近期,3月份宣布“摇号购房”的武汉、杭州、西安等城市,开始推出摇号项目。记者梳理发现,截至目前,已经有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等7座一二线热点城市陆续公布“摇号购房”通知。
买房为什么要摇号?实施“摇号购房”后效果怎样?能否实现公平选房?记者近日在成都、西安、武汉、长沙等地展开了调查。
库存下降“新市民”进入,热门区域现供应“短缺”
西南财经大学经济学院副教授刘璐分析认为,这些实行“摇号购房”的城市都是人口净流入城市,且当地新房市场都出现了结构性的供不应求局面,特别是热门区域。
去年11月,成都实施摇号购房。记者走访多个楼盘发现,在成都主城区和城南的热门区域,项目的摇号中签率偏低,部分楼盘比如招商中央华城、中铁建西派城等楼盘中签率仅为个位数,其中招商中央华城普通房源416套,参与摇号人数近4.4万人,中签率约为1%。郊区项目中签率则大很多,30%、50%左右的项目都有。
“新市民”的增多,是导致住房短期供应紧张的原因之一。3月30日晚,西安市下发公证摇号通知。西安市房管局相关负责人介绍,近期西安房地产市场交易比较活跃,部分区域的项目出现了供应短缺的情况。据公安部门数据,今年第一季度,西安市外迁入共计24万余人,人口机械增长是2017年同期的11.5倍。
成都市统计局数据显示,2017年从省外流入成都的常住人口达到46.6万人。
而与此同时,全国去库存“战役”效果明显。易居研究院4月3日数据显示,截至今年3月底,全国百城库存规模相当于2013年3月的水平,即库存规模回落到了5年前水平,其中杭州库存同比上年下滑48%。从去化周期来看,3月份,100个城市新建商品住宅存销比(库存去化周期)为10.5个月。
住建部在去年4月发文要求去化周期在12至6个月的城市,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。易居研究院认为,目前大多数一二线热点城市普遍面临新增住宅用地供应不足的局面。
信息不对称,部分区域存在人为制造销售紧张气氛问题
记者调查发现,出台新房“摇号购房”政策的城市,部分区域存在人为制造销售紧张气氛的问题,部分楼盘还存在歧视性售房现象,这也是政府出台公证摇号政策的一个重要原因。
西安市房管局相关负责人介绍,近期西安部分区域存在开发商设置全款优先、捆绑销售、捂盘惜售以及故意营造紧张气氛等现象。部分房地产中介、开发商通过各种渠道发布“只剩最后一套”“一天保证售完”“房价将涨到三万”等渲染气氛的广告语误导购房者。
去年11月成都发布“摇号购房”政策前,记者走访多家楼盘发现,部分楼盘不接受贷款,全款的购房者还得托关系,持有首付的刚需购房者买房无门。
有热门项目开发商实际开盘时间未向社会公布便已被“关系户”抢购一空,有的售后房源又被中介机构加价数十万元对外销售。有些项目捆绑搭售车位,挂牌价外收费不少。
此外,据记者调查,一些摇号城市投资购房需求依然旺盛,记者随机访问到多位意向登记者为非首套置业。
3月31日下午,西安市房管局对42家在售项目负责人进行了约谈,要求各企业不得故意延缓项目上市时间,不得散布、传播谣言或以房源紧俏、内部预留、后期涨价等方式营造紧张气氛。北京、四川等地陆续出台了重点整治房地产市场销售环节的举措。
销售乱象有所遏制,长效机制建设需加快
成都、长沙等地实施“摇号购房”政策已逾半年,效果如何?记者近期走访市场发现,政策效果开始显现,乱加价、托关系买房等市场乱象有所遏制。
在成都工作的大学生吴萧萧去年看上3个楼盘都没有买到。“有一个就没通知开盘,还有两个不是要找关系就是要全款。”吴萧萧无奈地告诉记者。摇号政策出台后,他选择了3个楼盘去摇号,终于摇中了。
“摇号购房在规范新房市场的同时,能最大限度确保购房者公平买房。”刘璐表示,多个城市的摇号细则明确,全款支付的购房者不得被特殊对待,开发商不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件。
为了保证“刚需优先”,3月份,武汉、成都、长沙陆续推出城市摇号购房的“升级版”,筛选出刚需个人(家庭)进行优先摇号,增加中签概率。
3月28日起,长沙实行“限房价、竞地价”政策的商品住房项目、144平方米以下的普通商品住房为首套刚需群体开辟购房“绿色通道”,优先摇号。
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,人才落户政策叠加投资需求,导致热点城市、热点区域商品房供应不足、结构失衡,建议加快项目预售证审批速度,同时增加住宅用地供应。专家指出,从长远看,应加快建立楼市调控长效机制,满足多层次的住房需求。
相关新闻:一季度上市房企业绩规模普遍正增长
16日,中国指数研究院发布的数据显示,房地产企业3月份销售业绩整体表现乐观。上周16家房企公布3月份销售业绩,其中10家企业销售业绩实现同比正增长。
中原地产研究中心统计数据显示,在调控重压下,标杆房企销售业绩依然强劲。整体来看,截至目前,累计公布一季度销售业绩的企业合计30家,这30家销售金额达到了10988亿元,同比上涨幅度达到33%。销售面积合计8386万平方米,同比上涨了28%。
“从数据来看,3月份单月大部分企业消化了2017年预留的签约业绩,调控政策影响越来越明显,当月内的销售数据同比明显放缓”。中原地产首席分析师张大伟认为,“但综合前3月,大部分房企依然实现同比数据的明显上涨。”
张大伟表示,企业之间的分化也明显加剧,部分企业销售依然活跃,但随着调控的加码持续,也有部分企业销售业绩涨幅开始逐渐放缓。在这种大趋势下,大量的中型房企开始积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元,1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为了过去半年来抢地的主流企业。“做大依然是当下房企的主流选择。整体来看,房企拼规模趋势加剧。”
与此同时,截至目前已有近30家房企提出了2018年的销售目标。其中,有近8成的房企全年目标较2017年业绩的增长率在30%以上,还有近4成房企的目标增长率高于2017年全年的业绩增速,平均增长率达到40.4%。
克而瑞研究中心近日发布的数据显示,2018年一季度,TOP100房企整体销售规模同比增长28.8%,增速较前两月同比增速下降16.3个百分点,但业绩集中度和各梯队门槛较去年同期仍有较大幅的提升。该机构认为房企在目前调控持续、融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的背景下,将加大供货力度,把全年的销售计划前移,力争加速项目去化,努力完成全年的销售目标。
除了销售目标之外,当下房企越来越重视回款率指标。从房企的财务状况考虑,目前在已经公告2017年业绩的房企中有近7成房企现金短债比和长短期负债比呈下降趋势,短期偿债压力加大。在目前融资环境持续收紧的背景下,房企获取长期借贷的难度增加,短期偿债压力略有提升,融资成本也随之上升。
克而瑞研究中心相关分析人士指出,2018年全年的政策环境、市场环境仍不明朗,企业依靠过去项目的高去化率、以点致胜的难度很大,个别项目的热销并不能掩盖大部分项目去化率不及预期的事实。考虑到市场的压力,今年企业在制定销售目标的时候,都把推出货值的销售去化率预期降低。“预计今年企业销售目标的增长主要是靠供货增长实现”。
该人士认为,今年二季度开始,房企将加大推案力度,力争将全年销售计划前倾。“从年报季大部分房企高管表态来看,全年的推案计划大部分集中在二三季度,这样可以尽早锁定全年销售业绩”。
(房掌柜整理来自新华社、经济参考报)
2022-02-11 09:35
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