房贷上浮成一二线城市普遍现象 公积金贷款通道放宽

　　导读

　　大部分开发商人士均认为，公积金贷款加快放行，对于地产整体的销售影响不大。

　　开年后的楼市继续处于深度调控之中，尤其是信贷这一关键性的因素，仍在不断收紧，多个银行支行暂停房贷，个贷利率上浮成为一二线城市的普遍现象。一些城市首套房贷利率较基准利率上浮已达20%-30%。

　　“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走!”这句流传于2017年楼市的网络段子点出了一道楼市“鄙视链”。2017年末，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，表示房地产开发商要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格，减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公金贷款的书面文件。

　　3月5日，深圳市住房公积金管理中心透露，从1月起，深圳市相关部门已要求房企提供不拒绝购房人使用公积金贷款的书面承诺，在销售现场公示，并对拒绝者加大惩处。

　　多位开发商人士表示，如果公积金贷款能够加快审批，不仅减轻购房者的负担，也对销售有乐观影响;但在很多城市限价的情况下，对于那些倾向于让利卖房而提高首付甚至要求全款的项目，影响并不大。

　　开发商以往为何

　　抗拒住房公积金贷款?

　　有专业人士分析称，开发商抗拒住房公积金贷款，主要原因就是回款速度慢。公积金贷款流程复杂、放款周期长，直接拉长了房企回款周期，导致资金周转率下降，他们更欢迎商业贷款用户。此外，有些开发商认为公积金贷款合作协议流程较复杂，不愿接受住房公积金贷款。

　　深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为，公积金是一种贷款可选项，但不是必选项，换句话说，不是一项强推的制度安排，基本上本着自愿原则。消费者采用公积金贷款对开发商来说，有时候是一种“劣币”，不受开发商欢迎，原因有四：一是公积金审核相对部分商业银行严格，且和开发商的利益挂钩不多，因此公积金放款相对慢，流程较为严谨，甚至有的项目不被批准通过公积金贷款。二是公积金受楼市调控影响较商业银行更明显，有时候因为国家政策调整会终止放款，导致开发商资金周转出现困境。三是相比于银行对贷款客户的要求，住房公积金要求客户必须缴纳住房公积金且满足一定额度、期限等，才能申请贷款，有时候还附加了其他条件，对有效客户的筛选严格，或事实上造成能申请公积金贷款的客户可能比同时能申请商业银行贷款的客户要少。

　　徐枫表示，终端的房地产贷款对公积金管理委员会和商业银行来说，从广义上来说是肥美的蛋糕，两者可视为一定程度上的竞争关系：整体的公积金贷款投放量越少，意味着同等情况下，商业银行能争取到市场份额越高。不过在“房住不炒”的大背景下，商业银行已经接受到中央政府和央行的明示，要实现贷款差别化投放，因而从近年来的走势看，两者也是井水不犯河水，甚至有时候还可以是互通有无的好兄弟。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，公积金贷款额度比较小，对开发商推动售楼作用不大。公积金贷款也有很多限制，对开发商来说，回笼资金时容易造成问题。所以开发商会想尽办法来拒绝公积金贷款购房。但这对于制度性的市场是不利的。宋丁认为，政府强制要求开发商不能拒绝公积金贷款，并且要做公开承诺是一个规范市场秩序的做法。

　　开发商不得拒公积金贷款

　　公积金贷款作为购房资金通道之一，目前正在被大力支持。

　　3月5日深圳公积金新政给出的六项措施包括，5个工作日内完成贷款审批、5个工作日内完成抵押登记、开发商不得拒绝公积金贷款、加强对公积金贷款银行考核、职工可电话举报违规楼盘以及联合开展专项整治行动等。

　　深圳的这些措施均出自于《通知》。这份于去年12月13日印发的文件，是在2014年的基础上深化的。

　　2014年，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行明确要求房企不得拒绝住房公积金贷款购房，但部分房企仍然拒绝或变相拒绝购房人使用住房公积金贷款。

　　调查显示，在多个一线城市，新房销售都存在变相拒绝公积金贷款的现象。

　　因此，为发挥公积金作用，净化市场环境，出台了上述《通知》。

　　其中值得关注的是，加大了违规的举报、惩戒力度。对限制、阻挠、拒绝使用住房公积金贷款购房的房企和中介，深圳市规划国土委将要求责令整改，对违规情节严重、拒不整改的，予以公开曝光，并纳入企业征信系统。

　　目前，深圳市住房建设局已组织深圳市公积金中心加强对10家住房公积金贷款业务受托银行的管理和考核，监督受托银行提高服务效率、提升服务质量。

　　无独有偶，近日东莞市住房公积金中心与相关部门也联合发文，加快公积金贷款审批流程，专项整治、严肃处理开发商及中介机构拒绝公积金贷款行为，规范房地产市场秩序。

　　据介绍，从行动开始到3月初，深圳市有21个新建商品房项目到市公积金中心办理了公积金贷款房源入库工作，新建商品房项目入库率达到95%。