【掌柜日报】住房租赁市场快速增长 仍需警惕“租赁泡沫”

　　经济日报-中国经济网北京12月21日讯（记者 王轶辰）2017年是住房租赁政策在全国各地加速深化的一年，各路资本密集布局的同时，住房租赁市场也在快速增长。近日，58集团房产数据研究院发布《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》（下称《蓝皮书》）显示，2017年58租房全国“APP端租房需求”较2016年增长57%，第四季度租房需求较2016年同比增长71%。预计未来三年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场的成长空间非常广阔。

　　过去的一年多里，在政府的连续强力调控下，房地产市场走势不断趋稳，房价得到有效控制，与此同时，住房租赁市场的启动成为楼市最大亮点。自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。

　　安居客房产研究院首席分析师张波表示，目前已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。

　　与土地供应积极因素相应的，是大型房产企业在2017年积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。58集团房产数据研究院统计显示，截止2017年12月15日，全国10城涉及住宅的自持用地（含部分自持）达149宗，自持体量约514万方米。其中杭州达到了51宗之多，上海和天津分别有29宗，北京也有27宗之多。“房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。”张波说。

　　在租金方面，《蓝皮书》显示，2017年全国人均月租金同比上涨16.7%。北京人均月租金为2795元，和2016年相比上涨14%。新一线城市中，成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%，达到1008元。综合2017年全年数据，杭州成为人均月租金最高的新一线城市，达到1550元，对比2016年上涨了6%。其他诸如重庆、郑州、长沙、青岛等城市，人均月租金同比涨幅在5%到10%之间。

　　张波分析说，翻看历史数据，一线城市和新一线城市在2012年到2016年的租金涨幅基本每年都在8%至15%之间。随着近几年租房人群对品质生活的追求持续推动中高端租赁市场的发展，租金将保持稳中有升。

　　在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下，长租公寓、REITs、信用租房成为2017年住房租赁市场运营模式的新亮点。数据显示，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间。长租公寓模式正受到越来越多租客，尤其是年轻人的欢迎，也吸引了众多全国知名房产企业的布局。2017年，万科地产旗下“泊寓”，在全国范围内加速扩张；碧桂园长租公寓在多个城市布局了15个项目；金地、龙湖、万达、旭辉、绿地、保利也都已入局。

　　在张波看来，国内长租公寓行业兴起不足十年，未来有很大的发展空间。2015年全国品牌公寓占比仅为0.8%；根据增幅预测，到2020年时将达到6.0%，但与发达国家品牌公寓在租赁市场25%至30%的占比相比仍有巨大潜力可挖。

　　此外，我国流动人口规模庞大且具有非常显著的新特征、新趋势。链家研究院近日发布的《2018年中国房地产市场展望》指出，目前，中国流动人口规模超过2.47亿人，主要包括外出农民工和大学生，集中在少数城市，人口流动趋于家庭化、稳定化，大多数从事服务业，对住房需求跟过去的流动人口发生较大差异。

　　“市场上目前没有针对流动人口的品质化、标准化的产品。2018年，在政策的推动下，针对流动人口的租赁政策有可能出台，在租金补贴的帮助下，会有大量的企业和资金进入到这一市场，行业将面临新机会。”链家研究院院长杨现领则认为，2018年针对城市流动人口的租赁市场将迎来增长。

　　不过，杨现领也表达了对住房租赁市场的担忧。他表示，在政策的激励下，大量企业短时间内集中涌入住房租赁市场。从链家的数据来看，目前租赁住房供给的数量要远大于实际租房需求量，一些租赁企业的房屋空置率较高，要谨防租赁市场泡沫的出现。