因地施策释放改善型需求 谨防泡沫以消化库存为主要

　　上个月底，负有房地产市场宏观调控责任的五个部委，先后发了三个文件，把土地、金融、税收等“政策工具箱”里的主要调控工具都用上了。从“限供给”“去库存”“低首付”“降利率”等各个方面，覆盖供给端和需求端，力度之大，前所未有。

　　值得注意的是，此次调控目标明确，即释放改善型需求，还从供应端调节房子库存量，用控制土地供应量来调节楼市。

　　控制用地供应

　　调节库存

　　国土资源部、住建部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，要求通过严控供应规模、优化供给套型来限制“过剩”的楼市，通过购买商品房作为保障房的方式来去库存。值得注意的是，总体上是以方向性、指导性为主，政策重点是针对市场结构方面，没有以往对市场运行进行行政干预的具体内容。

　　如果说央行及其他几个推出政策的部委，更多地在解决需求问题，土地方面的调控政策则是在供给方面下功夫。鼓励地方政府合理确定住房用地供应量，按照本地区住房市场供需状况来调整土地供应，并允许地方政府通过土地用途转换等方式，将尚未建设或完工的房地产用地转换成其他用地。

　　《通知》里为未来土地用途提供了新的方向，对于房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

　　因地施策释放改善型需求

　　这一轮调控，从各部委下发的文件看，跟前几轮调控思路完全不同。最明显的差异就是找准了“释放改善型需求”作为稳定住房消费的突破口。无论是央行、住建部和银监会联合下发的完善个人住房信贷政策，还是财政部下发的调整住房营业税政策，都把政策靶心对准了“改善性需求”。

　　之前的很多调控政策存在一个严重的问题，即全国齐吃一服药。房地产市场是一个区位性特别强的市场，大中小城市面临的市场环境截然不同，过去的调控基本上“一刀切”。此次调控就注意到“因地施策”，在《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，鼓励地方政府打通“保障房”和“商品房”这两类房源，“十二五”期间新建3600万套保障房的目标完成后，从总量上可以满足城镇居民的住房保障需求，保障方式也将从以实物建房为主转向“补贴和实物建房”并举，这可以起到“一举三得”之效，既缓解了地方政府保障房建设资金压力，又能够有序消化当地的商品房，还改善了房地产开发企业的现金流、稳定了商品房市场，最后通过共有产权等方式回收政府资金，形成保障房可持续的资金来源。

　　谨防泡沫以消化库存为主

　　客观地说，这一轮房地产市场调控的难度非常之大，是在“稳市场、防风险和调结构”这三大目标之间“走钢丝”，每一个目标都要兼顾，要求政策的制定者施展非常高明的调控艺术。

　　据了解，目前各城市改善型需求占住房需求的比重在30%左右，大城市的比重要高于中小城市，这是因为大城市由于“孩子上学、老人看病、职业变动”等原因更容易产生“以旧换新、以小换大”的需求。如果能充分释放这类需求，就能够为整个住房市场和住房消费的稳定发挥“压舱石”作用。