央行降准加快楼市新政落地 但济南刚需房价不会上涨

　　19日晚，央行突然宣布自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。对此，房价点评网济南首席分析师王伟认为，降准增加了此前“330新政”落地的可行性，房企将抓住“窗口期”迅速出货，但济南的刚需房价不会涨。

　　“整体上感觉最近针对房地产的‘大招’特别多，这次降准虽然力度比较大，但是经过这一轮的政策轰炸，人们已经具有了‘免疫力’，普通购房者反应并不强烈。”房价点评网济南首席分析师王伟认为，对于房地产市场，降准增加了“330”一系列政策落地的可行性，特别是二套房首付四成的政策落地，对改善型需求的释放有刺激作用;另外，预计降准之后降息将很快出现，而且降息的空间比降准更大。

　　记者了解到，中央“330新政”出台以后，业内普遍看好改善型住宅的市场走势，但作为普通民众置业资本的最大来源，商业银行对新政的兑现滞后，制约了中央政策的救市效果，就济南而言，此前仅有5家银行落地了二套房首付四成的政策。

　　此次央行降准一个点后，本轮央行累计已经有两次降息两次降准，而每一次政府救市政策的出台，都会伴随有房价上涨的呐喊声。对此，王伟认为，政策对楼市起到的只是辅助作用，供需关系才是决定房价走势的关键。

　　记者了解到，截止今年3月底，济南的商品住宅存量是473万㎡，较2013年年底的存量增加了27%，去化周期大约为7个月(去化周期=存量/过去12个月月均成交量)。

　　“想象一下，如果开发商涨了价，影响了成交量，在存量数据不变或者继续变大的时候，去化周期就会变大。”王伟认为，在济南目前存量较高的情况下，需要快速的去化才能保证消化周期的健康水平，因此房企会抓住“窗口期”迅速出货，而不是在这个时候涨价。

　　王伟认为，政府一系列的救市政策，将使得济南楼盘间的“分化”特征更加明显。“对于占市场大多数的刚需楼盘来说，特别是区域竞争激烈的刚需楼盘，要紧的还是要去库存;而对于改善型楼盘，特别是区位条件、产品条件都比较稀缺的楼盘来说，价格借势上涨的可能性大。”