深圳土地资源日益稀缺 多个房企启动新房豪宅化之路

　　近日，《第一财经日报》记者获悉，深圳住宅旧改标杆项目鹿丹村将蝶变为深圳顶级豪宅之一，项目操盘方是地产界盈利能力最强的中海地产。

　　中海地产内部人士对本报记者透露，中海深圳公司未来几年的目标是年销售额冲刺200亿元，但深圳的土地越来越难拿，主攻豪宅是实现这一目标为数不多的选择。

　　由一个破败不堪的旧改小区晋升顶级豪宅，鹿丹村的转变只是深圳楼市发展的一个缩影。随着土地资源的稀缺、地价攀升，深圳新房快速豪宅化。

　　深圳经济持续高速发展，创造了一批新富阶层，他们成为豪宅的买单者，一些港澳台及海外人士也涌向深圳楼市。

　　鹿丹村蝶变之路

　　作为深圳首个成功拆除改造的住宅小区，鹿丹村的重建有着诸多示范意义。

　　1989年，与香港仅一河之隔的鹿丹村小区竣工，是深圳较早的多层福利住宅小区，住户中有许多官员，让鹿丹村有了“名流村”之称。

　　风光是短暂的。由于建造时使用了大量海砂，鹿丹村小区建成没多久就出现了漏水、墙体开裂等质量问题。2000年，鹿丹村业主要求政府进行重建，但直到14年后，该项目才在政府的主导之下完成拆除。在其之前，深圳尚无商品房住宅小区成功拆除的案例。

　　鹿丹村的重建也开创了深圳旧改项目的先例。今年2月，政府首次以“定地价、竞容积率”的方式出让鹿丹村地块，即定好地价和回迁物业面积，向下竞争可售商品住房建筑面积，压低项目容积率。这在深圳乃至全国都是首例。

　　该地块总价8.88亿元，开发商需无偿向政府移交回迁住房14.4万平方米，起始可售商品住房面积为9万平方米。竞买人每举一次牌，可售建筑面积就会相应变少。

　　即便如此，竞拍当天仍然吸引了万科、中海地产、招商地产(35.95, 0.00, 0.00%)等8家房企前来。最终经过近70轮举牌，中海地产以可售面积3.99万平方米胜出。

　　深圳地产界测算，加上回迁房成本，中海地产此次拿地的楼面价已接近4万元/平方米。

　　半年多以后，鹿丹村变身中海天钻，成为中海地产最高端的豪宅项目之一。深圳中海天钻营销负责人告诉《第一财经日报》记者，天钻可售套数仅约200套，单价将超10万/平方米，项目总货值超过50亿元。

　　该项目处于黄金地段：紧邻深圳河，周边分布着京基100、万象城、高价地大厦等高端项目。业内预计中海天钻将跻身深圳最贵豪宅之列。

　　上述营销负责人透露，中海地产内部也将天钻定位标杆项目，一些创新举措在这里试验，如中海地产首次在天钻尝试定制化，在内部非毛坯上提供非毛坯风格、户型、设备等组合套餐等，能满足不同客户的需求，为后续的其他豪宅开发提供经验。

　　定制化听上去很简单，如要真正落地，则考验着房企的管控模式。但中海地产的豪宅化选择并非个案，对于想在深圳长远立足的房企而言，大多需要付出昂贵的代价获取土地，为了获取合理利润，房价也只能水涨船高，豪宅是可选择的方向之一。因此这也考验着落子深圳的开发商们，在开发模式、产品等方面不断“飞得更高”。