房企偿债压力日益加剧 进入卖卖卖模式不止万达一家

日前，万达与融创、富力的交易在市场中引起不小的轰动，前者接连出售旗下13个文旅项目及77家酒店，直接套现638亿元。

虽然万达否认抛售资产是为解决负债问题，但房企的高负债问题却再度成为焦点。报告指出，随着房地产市场限购、限贷政策不断加码，热点城市成交已经开始放缓、价格承压，加上融资环境的持续收紧，房地产上市公司未来或面临销售端、资金端的双重挤压，房企高负债运营的风险正在加大。

“卖卖卖”模式不止万达一家

万达与融创、富力本月完成了一笔交易，前者接连出售旗下13个文旅项目及77家酒店，直接套现638亿元。对于此举，王健林表示是为了将企业向轻资产型转化。其实，万达出售旗下资产的脚步并未停歇，7月25日，珠江人寿相关人士向本报记者证实，珠江人寿目前已经接下了3家万达系资产，分别为南昌西湖万达广场投资有限公司、大同万达房地产有限公司和崇州万达广场置业有限公司。

实际上，在万达大幅变卖资产的同时，其他房企也没闲着，比如SOHO中国。今年以来，SOHO中国连续两度出售旗下资产，6月份，SOHO中国以35.73亿元出售虹口SOHO，在不足十天以后，SOHO再度宣布将整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目，这也是其首次整售在北京的物业资产。公开资料显示，从2014年至今，SOHO中国已先后4次成功出售旗下资产，涉及金额达到236亿元。

此外，丰华股份也在今年上半年完成房地产资产的出售，根据其上周五发布的半年报显示，丰华股份在报告期内完成了旗下全资子公司北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司的100%股权转让，转让金额为2.9亿元，这也直接导致丰华股份上半年盈利1.01亿元，同比增长12倍。

房企 偿债压力日益加剧

房企在出售资产套现的同时，从侧面也揭示出目前房企高负债状况下的资金压力。根据报告显示，截至2016年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.92%；大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为73.52%，同比上升0.86个百分点。部分房企杠杆率较高，20.63%和30.51%的沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率在80%以上，与上年相比，分别增加了3.97、3.39个百分点。

  而到了今年一季度，房企负债率有增无减。Wind数据显示，截至今年一季度末，沪深两市136家上市房企中，资产负债率在70%以上的有62家，占比45.6%，其中，鲁商置业、珠江控股以及*ST金宇负债率均在90%以上，而从总负债的增减情况来看，90家公司负债金额同比增长率均为正值，海德股份、新光圆成、海航基础、中房地产、阳光城、广宇发展、天保基建等7家公司总负债金额同比增长则达到一倍以上。在港股上市的内地房企负债率也呈现出高值水平，截至去年年末，融创中国资产负债率为87.92%，高居榜首，而碧桂园、中国恒 大、绿地香港等资产负债率也在80%以上。

负债率高企之下，房企面临的偿债压力也日益加剧。Wind数据显示，今年房企企业偿债规模达到1007.3亿元，而去年全年房企到期债券规模仅为629亿元，同比增长60%。今年下半年地产企业债券到期规模521.49亿元，其中，荣盛发展、金融街、金茂三家公司下半年债券到期规模分别为30亿元、25亿元、20亿元，占据前三位，而紧接着未来两年房企债券到期规模还将持续增长，2018年、2019年债券到期规模将分别达到2069.71亿元、4026.52亿元，同比增长幅度达到105.5%、94.5%。

但是今年以来随着融资成本的增长，又使得房企的资金问题雪上加霜。2017年来，房企发债利率多在5%~6%以上，到6月，多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。相比之下，2016年的平均融资成本在4%左右的水平。根据中原地产统计数据显示，今年上半年，房地产企业在内地的融资规模与去年同期相比，降幅达74%，融资金额仅为1771.8亿。