热点城市土地市场逆市而上 高地价或生挤出效应

    近期全国楼市总体疲态初显，热点城市土地市场却逆市而上，楼面价格频创新高。北京某地块出让楼面均价仅隔一天就较相邻地块价格上涨超过万元。在当前住宅供求关系基本平衡并趋向饱和的大背景下，热点城市地价非理性上涨或将存在一定程度挤出效应，可能促使中低收入人群向城市边缘区域流动，进而导致产业结构失衡和资源虹吸效应，值得高度关注。

　　据数据显示，2015年前三季度，全国300个城市各类土地成交面积同比下降30.1%，各类土地成交出让金同比减少22.7%。其中，住宅用地成交面积同比大幅下降33.6%，出让金同比减少18.9%。但2015年9月，包括北上广深在内的十大热点城市土地出让金收入同比上涨63%，环比上涨89.7%，北京等一线城市土地市场尤为热闹，楼面价格屡创新高，并超过同区域二手住宅价格。热点城市土地市场升温与全国降温形成明显反差。这种土地市场运行反差，在某种程度上反映出当前“资产配置荒”的现实环境。

　　 这种热点城市地价过快上涨态势恐将产生挤出效应。

　　一是人口挤出效应。近年来，热点城市地价炒作呈现城市核心区域向外逐步扩散的轨迹，城市非传统中心区域的地价、房价也屡创新高，客观形成城市建设“摊大饼”模式，致使城市中低收入人群被一步步挤出城市中心区和核心区，阶梯式向城市边缘流动，一定程度上增加了城市交通和社会管理的难度，也降低了城市居民的生活满意度。

　　 二是产业挤出效应。城市产业高中低端结构相对稳定，以适应城市不同就业人群特点，满足城市不同产品与服务需求，促进地方经济社会稳健发展。但高地价以及高地价传导下的高房价必然会破坏城市产业高中低端布局。部分低端生活服务业难以承担城市核心区域高房价或高房租而在城市边缘布局，导致城市核心区域相应服务供应不足。而所谓高端产业也大多集中在金融地产领域，导致城市产业结构明显失衡，未来增长动力受限。

　　 三是非热点城市资源挤出效应。高房价下的热点城市要想保住竞争优势，需要高端人才聚集和优势资源集中来支撑，进而必然提高人才报酬和资源回报，这将对非热点城市资源形成挤出效应。北京、上海、广州等热点城市均是金融业高度发达、人才集中的区域，对周边城市资源具有虹吸效应，加剧了区域经济不平衡状态。

　　 且不说高昂地价能否顺利向下传导，就绝对价位而言，一线热点城市住宅交易价格已媲美甚至超过其他国际大都市水平，而租金收益率却远低于保本理财，反映出投资价值趋势性下降。据中介人士分析，当前主要依靠“置换”需求支撑热点城市住宅价格高位上涨，但住宅“置换”链条终端为中低收入人群，购买力改善空间十分有限，通过“置换”需求链条持续支撑地价高位上涨的价格传导机制存在先天脆弱性。热点城市住宅价格存在下跌风险，历史上东京、香港、台北等大都市住宅价格也曾出现过大幅下跌。随着互联网、物联网等新经济模式的崛起与发展，市场空间距离将不再是制约经济发展的首要因素，热点城市人口资源集中的内在动力也会出现趋势性消退。从根本上说，房地产作为我国经济增长驱动力的历史正在逐渐结束。而热点城市对房地产业的过度依赖，不利于城市未来稳健发展。一旦地产业发展动力消减，热点城市或将面临巨大的经济社会发展压力。