房地产市场长效机制建设加速 以租代售行为将被杜绝

　　12月8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作，针对房地产市场提出“加快住房制度改革和长效机制建设”。而近日，北京某楼盘疑似出现“以租代售”行为，专家指出，关于住房租赁的相关细则会陆续出台，这样的行为将被杜绝。

　　“以租代售”违反“房住不炒”精神

　　近期，“中国铁建理想家”项目涉嫌“以租代售”事件引发市场高度关注。有报道称，该楼盘销售人员对外表示，要想在此租一套100平方米的两居室，需一次性交纳10年租金和20年押金，初步估算约180万元。

　　该报道引起市场及监管部门注意，12月11日，北京市住建委紧急约谈“中国铁建理想家”项目开发企业——北京欣达置业有限公司相关负责人，并立即启动对该项目是否存在“以租代售”行为的调查。对此，北京欣达置业表示，目前“中国铁建理想家”项目的运营方案尚未确定，也未明确租赁价格、交纳方式和押金数额等事宜。

　　不过，虽然北京市住建委未发现该项目存在违规收取租金和“收取20年押金”的实际销售行为，但确实存在销售人员未按要求进行押金及租赁信息表述的不当行为。据此，北京市住建委要求北京欣达置业立即进行全面自查和整改。

　　亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东认为，做带有出售性质的“租赁”，是还没很好领会今年以来不断强调的“房住不炒”精神。随着未来相关细则陆续出台，这类情况将不复存在。预计到明年两会期间，关于建设住房租赁市场的具体方案和细则会出台，“到那时，这种乱象应该会有变化，这是大的政策导向。”

　　沪再推租赁住宅用地

　　从年初提出差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设持续推进，再到十九大重申“房住不炒”和“租购并举”，中央立足供给侧的施政方向已逐渐明晰，政策正趋理性，可预期房地产市场长效机制将在未来有节奏地逐步完善。

　　张化东表示，中央再次强调之后，住房租赁市场的建设步伐会进一步加快。此次中央政治局讨论的内容，会在即将召开的中央经济工作会议上得到落实，推出具体措施，整个租赁市场的发展进程，特别是在12个试点城市可能加快，且会以各地方政府为主的地方性政策来推进。“如果从土地层面推进，政策效果可能更好。据我了解，很多城市的供地指标里也写清哪些是租赁用地。此外，还有不少从金融角度推出的政策。”

　　自新一轮加快住房租赁市场发展的政策发布以来，首批开展住房租赁试点的12个城市以及北京、上海等一线城市，都不断推出租赁住宅用地。12月12日，上海再成交6宗租赁住宅用地，分布于黄浦区、闵行区、浦东新区，合计出让面积16.6万平方米。

　　据悉，6宗租赁用地住宅要求全部装修，租赁住房物业须严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业，并持续出租运营。据中国指数研究院统计，自7月首次推出租赁住房用地以来，上海已推出20余宗租赁住宅用地，合计建筑面积近200万平方米。

　　中国指数研究院指数研究中心总监白彦军表示，从国际经验来看，租房市场的发展是大趋势，主要欧美发达国家的住房自有率可能都不到50%，许多人要通过租赁解决住房问题。因此，国内住房方式多元化是大趋势，租赁是很重要的一个部分，未来会受到更多关注。“目前很多城市，比如上海就明确表态由国企引领推动住房市场供给，维持其稳定。”张化东表示，建立住房租赁市场长效机制不只是推进租购并举，还应包括保障房建设及税制改革等一整套机制。