多地变相拒绝公积金贷款 刚需购房者权益如何保障？

　　近来，网上流传一句顺口溜：“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”

　　针对开发商拒绝购房者公积金贷款现象，去年底，住建部、财政部等四部门联合发布通知，明确指出开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用公积金贷款。近期多地出台新规，维护住房公积金缴存职工购房贷款权益，公积金贷款提速。

　　目前，明目张胆拒绝公积金贷款的现象已大幅减少，但仍有开发商采用设置认筹金比例、交款期限以及拒绝组合贷等方式，变相拒绝公积金贷款，损害购房人的权益。

　　有热点城市楼盘只接受全款购房拒绝公积金贷款

　　近日在广东、福建等地调查发现，一些开发商拒绝公积金贷款。

　　在福州，融侨方圆等8家楼盘，有6家拒绝公积金贷款。如即将开售的、每平方米售价3万元的阳光城·檀府，销售人员明确表示只卖给全额付款客户，公积金贷款甚至商贷按揭客户都“机会不大”。

　　福州的刘先生坦承，本打算使用公积金贷款购房，最终被迫“东借西凑”凑了五成首付、且找了内部关系才商业贷款买到“阳光城·丽景湾”。“没有内部关系根本无法认筹，想公积金贷款更是奢望。”

　　一位陈姓置业顾问确认了刘先生的说法：“只接受商业贷款，首付至少要五成，选房后三天内必须交齐。”

　　在广州、深圳等热点城市，开发商拒绝公积金贷款或要求全款购房也屡见不鲜。走访广州的明星板块——广纸区域发现，区域内的楼盘基本拒绝公积金贷款。

　　深圳的一些高端楼盘更开始走“封闭式”路线，客户看房必须提前预约，即必须登记、复印身份证，在指定的银行卡内存足钱款，等楼盘发出参观邀请才能实地看盘。

　　“我们项目不仅拒绝公积金贷款，还必须一次性付款。现在客户这么多，要好好筛选。”临近深圳的惠州江北西区某楼盘，在针对全部意向客户做了调查之后，直接选取了200个全款支付的客户入场交易。

　　开发商为何“嫌弃”公积金按揭贷款?

　　进一步调查发现，虽然明目张胆拒绝公积金贷款的现象少了，但一些开发商通过设定一些难以达到的购房条件，变相拒绝公积金贷款。记者走访上海楼市发现，近日一些楼盘对购房者提出缴纳认筹金的条件，个别楼盘认筹金需达到总房价的八成，这就将不少打算公积金贷款的购房者拒之门外。

　　有的楼盘设置交款期限，变相拒绝公积金贷款。在上海闵行区一个热门楼盘，置业顾问表示，并不拒绝公积金贷款，但合同内注明选房后45天内交齐全款。由于购房者怕违约，为稳妥起见，往往被迫选择交全款。

　　开发商之所以拒绝按揭贷款，主要原因有二：

　　首先，公积金贷款资金回笼慢。“住房公积金贷款流程较为复杂，放款周期比较长。”多位楼盘营销负责人透露，对于开发商来说，回款率是其考核的刚性指标。急需回笼周转资金的开发商认为公积金贷款流程繁琐、回款太慢，更愿意购房者付全款或使用商业贷款，以尽快回笼资金。

　　各地公积金管理部门一般放款时间在1.5-3个月。但季末、年底受额度所限，或者各地审批的原因，则放款速度更慢一些。

　　广东格林律师事务所律师张旭锋表示，开发商拒绝公积金贷款，主要原因是程序较为复杂，放款时间长、提成少。

　　其次，新房销售量少，开发商为资金快速回笼，首先选择支付全款的客户。

　　中原地产研究数据显示，10月份，上海仅有1个新项目入市，创历史新低。“一线城市楼市全款买房的客户比例预计只有20%左右，但开发商在供不应求的情况下，肯定优先选择全款客户。”上海一家房企负责人表示。

　　上海市住建部门负责人认为，对于有条件获取公积金贷款的用户来说，各地公积金管理部门是支持的，但在实际操作中决定权被转到了开发商手上，尤其在货源不足的情况下更是如此。

　　多地出手遏制拒绝公积金现象，业内人士建议提高相关审批效率

　　据了解，目前5年以上住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，远低于商业银行个人住房贷款利率4.9%。以贷款100万元为例，同为期限20年，公积金贷款可比商业银行个人住房贷款少还20多万元，能有效减轻职工的购房负担，与购房者切身利益密切相关。

　　上海易居研究院智库研究中心总监严跃进建议，相关部门应针对性细化政策，比如要监管认筹金与总房款额度比例、细化合同管理，重点查处设置不合理的交款期限、变相拒绝公积金贷款的霸王条款。

　　多位公积金中心管理人员表示，对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的行为取证难、处罚力度小，“即使广州规定的1万元罚款对于开发商来讲也起不到震慑作用，应加大处罚力度”。

　　对于多地发文提出的开发商拒绝公积金贷款将记入企业信用档案，多位业内人士建议，要定期把明确拒绝公积金贷款的不诚信开发商企业进行公示。只有管理部门多方联动，把诚信制度跟开发商拿地、销售挂起钩来，开发企业才不敢拒绝公积金贷款。

　　上海华荣律师事务所合伙人丁兴峰律师说，全款优先等于限制了购房人平等选房、购房的权利，拒绝公积金贷款则直接违反相关法规。“房子是特殊商品，属于民生保障范畴，地方政府宜通过适当的行政手段，保障所有购房人的合法权益。”

　　早在2014年10月，住建部联合财政部、中国人民银行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，其中第七条明确规定：“房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房。”

　　据悉，针对拒绝公积金贷款的情况，多地近期已经出台相关政策，纠正部分房地产开发企业阻挠和拒绝使用住房公积金贷款的行为。

　　武汉市房管局9月23日下发《关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》，开发商不得区别对待全款和贷款购房，不得拒绝公积金贷款购房。违反规定的开发商，将面临暂停项目网上签约和预售资金监管账户资金拨付等严厉处罚。

　　南宁住房公积金管理中心近日下发文件，要求房地产开发企业预售或者现售商品房时，不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款。若开发商违反规定，则处以1万元以上5万元以下罚款，通知有关行政主管部门暂停其新项目的建设开发审批手续。

　　此外，长沙查处11家拒绝公积金贷款的楼盘;成都近日规定，已取得预售许可的商品住房项目，房地产开发单位应当在取得预售许可证之日起30日内向住房公积金管理中心提出住房公积金贷款项目合作申请，建立贷款合作关系;对于选择住房公积金贷款购房的购房人，不得拒绝其购房，也不得以任何形式增加限制条件或附加条件。

　　宜居智库研究总监严跃进建议，各地公积金管理部门应进一步提高公积金贷款的审批效率，尤其要尽快满足首次购房、首次使用公积金群体的贷款需求，引导开发商平等对待购房者，保障住房公积金真正惠及刚需群体。

    （房掌柜整理来自新华网、北京晨报）