当前位置:潮汕房地产网  > 楼市聚焦  > 市场研究

住房需求将转为质需求 楼市未来20年或迎低频长周期

潮汕房地产网-房掌柜 2017-11-29 15:52:35来源:21世纪经济报道 王营
[摘要]在楼市过去20年发展中,实际是三年一轮的波动,楼市会伴随经济的波动情况产生波动。未来则不同,将进入平稳增长周期。未来一二线城市将从增量市场转为存量市场,而住房需求将从量的增长转为质的需求...

在楼市过去20年发展中,实际是三年一轮的波动,楼市会伴随经济的波动情况产生波动。未来则不同,将进入平稳增长周期。未来一二线城市将从增量市场转为存量市场,而住房需求将从量的增长转为质的需求。

旭辉集团董事长林中近期发表了一个楼市长周期论。据他观察,房地产实际上是20年一个长周期。过去的1998年到2017年,是高速增长、高频波动的长周期,但在新的政策、新的形势、新的行业起点下,未来20年是平稳增长、低频波动的长周期。

林中认为,未来十年甚至十五年,中国房地产市场调控方式基本会沿用行政调控+宏观工具调控混搭使用。

如果从长周期角度来看本轮房地产调控。从去年下半年开始算起,本轮调控已经持续逾一年。密集调控自今年3月份开始,持续超半年。按照惯常规律,楼市开始表现出对政策逐渐适应,从而进入平稳周期,并在低谷徘徊。

以北京二手房市场为例。目前该市场价格调整非常明显,从4月至今的6个月累计跌幅超过15%,部分区域房源价格跌幅近20%,已近2016年四季度水平。低谷之后,楼市还会再进入大小年的惯常周期吗?

楼市低谷徘徊

按照惯常调控规律,楼市在逐渐适应调整政策之后,开始步入低点稳定周期。

以调控最为严峻的北京为例。据伟业我爱我家市场研究院统计,2017年11月中上旬(1日-20日),北京全市二手住宅共网签5256套,与10月中上旬相比上涨64.5%,同比2016年11月中上旬下降57.3%。其中,单日网签量在400套以上的有11月6日的428套、11月13日456套、11月20日的452套,整体网签量依旧维持在每日400套上下的低水平。

从调控之后,北京单月市场表现看,3月份时,北京二手住宅中上旬网签量将近14000套;7、8月份时,中上旬的网签量下跌到仅有4600余套,跌幅达67%;交易量在7-8月份触底后,9月份开始出现企稳回升势头;11月中上旬的网签量与7、8月份同期相比回升了13%左右。

根据安居客房产研究院的监测,今年北京二手市场与传统意义上的“金九银十”相差甚远,表现只能用“铜九铁十”来形容。从成交量看,去年9、10月分别有超3万套和超2万套,而今年9、10月份,成交量持续低于1万套, 9月的同比下降幅度达67%左右。

安居客房产研究院分析师朱万鹏实地调查发现,目前北京二手房价已回到去年9、 10月份的位置,也就是第一轮大涨的结束时期。按照现在市场资金转化收益来看,这个价位已经达到一个较低位置,再回落已经不太可能。从最近中介机构访客量来看,看房人群有所增加,但因为高首付、购房资格等门槛的限制,成交量并不会有过大上升。可以说,现在的市场已经达到调控效果,另外“房住不炒”的定位也将持续坚定不移。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,北京二手房市场目前整体处在低位企稳、稳中有升的态势中,前者是政策调控所致,后者则是市场需求所致。北京二手房市场在低点稳定几个月的同时,房价也在持续小幅下跌,买方话语权逐步增大,部分有首次置业需求或改善需求的客户开始借此机会考虑购房,市场因此回温。不过他指出,在投资投机需求被堵、改善需求购房成本增加的情况下,目前首次置业需求和有能力改善的需求相对较少,这类需求释放也比较缓慢,加上握有主动权,其心态更加理性,挑选也更加慎重,所以市场回温幅度较小。

未来长周期

安居客房产研究院首席分析师张波认为,从国家统计局北京调查总队此前公布的数据来看,北京二手房销售价格已经连续半年呈现下滑,新建商品房销售面积也同比下降44.4%,这和调控政策不无关系。从短期来看,调控政策短时间内肯定不会取消,由于北京的调控政策已是全国最严,再度收紧的几率也极小。延伸到楼市交易活跃度,截止到春节前都不会高增长,到明年3月份后或迎来价平量升局面。

从更长远的周期判断,张波认为,受长效机制影响,未来楼市的波动性尤其是房价的波动性一定会小于2016年前。从这个基本面来看,他表示,楼市未来出现所谓大年或小年的概率也极小,当然由于“五限”类的短期调控措施至少在明年中期都不会有放松迹象,可以预期,明年楼市量缩价平将是大概率方向。

回顾楼市调控周期,从1981年开始在深圳、广州试点商品房开始,国内经历了数次调控。1993年的调控,导致1993年到1998年房地产持续降温,1998年试点住房制度改革到2004年供给侧调控,2005年需求侧调控、2006年调控结构、2009年刺激楼市、2010年再次收紧、2014年再次刺激、2016年再次调控。楼市调控的频繁与其受重视程度可见一斑。

张波认为,长周期的判断要结合人口因素,这一方面是实力购房人群数量的变化,另一方面是不同城市对于人口的吸聚力量。随着人口红利消失,大量人口向都市群聚集,未来20年房地产交易总量将会放缓,不同区域将呈现分化效应。

责任编辑:庄晓霞
您可以使用键盘的←和→进行翻页

【转载声明】转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】出于传递更多信息之目的,房掌柜转载的内容均注明出处和作者,但并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如转载内容涉及版权事宜,请联系房掌柜采编中心删除,电话020-38891573,邮箱27312702@qq.com

读者评论

 

新闻排行

  1. 1潮惠高速潮州段预计明年底全线通车 完成投资7.68亿
  2. 2海博一品风情街正式开盘 自成繁华商圈极具投资潜力
  3. 3广梅汕铁路 潮汕环线先行工程计划在今年底开工建设
  4. 4需要办理遗产继承公证 不能隐瞒着其他法定的继承人
  5. 5汕头扩容提质百亿项目落地 东海岸新城已经初具规模
  6. 6普宁流沙凯逸阳光三房二厅到五房二厅 预计2017年可交付使用
  7. 7南京朗诗32万年薪招置业顾问 要求颜值高无工作经验
  8. 8天津滨海爆炸万科3小区受损 区域执行官刘肖赶赴现场
  9. 9粤电集团公司在汕投资发展 总投资110亿元LNG项目
  10. 10汪涛:房地产销售现回暖 三四五线城市库存量非常高

新闻推荐

  1. 1毛盛勇:房地产市场运行总体平稳 楼市调控取得成效
  2. 2房地产市场长效机制建设加速 以租代售行为将被杜绝
  3. 3前11月份全国房地产开发投资同比名义增长达7.5%
  4. 4商品房销售面积和销售额增速依然较高 或创历史纪录
  5. 5榕城进安街周边住户告别“水浸街” 修建工程今开工
  6. 6小公园首个公共停车场年底开放 正如火如荼推进建设
  7. 7多个城市加速土地供应 租赁用地供应占比三成成标配
  8. 8汕头陇田西湖村乡贤捐资建公寓解决贫困户“住房难”
  9. 9广东省开展消防安全专项行动 群租房需装火灾报警器
  10. 10专家建议加快土地改革 城镇化为基础协调发展新格局

楼盘推荐

视频推荐