标杆房企普遍呈现谨慎姿态 行业集中度将进一步提升

　　管窥2018房地产新风向

　　进入年报季，近期房企年报发布正酣，3月27日万科招商发布年报后，主要房地产企业的年报发布基本结束。过去一年的房地产市场，经历了前所未有的调控力度，同时规模再创新高。而面对2018年，龙头和标杆房企则普遍呈现谨慎姿态。在这背后，是2018年房地产市场调控不放松、金融持续去杠杆，以及进入“租购并举、住有所居”的新时代。

　　在提及2018年的策略时，龙头和标杆房企都对销售规模的扩张慎之又慎，反之区域型房企则依然非常进取;但是，他们的重仓位都不约而同放在城市群和都市圈，华南地区、粤港澳大湾区目前已成为炙手可热的房企必争之地。而由于房地产从国家和银行层面去杠杆，表外和非标融资受限，使得房企的资金状况趋于紧张，在业绩会上房企们也大多将“降负债”作为一个重要的财务目标。资产证券化则正在成为其资金来源的重要方式，开年以来，已经有不同品种的产品发布。降低开发商杠杆是长期趋势，未来利用资产证券化融资能力的差异，或将重塑房企的竞争格局。

　　导读

　　经历过去两年的去库存之后，三四线增长乏力，2018年以及今后的房地产市场机会在城市群和都市圈，主要是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及西南、华中城市群，其中，又尤以粤港澳大湾区和长三角最为显著。

　　3月份密集的房企年报披露过半，在2017年一片大好的业绩总结之后，超大型房企和标杆房企表达了他们的谨慎，甚至是忧虑。

　　“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束了。”3月27日，万科董事会主席郁亮抛出了这一论断。

　　作为行业风向标，万科的观点代表了一些大型房企的看法。而万科不设销售目标的做法，也被更多房企借鉴。

　　硬币的另一面则是，中国城市化进程还未结束，房地产行业的规模化竞争也在路上。一些区域型房企还在加速扩张，争取早日跨过千亿、3000亿的门槛。在2018年，类似泰禾、新城控股、阳光城、龙光地产、富力地产、中国奥园等房企，依然设定了非常进取的销售目标。

　　值得关注的是，多位房企人士对21世纪经济报道表示，经历过去两年的去库存之后，三四线增长乏力，2018年以及今后的房地产市场机会在城市群和都市圈，主要是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及西南、华中城市群，其中，又尤以粤港澳大湾区和长三角最为显著。

　　谨慎的大公司

　　2017年，碧桂园、万科和恒大成为国内地产界率先跨入5000亿销售规模大关的巨型房企，碧桂园更是在去年摘得全球第一大房企的桂冠。

　　但是谈及对2018年的销售预期，三家地产巨头纷纷三缄其口，出言谨慎，都在有意淡化对销售规模的追求和强调。

　　“我不是数学家，所以我没办法预测数字，我们就当好农民种好地吧”，3月27日，郁亮谈及万科销售目标时表示。

　　3月20日的碧桂园业绩会上，出乎意料地没有提出今年的销售目标;6日后在香港，恒大董事局主席许家印同样没有明确恒大2018年的销售目标。“今年的5500亿元目标是合适的，就算制定8000亿元也是可以完成的，但没有这个必要。”许家印说。

　　中海地产、招商蛇口等龙头房企，将今年的增长率设定在低于去年的水平。中海将目标上调25%至2900亿港元;招商蛇口设定为增长30%至1500亿元。

　　龙头和标杆房企谨慎的背后，是2018年房地产市场调控不放松、金融持续去杠杆以及进入“租购并举、住有所居”的新时代，都令房地产行业的基调与过去两三年大不同。

　　“调控持续，价格要稳，这是2018年的主旋律。”招商蛇口常务副总经理朱文凯认为，2017年房地产市场销售额、成交面积都创了新高，但是今年估计会是一个高位盘整的状态，这已是行业共识。2018年限价、限购和限售政策都将是常态化的，政府会以价定策，就是价格不能大涨也不能大跌，各个地方会分类调控、分城施策。房企必须学会应对这样的市场。

　　一家房企佛山公司的负责人表示，佛山的房地产调控政策尤其是限价非常严格，如果限价今年持续不放松，会导致过往两年拿下高价地的房企面临销售的困难和资金的压力。

　　重仓城市群

　　尽管面临不确定的市场，但乐观派也大量存在。

　　从目前发布年报的房企来看，仍有不少房企提出了进取的销售目标。如龙光地产2018年销售目标定为660亿元，较2017年同比增长超过50%;中国奥园2018年销售目标定为730亿元，同比增长60%;富力地产今年提出1300亿元的销售目标，内部甚至定到了1500亿，同比去年翻倍。

　　泰禾、新城控股等房企要在未来两三年冲击3000亿，仍然非常乐观。