直在市场上没有大动作。

直到近年，房掌柜跟踪发现，聚龙集团开始在市场上不断拿地，尤其是莞北市场。

2019年10月5日，位于石湾的中骏·聚龙·汇景湾项目示范区惊艳开放，预计项目将会抢在年底入市。

2019年4月4日，博罗县石湾镇黄城塘路北侧地块被惠州市骏镒投资有限公司以总价4.712亿拿下，楼面价约3320.56元/㎡，溢价率20.82%。房掌柜已向聚龙集团高管确认，该公司实则为聚龙集团旗下的子公司。

2018年3月13日，聚龙居置业以“底价2766.192万元+楼面价1320元/㎡”拿下惠州大亚湾霞涌5000㎡住宅地。

2018年1月19日，坐落于谢岗镇谢岗村沙巷定公岭的土地和地上建筑物（原为银湾湖度假村）被聚龙集团通过司法拍卖，以2.5亿拍下了谢岗一7.7万㎡商住项目。

地块概况

万江拔蛟窝的这一宗商务金融用地，位于新城大道北侧，位置非常靓，是万江少有的待开发商业地块。

值得关注的是，该地块由3宗地块组成，合计占地面积17368.35㎡，其中，地块①6695.26㎡；地块②6773.09㎡；地块③3900㎡。值得注意的是，地块①、地块②同为商务金融用地，容积率R≤4.0，而地块③是地下停车场，所以，万江拔蛟窝商服地总建筑面积为53873.4㎡。另外，商业需100%自持至少3年。

另外，地块周边的龙景小区、风临美丽湾、恒大帝景是入住多年的成熟居住区；金地风华公馆目前还有部分房源在售；而中海华庭、珑远翠珑湾、信鸿澜岸等品牌生活小区在不久的未来也将进入开盘热销的阶段，片区生活氛围日渐浓厚。

城区商务金融用地受青睐

经过多年的高强度开发，东莞城区开发强度已逐步接近极限，城区商务金融用地虽不如宅地火热，但是依然受到众多开发商青睐。

2019年8月，万江坝头经济联合社以“底价4258万元+802元/㎡”夺东莞万江商务金融用地，值得一提的是，地块最高可建120米高楼，但该地块仅出让8年。

2019年4月，4房企竞价16轮，保利以楼面价7866元/㎡，脱颖而出夺下东莞南城袁屋边商务金融用地。

2016年5月，南城莞太路与环城路交汇处2.3万㎡商服地出让，经历四家房企三十四轮的激烈竞价，最终被阳光城63944万元夺下，楼面价7788.62元/㎡，地块最终开发成了阳光城MODO。

2016年2月，南城三元里四环路南侧1.4万㎡商服地引来四个资本大鳄争夺，经历57轮报价，最终被保利夺下。成交楼面价为4857元/平方米，溢价率达到94%。地块现已开发成保利珑远国际广场。

商改住几无可能 写字楼市场迎新时代

曾经，商服地建设住宅类产品出售的模式被广泛应用，40年产权的商业公寓更一度占据东莞楼市的重要一角。

2017年10月，东莞出台《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》，严禁商业、办公类建筑改造成居住用途。

近几年，东莞出让的商务金融用地规划条件里也明确平面布局不得采用住宅套型式设计，应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置厨房。换句话说，就是说近几年拍卖的商务金融用地都只能建成办公类产品。

随着东莞产业转型升级，大量新兴行业持续进驻，对高端写字楼的需求日益增加，东莞的写字楼市场也升级换代进入到甲级写字楼时代。

目前东莞城区市场上在售的写字楼项目众多，包括民盈山国贸中心、万科首铸东江之星、保利珑远国际广场、寰宇汇金中心等，这些写字楼产品基本涵盖市场上所有面积段，主流产品价格都在1.5-2.5万/㎡，比同区域洋房价格略低。

写字楼售价虽然低于洋房，但租金回报率却高于住宅，东莞中原战略研究中心统计数据显示，2008年至2017年，东莞城区写字楼的租赁比例维持在80%-85%之间，维持着平稳的租赁比例。而租金却翻了一倍。2008年，东莞城区主流写字楼月租均价约为30元/㎡，到2018年已经超过65元/㎡，呈现着上升的趋势。而2018年，东莞住宅月租金仅为31元/㎡。