楼市调控效果初显 9月全国住宅待售库存同比下降22%

　　下一阶段，房地产政策要紧紧围绕十九大关于住房领域的要求，尤其要特别关注“新市民”住房中的不平衡不充分问题。

　　■国务院发展研究中心市场经济研究所研究员 刘卫民

　　十九大报告再次明确强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。在前期一系列政策调控的作用下，整个住房市场也呈现出逐步降温趋势，房地产调控取得阶段性成果。

　　前三季度商品房销售面积累计同比增速10.3%，较1—8月份回落了2.4个百分点。在首付和贷款利率方面“去杠杆”的作用下，房地产开发资金来源中个人按揭贷款的累计同比增速为1.3%，较1—8月份回落了1.1个百分点，前三季度以来，个人按揭贷款的累计同比增速保持持续下降态势。9月份，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。但部分二线城市的房地产市场仍值得关注，沈阳、长沙、南宁、重庆、西安等城市同比涨幅均在10%以上。

　　在房地产市场价格总体降温的同时，房地产投资增速并未出现持续失速，前三季度房地产开发投资完成额增速为8.1%，较1—8月份反而上升了0.2个百分点。

　　究其原因，从房地产销售传导到投资端，仍有一定的时间滞后性，更为主要的原因是随着去库存政策效应发酵，9月份全国住宅待售库存同比下降22%，导致部分开发企业补库存的动机明显，一些企业的拿地积极性较高。前三季度，土地购置面积累计同比增长12.2%，而去年同期土地购置面积累计同比下降6.1%。从后续房地产投资增速走势来看，未来一段时间内房地产调控力度不会减弱。前三季度新开工速度累计同比增速已经下降到6.8%，较1—8月份下降了0.8个百分点，新开工对投资的支撑力度趋弱，加之季节性因素，预计四季度房地产投资增速将呈现趋稳回落走势。

　　下一阶段，房地产政策要紧紧围绕十九大关于住房领域的要求，尤其要特别关注“新市民”住房中的不平衡不充分问题。

　　2016年的《中国流动人口发展报告》指出，流动人口中的家庭化流动趋势加强，流入人口的家庭规模有所扩大。按照国家统计局的数据，2016年农民工月均收入为3275元，一个三口之家的年收入为7.9万元;按照城镇居民人均可支配收入水平，城镇居民三口之家的可支配收入为10.1万元，可见农民工家庭收入与城镇居民家庭的平均水平仍存在一定差距，农业转移人口的房价收入比要比平均水平高出28%左右。

　　因此，在继续坚持抑制投资投机需求的同时，对购买首套自住基本住房的“新市民”要给予信贷、税收政策方面的支持。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，将新市民纳入租购体系，尽快实现租售同权，让新市民享受到深化改革和新型城镇化建设的红利。