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2018年楼市预测:调控政策不退 杠杆买房门槛增高

来源:中国新闻网  李桁 潮汕房掌柜  2017-12-29 01:57:03
[摘要]2017年即将过去,2018年楼市的调控政策成为大众关注话题。目前来看,政策放松的可能性并不大。12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政

  元月新盘只有5个 开发商选择观望

  根据亚豪机构统计数据显示,2018年1月,北京商品住宅市场预计仅有5个项目入市,其中包括金樾和著、御景湿地及永泰·西山御园3个纯新盘,以及玺萌壹號院、北京城建(600266,股吧)·北京合院两个老项目后期。

  对于元月市场新盘数量的骤减,大兴区某楼盘营销负责人向北青报记者透露了他的看法,一方面,在调控政策落地以来,新房市场更加“接地气”,产品和价位都较为贴近购房者的置业需求和能力,开发商对于开盘也更加谨慎;另一方面,快过年了,开发商冲刺业绩的任务已经在12月份完成了,不用再刻意追求销售额,因此明年1月不会策划推新、促销等活动。

  上述营销负责人表示,从以往经验来看,临近春节,到访购房人成交的可能性不大,真正做出决定还要等过了年。“因此,公司在春节期间主要是蓄客,开盘推新房源要等明年3月之后了。”

资料图:福州一处商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄

  资料图:福州一处商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄

  值得关注的是,不仅是新盘供应有限,不少在售项目都出现了去化困难的现象,其中不乏之前热销的楼盘。亦庄某在售老项目,多次成为当地的热销盘,但新推出的一期三居室房源,在北京市住建委网站上的成交记录却只有几套。据北青报记者了解,这与该盘的定价策略有关。今年8月份该项目推出的四居室房源报价在6.5万元/平方米左右,而此次开盘房源报价则为6.8万元/平方米。“目前市场上卖得好的房源都是低于市场价开盘的,如果一二手房价格倒挂,可能就要排队抢房了。像不久前开盘销售了12个亿的首开·熙悦安郡,就采取了低调的策略,定价低于周边的在售住宅1万-2万元/平方米。而价格不降反升的项目,恐怕就没那么容易去化了。” 业内人士认为,这是市场降温的迹象,也说明目前市场趋于理性,“买涨不买跌”的投资逻辑开始淡化。

  成交数据显示,新房交易量再次跌入谷底。上周(12月18日-12月24日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签665套,环比第50周减少374套,下降36%。业内人士认为,即便有项目赶在年底前冲刺入市,但预计去化效果也不会太理想。

  三个原因导致新盘供应不足

  成交的不理想,也导致了新盘的入市态度很不积极。1月份只有5个新盘,也延续了2017年供应端的低迷态势。数据显示,截至12月26日,2017年北京商品住宅市场仅有118个(次)项目入市,同比减少162个,新增供应19132套,同比减少127%。而月均入市量仅不到10个。

  究其原因,亚豪机构市场总监郭毅认为,一方面是由于北京住宅土地供应的逐年减少,2015年和2016年两年时间,北京仅出让65宗住宅用地,甚至比2013年一年的土地交易量还要低,因此令2017年商品住宅市场出现了“无米下炊”的尴尬局面,同时还带来了地价高企等市场现状。

  第二个原因是因为商办类产品在2017年被明确限制,导致缺少了大量的类住宅产品。要知道,在2016年里,不限购的商办类产品一度备受追捧,曾出现与纯商品住宅两分天下的局面。但好景不长,随着这类违规产品被限制,新房供应出现腰斩。

  最后,导致新盘供应始终无法突破的最直接原因,就是自2016年年底开始执行的高价项目取证受限,并且在2017年里,不仅是高价盘,一些高于区域价格的新盘也被限制入市,要求价格达到合理价位才会批证入市。这就导致很多受困于高价地的开发商不愿意主动入市,也很难获得入市许可。正是这三方面的原因使得今年北京住宅市场供应跌至历史新低点,并且这种低迷的供应势头正在向2018年蔓延。

  明年3月份供应季将重启新盘供应多元化

  不仅是1月份入市项目有限,供应端的低潮很可能延续至春节假期的2月份。郭毅表示,预计2018年北京住宅市场供应季也将在3月份开始重启。而这轮重启也将一扫2017年的低迷颓势,进入新盘密集入市期。

  在刚刚结束的中央经济工作会议当中,已经对明年的房地产市场定下了基调,“要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。郭毅认为,由此可以判断明年出现颠覆性政策的可能性较小,房地产市场也将再度进入稳定发展期。政策层面为明年市场供应的回升提供了稳定基础。

  除了政策保障楼市稳定性以外,北京在2017年里成交了大量的住宅用地,也将显著提高楼市新盘供应。北京市住建委公示的数据显示,截至12月27日,2017年北京土地市场共成交71宗住宅用地,这一成交量也创造了近4年的新高。商品住宅规划建面达到739万平方米,其中可售纯商住宅产品占比46%,共有产权住宅占比42%,另外还有84万平方米租赁型住宅产品。

  郭毅认为,未来可售商品住宅与共有产权项目均规定了限售价格与面积,多重成本压力之下,唯有时间成本可控,因此2017年成交的这些住宅用地也将在2018年开始启动上市步伐。另外,由于今年新出让的住宅用地全部为限定售价的项目,因此明年的房价水平总体可控,有了这些限价产品的价格对冲,对于高端住宅项目的控制也仍将处于放松周期,而这些高端项目在经历了一年的“被捂盘”,饱受资金压力之后,2018年入市积极性也将不断提升。因此可以预计的是,明年的北京楼市将同时出现普通商品住宅、限价商品住宅、高端商品住宅、共有产权住宅及租赁型住宅,这也将使得2018年北京住宅供应市场多元化。

  对于明年的新盘走势,安居客房产研究院首席分析师张波也预计,明年符合购房资格人群绝对数值的增加,即使在目前调控政策不放松的条件下,房价整体的下行动力并不强。但同时,为了吸引购房人,也不排除一些项目价格可能出现明显的回调。

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责任编辑:庄晓霞

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