地产领域独角兽或迎爆发期 购房摇号政策出台保刚需

　　近期，“独角兽”很红。监管部门也高调欢迎“独角兽”企业上市，并为其上市开设了绿色通道。

　　《每日经济新闻》记者综合胡润、IT桔子、CB Insight、科技部火炬中心、PitchBook等多家平台发布的数据获悉，截至2018年3月，我国独角兽企业已有约126家，分布在10个城市15个行业，总估值6253亿美元，约4万亿元人民币。

　　而在房地产服务细分领域，O2O交易服务平台、房地产经纪、共享办公空间等已涌现出一批一级市场“独角兽”企业。

　　戴德梁行华东区策略发展顾问部主管陈学海告诉记者，“独角兽”企业的出现，意味着新业态、新技术、新模式，但为何一时间房地产服务领域“爆发”出众多“独角兽”企业?这些“独角兽”企业的发展有何趋势和风险?未来发展前景到底如何?

　　5家地产服务企业成“独角兽”

　　“独角兽”企业是指设立时间少于10年、估值10亿美元以上的初创企业。

　　陈学海告诉《每日经济新闻》记者，国内喜欢将“独角兽”企业和新经济、科技挂钩。在房地产领域亦然，新兴业态的出现对选址、空间、物业提出了新的要求，这也使得“独角兽”企业在新的房地产服务领域中孕育而生。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示，一方面，现阶段的租赁市场存在租期不稳定、空间不合理、合租体验差等问题，租客对于居住体验与租房服务的提升需求十分强烈。另一方面，新业态、新技术、新模式、新企业能够得到更大的支持力度。

　　“伴随政策红利的逐渐落地，各路房企资本密集布局。以解决房地产领域不平衡和不充分的发展问题为切入点，在房地产服务细分领域中，O2O交易服务平台、房地产经纪、共享办公空间等已涌现出一批一级市场‘独角兽’企业。”张波表示。

　　在近日一些机构公布的“独角兽”企业名单中，自如、爱屋吉屋、魔方公寓、房多多、小猪短租成为率先上榜的房地产服务领域的“独角兽”企业，这5家企业总估值73.3亿美元。

　　“这类企业的估值是看市场占有率和现金流，当你没有好概念，资本是不会进来的;当你初具规模，故事又好，那么你离爆发就不远了。”陈学海告诉记者，一家企业进到C轮、从idea变成实体需要时间，企业需要一边组建网络，一边吸收资本。

　　而根据恒大研究院的报告，中国“独角兽”企业有成长周期短、创新能力强、爆发集中特点。陈学海则表示，在房地产领域中，租赁行业这个万亿级市场新蓝海，未来创新的空间更大，机构化、品牌化的快速发展，也将为创新打下更好基础。

　　地产“独角兽”扎堆租赁行业

　　在“房住不炒”定位和房地产长效机制的大背景下，涌现出不少市场机遇，但为何“独角兽”企业多出现在房地产服务行业?

　　张波认为，“衣食住行”是与人们生活息息相关的，其中“住”是最难被颠覆的。

　　但由于房地产行业的特性，决定了这个行业的“独角兽”企业必须是最接地气的，且服务本身会更重线上线下结合。

　　从目前房地产行业经营内容分类来看，主要可以分为房地产开发企业和房地产服务企业。传统的房企属于资本极度密集性行业，并已有相对较长的发展时间，本身的开发模式也无太大变化，不符合“独角兽”企业的常规定义。

　　而房地产服务行业，从前几年的房地产中介相关服务企业的不断兴起，到近些年品牌公寓等租赁行业集中涌现，无不受到投资方密切关注。加之住房租赁政策红利的趋动，更是加速了在这个领域“独角兽”企业的产生。

　　以自如为例，供给端是小业主的房源，需求端是租赁客户。这个模式是抓住需求端，并在租赁端和需求端架起桥梁，同时提供一系列增值服务。至2018年1月，自如完成40亿元A轮融资，这是截至目前中国长租公寓行业最高单次融资。

　　不过中信证券(600030,股吧)也指出，自如的高品质战略意味着公司现阶段盈利难度比较大，因为分散式公寓的整体改造转租可以提高租金，但却不可能推动租金水平的大幅度提升(一般在10%~30%)，所以分散式公寓在短期盈利的关键是控制装修成本，削减服务人员，利用租客和业主之间的信息不对称赚取差价。

　　独角兽须有长远商业模式

　　值得强调的是，上述模式并不意味着长租公寓的核心盈利，是建立在垄断房源和赚取“剪刀差”之上。

　　相反，更为长远的发展是将长租公寓的价值，建立在物业品牌和口碑被认可后，租金出现更高溢价，使得租赁成为一种令人向往和常见的生活方式。

　　陈学海告诉记者，“从更长远角度看，不仅租金可以提升，生活服务场景中的赢利点也层出不穷。”