【掌柜日报】买房的三大纠纷八大套路 你“领教”过吗？

如果你曾经看过房买过房

你一定听过这样的套路：

偏远地段--远离闹市喧嚣，尽享静谧人生;

郊区乡镇--回归自然，享受田园风光;

紧邻闹市--坐拥城市繁华;

挨着臭水沟--绝版水岸名邸，上风上水;

挖个水池子--东方威尼斯，演绎浪漫风情;

地势高--视野开阔，俯瞰全城;

地势低洼--私属领地，冬暖夏凉;

楼顶是圆的--巴洛克风格;

楼顶是尖的--哥特式风格;

户型很烂--个性化户型设计，紧跟时尚潮流;

楼间距小--邻里亲近，和谐温馨 ;

边上是荒草地--超大绿化，满眼绿意;

边上有家银行--紧邻中央商务区……

哈哈哈，这些宣传slogan，如果去现场踩个盘，必然能一眼破解。可有些套路藏得贼深，稍有不慎就被带沟里去了。

满心欢喜收楼，窗外的美景却变成了“墓景”；一掷千金买了个“学位房”，等到孩子入学时却发现原本的省级学位变成了“村级”学校……对普通市民来说，买房是个大事件，但几百万买来的商品房遭遇纠纷的事件却时有发生。

法律人士认为，房企在追求利润的同时，也应顾忌业主的切身利益。而买家也应该有一定的法律意识，多一份警醒或许可以更好地维护自己的权益。

案例

1

绿地变墓园

业主收楼遇“惊吓”

买房是一件令人高兴的事，但有些业主在交房时未能见到惊喜，反而受到“惊吓”，这种现象并不鲜见。原因何在？业主在买房置业时如何进行甄别？

案例：去年年底，广州增城某楼盘进入收楼阶段，但多名业主在检查单位时，却发现规划图中的大片绿地竟变成一片露天墓园。“3楼以上朝西的房间就是墓园全景。”有业主表示，按照发展商提供的楼盘模型显示，C栋单位旁是一片空地，“当时问销售绿地是什么，他们说是地铁口，我们这才买了房。”

开发商有关负责人在接受信息时报记者采访时表示，“墓园是在红线施工范围外，不属我们（开发商）管理。”据该负责人透露，早在卖房销售阶段，楼盘就已经贴了公示，并没有刻意隐瞒业主。开发商称其正与墓园所属的村落商讨，有两个方案待定，其一是动员村民迁墓，其二是将那些墓地用高蓬遮挡。不过截至记者发稿时还没有定论，目前仍有相当一部分业主因此还未收楼。

律师说法：广东建筑房地产律师、北京市盈科（广州）律师事务所高级合伙人刘金纲表示，根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在商品房买卖中，开发商除对房屋质量和权利提供保障外，还负有若干提示告知义务，特别是对负面信息的披露。负面信息往往会影响合同的订立，甚至直接决定双方的交易。开发商如果真的隐瞒墓园情况，虚构修建地铁的事实，那就涉嫌合同欺诈。

刘金纲建议，购房者可与开发商进行协商、谈判，要求开发商解除合同、赔偿损失或要求开发商与周边墓园协商搬离等；其次可以向有关政府部门投诉。刘金纲提醒业主，要注意及时固定证据，如购房合同、开发商有关绿地的宣传资料和口头承诺等，必要时可寻求专业律师的帮助。

案例

2

宣传“入读名校” 结果学位落了空

学位和学区，是购房最看重的因素之一，也是很多楼盘的关键性卖点。被维权的楼盘，不少都是因为原本宣传的“入读名校”没有落实，让业主的希望落了空。

案例：去年4月，佛山一大型楼盘受到不少业主投诉。原来，根据佛山市南海区教育局当月发布的《桂城2017年中小学入学方案》，该楼盘对应的学校变成“村办”的叠窖二小和叠窖中学，这和当初售楼时宣传的就近入读名校（桂江小学或灯湖小学）有天壤之别。业主们如当头一棒，纷纷表示不能接受。

该楼盘开发商向记者表示，当初宣传单上写的是楼盘附近有哪几所学校，而不是说可以入读某所学校。他还告诉记者，开发商目前也在帮业主尽量争取桂江小学的学位，但今年业主的孩子可以入读什么学校，需要等4月教育部门的划分才能最后确认。

律师说法：刘金纲表示，广告是对整个楼盘的宣传，并不说广告的内容适用于楼盘中所有的户型和单元，所以购房者一定要对单元、楼层、朝向、户型等做具体的了解。广告中会有“俯瞰江景”、“毗邻公园”、“周边名校环绕”等定义较为模糊的宣传。建议购房者不要只轻信广告，应以实物为准，最好到现场查看。此外，在签订购房合同时可以选择将售楼人员的宣传以及广告中涉及的内容都写到补充协议中去，比如销售人员承诺的“带学位”、“入读名校”等。或者通过留存资料，甚至手机拍照等方式取证，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

案例

3

开发商卖车位 业主表示“太贵”

随着私家车数量增多，由小区停车位衍生出的矛盾也日益突出，尤其是小区车位权属及收益归属问题，成了小区车位所有纠纷的症结所在。

案例：日前，白云区一楼盘数百名业主在该楼盘售楼部投诉小区车位没有固定月保、车位定价过高、临停费用不合理，认为开发商是在逼着业主买车位。同时作为一个新小区，楼盘还存在人车不分流、停车位过窄等问题。有业主表示，开发商准备将地下车位出售，价格高达38万元，甚至高出同小区别墅车位15万元的价格。

该楼盘开发商负责人向记者表示，近期销售的地下车位共800个，不过并非像业主所说的“高于别墅车位价格”。该负责人解释称，当初销售别墅时就已经承诺买房送车位，由于需要价格备案，所以只是随便拟了一个价格，并非真实的成交价。而洋房车位38万元的价格，也是预售价，没有包括折扣在内。对于业主所说的“没有固定月保”的说法，上述负责人也表示不认可。他表示，4个月前业主收楼后，地下车位都是免费供业主使用，如今卖车位也是正常的销售环节。如果业主不想买车位，室外仍有月保位可以停车。

律师说法：华南理工大学法学院汪翌表示，车位、车库是小区业主共同生活的重要设施，与业主生活密切相关。但目前地下车库不计入公用建筑面积分摊，与商品房的买卖相对分离。故在小区业主入住后，常因车位的售卖和使用问题与开发商发生纠纷。

对于本案中出现的38万元车位，汪翌认为，从业主角度来说，要求开发商降低车库价格，开放月保车位的主张具有合理性。根据《物权法》第74条的有关规定，车位、车库首先满足业主的需求。过高的车库价格不利于满足小区业主的停车需求，同时将加剧车位外流，引发“炒车位”的不良现象。另一方面，小区车位已成为购房者选择购房的重要因素，车位在购房时并未计入房屋价格，入住后过高的车位价格是一种变相的房屋涨价，加重了买房者的负担。

除了车位价格外，对于业主们反映的小区内未进行人车分流的问题，汪翌也认为，小区物业公司应当积极履行安全保障义务，规划小区道路的人车分流，保障业主的人身安全。

机智的你，当然不能容忍白花花的银子就这样被套路了。那么，房掌柜带你破解开发商八大卖房忽悠!

【套路1】 诚意金逼订

售楼员大多很会察言观色，判断购房者的购买意向。假如其购买意愿很强烈，售楼人员就会让购房者先交一笔“诚意金”，深圳一般是几万。交钱后，售楼员便承诺不再把这套房子介绍给其他人，这让购房者对房子产生归属感。

其实，这是一种行内称之为“逼订”的销售技巧。购房者交钱后，会在心理上对这个楼盘有了牵挂，往往最终会将其买下。

【套路2】 好无次有

楼盘的销售现场通常会张贴出一张销售进度表，上面明确显示哪些户型已被售出、哪些户型已被预订。这个进度表，看看就好，别太当真。

购房者往往看中小区品质最高的房子，但这样的房子并不一定能买到手。当售楼员用某些暗语询问销售控制台时，控制台的人员立即就心领神会，告知购房者这套房子已经售出。

售楼员谎称好房子已售完，继而介绍位置、户型不理想的房子，不懂套路的购房者往往会放弃自己的第一选择，转而买下性价比并不高的房子。随着销售量的增长，开发商会将较好的房子逐步放出，价格也会上涨，于是好房子也能卖出好价钱。

【套路3】 囤房加价

一些销售比较火爆的项目，购房者看房往往会被告知已售罄。其实不然，售楼员自己手中有时会握有一些房源，当购房者的购买意向强烈时，售楼员便声称正好有人想加价转让，一些购房者为了买到满意的房子，往往会心甘情愿地加价购买。殊不知，这笔转让费其实已经装入了售楼人员的腰包。

【套路4】 使苦肉计

买房与卖房的交易过程有时就像一场心理战，售楼员赢得了购房者的同情心后，其介绍内容就会显得格外可信。有些售楼员会时不时地用点苦肉计，比如有意选择在倾盆大雨的天气拜访客户，让自己湿漉漉地把资料送到购房者手上;大冷天身穿裙子陪购房者看房，冻得嘴唇发紫……此时，购房者往往最容易动恻隐之心。

还有些售楼员练就了一双“势利眼”，会从购房者的衣着打扮去判断其经济实力。他们会关注购房者的衣服品牌、穿着搭配、是否已在别处购买了房产、开哪种档次的车等，向其推荐不同价位的房子。

【套路5】 美化楼书

利用光影、修图等手段美化楼书，是开发商一贯的做法。一些较为冲动的购房者容易被光彩华丽的楼书迷惑，进而买下房子。

事实上，楼书没有完全真实的，购房者切不可相信楼书中的承诺。通常情况下，楼书所提出的条件仅表明开发商的意愿，没有法律效力。如果发生法律纠纷，楼书是不能作为证据的，除非双方签字认可了楼书中的承诺，并将其附在购房合同的补充协议中。

此外，购房者也不要完全相信沙盘所呈现出的效果。沙盘是用特殊材料制作而成，看上去更富有立体感，受灯光和视线的影响，购房者会对沙盘产生一种错觉。实际上，房子即便楼层、朝向、角度、视野再好，也达不到沙盘呈现出的效果。

【套路6】 借大牌之名

一些楼盘广告中声称，聘请了某知名外资物业公司进行管理，但实际情况可能并非如此，一些开发商通常只付费购买了知名外资物业公司的名称使用权，然后称其为物业顾问。通常情况下，知名的外资物业公司只会为高端楼盘服务，而借用其名字的开发商通常自己组建队伍，对小区进行物业管理。

【套路7】 偷换概念

在购房者越来越重视小区环境的当下，园林绿化成为人们购房时考虑的重要因素之一。为了迎合购房者的需求，开发商常在销售时偷换概念，用绿化覆盖率代替绿地率。

小区绿化覆盖率和绿地率的概念并不一样。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，如树的影子、铺在露天停车场中间可以种草的方砖等，都可以算入绿化覆盖率中。而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率，购房者千万别被开发商的文字游戏蒙蔽了。

【套路8】 样板间迷惑

一个宽敞明亮、时尚大气的样板间是楼盘打造的重头戏。样板间能够方便购房者直观地了解整个房间结构的参考。但事实上，样板间往往也是开发商用来迷惑购房者的手段之一。

很多样板间虽然面积不大，但一进去立刻给人一种宽敞舒服的感觉。有些样板间会把墙打掉，然后装上玻璃等相对透明的材料，这样空间的延展性立刻增强了，实际交房时墙并不会被换成玻璃的，由此便产生了视觉落差。

江湖套路太多，希望你能炼就一双看破套路的火眼金睛，买到很多很多完美的房子!

(房掌柜整理自信息时报、房掌柜深圳)