成都楼市冷热不均可选择房源变多 一二手房价格倒挂

　　[写在前面：楼市重新升温，我们将如何安家?最近，澎湃新闻记者来到几个被冠以“房价热点”的城市，采访了市场专业人士和数名正在这些城市中奋斗的年轻人。有在法国留学回到贵阳的海归，有在成都每每熬夜拼搏的公司白领，也有刚刚在人才新政下落户西安的创业青年。房地产市场政策变化和城市变迁背后，中国年轻人们的经历如此相似。]

　　成都限购满月，卖不动的房在增加。

　　一个月前的楼市新政，让四川省会城市成都的楼市陷入冷热分化的境地，数万人抢千套房源的景象逐渐消退，一些楼盘开始出现房比人多的现象。

　　5月15日晚，成都市政府官网发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，《通知》明确将限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等。同时，成都将限售范围扩大到全市，全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

　　同日晚间，成都市房管局又发布新房摇号新规，明确公证摇号及选房顺序按照棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭顺序，先后摇号排序、依序选房;并按规定保持登记购房人、摇号排序人、按序选房人、合同签订人相一致。

　　新政让仍未买到房的购房者有点兴奋，公司职员王猛(化名)告诉澎湃新闻记者，“政策出来抢房的人就会少了，希望低价房卖完前，我可以摇到号。”

　　王猛的买房意愿没有降低，但一些地产从业人员已经发现了市场的隐约转向：“购房者的人在减少，政府的推盘量又在加大，以前几乎所有的新盘开盘就是日光(编者注：指新房当天全部销售完毕)，现在每个区都有短期无法清掉的盘，开盘后一周仍需要找中介带来客源。”

　　从数据上来看，成都仍然处于火热之中，最新的房价数据显示，5月成都新房价格环比上涨2.1%，排在丹东、三亚之后，与海口同列全国房价涨幅榜第三位。

　　一二手房倒挂区域，摇号中签率依然很低

　　很多受访者告诉澎湃新闻，在成都新盘摇中一个号的概率类似中奖。

　　4月24日，位于成都锦江区三圣乡板块的龙湖天璞正式公布复核名单，龙湖天璞全部新推房源共449套，均为带装修房源(装修标准3986元/㎡)，总体均价约为15000元/㎡。最终复试名单显示，共有86名棚改户参与摇号，中签率100%;刚需摇号人数达到5450名，中签率仅为4%;普通购房者为16931名，叠加刚需未中签人数计算，中签率更是低至0.65%。

　　“限购后，参与摇号的人没之前多了，可能200套房子，2000个家庭参与摇号，但依然是供不应求，”成都某房企人士如此评价限购后的成都楼市。

　　5月18日，位于成都市武侯区的“西派城”取得预售证，成为楼市新政后，首个取得预售证的住宅商品房项目。

　　记者了解到，西派城共108套房源获批，为190平方米至300平方米的精装房源，均价16000元/平方米，5月21日开始登记，至5月23日网络登记结束。

　　6月11日，西派城项目公布的最新数据显示，包括棚改购住户购房者、普通购房者和刚需购房者在内共计1893个家庭通过了成都市房管局的资格审核，中签率5.71%。

　　而此前的3月7日，西派城取得164套房源去预售证，均价在15000元/平方米，最终10995人通过成都市房管局的资格审核，中签率为1.49%。

　　尽管中签率略有提高，但由于一二手房价格倒挂明显，这类楼盘还是被认为“买到就是赚到”吸引了大量购房者参与。

　　与西派城项目一条马路之隔、建成于2012年的玲珑郡今年以来的成交均价在17945元/平方米至20244元/平方米之间，且二手房的交易中购房者还需承担相关的税费，成本远高于买一手房。

　　此前的5月30日，即成都宣布限购之后的第15天，位于成都市成华区的“青秀未遮山”宣布，该项目获批的1056套的房源，均价13900元/平方米，登记购买的客户中61856组客户通过成都市房管局的资格复审，中签率为1.71%。

　　是否新政并未改楼市?

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，并不能这么说，青秀未遮山算是个特例，该项目是成都楼市新政前取得的预售证，仍按此前的规定执行，这也意味着，该项目的购房单位仍是个人而非家庭。

　　澎湃新闻记者致电青秀未遮山项目，项目方同样表示，该项目是按照限购前的规定执行，同一家庭的不同成员均可申请购买。距离该项目不远处的世家东部时空建成于2013年，链家网的数据显示，今年以来该项目的成交均价约为16000元/平方米。

　　“即便我没有首付，也是要买房”

　　新房和二手房的价格倒挂，让购房者决心不惜一切抢房。

　　“买到就是赚到，希望低价项目卖完前，我可以摇到号，”限购前忙着到处摇号的购房者王猛这样描述成都楼市新一轮的限购令对自己的影响。

　　大学毕业的第四年，薪水终于涨到可以承担得起房贷的水平，“即便我每天加班，经常极度疲惫，想到可以买房，还是很开心，这几年没白辛苦。”

　　王猛在一家外资公司工作，每天加班和辛苦工作中，王猛觉得薪水还是对得起自己的付出：在年初的一次跳槽后，他的薪水翻了一倍，“我把自己卖给了新公司，算是卖了个好价钱，接下来就是买房子安心定居了。”

　　由于工作时间不长，王猛并没有多少积蓄，而家庭条件也决定父母难以给他支持，但是，王猛还是决心一定要买一套房。“其实我连首付都不够，我想好了，只要摇到号，我就去凑钱，信用卡套现、找朋友借，付完首付再用信用贷还首付。”

　　王猛担心的是，如今因政府限价形成的低价房不会长时间存在，要赶在这波价格便宜买上一套。

　　但整个5月，成都新房摇号的中签率都低的惊人，王猛在几个楼盘的摇号中全部失利。

　　限购令之后，购房以家庭为单位，参与摇号的单位在减少，提高了买到房的概率，但与此同时，新的政策也要求购房者，不能同时参与不同的项目摇号，又在一定程度上减少了买到房的概念。

　　让王猛稍微松口气的是，可以选择房源正在变多。

　　5月，成都市原计划推出70余个项目、销售面积约360万平方米，6月，成都将再有70个商品住房项目开盘销售，预售面积320万平方米左右。

　　来自易居房地产研究院的统计，2017年，成都是新建商品住宅成交量为2035万平方米;今年5月和6月，成都就供应了680万平方米，相当于去年成交总量的33%。

　　来自中国指数研究院的数据，短期市场供过于求成都商品住宅销供比已经下降到0.85，短期市场供过于求;今年1-5月，成都商品住宅销供比为1.09，整体供不应求。

　　开发商的担忧：高价买来的土地还有可能赚钱吗?

　　进入5月下旬，成都楼市开始冷热不均。

　　5月23日位于青白江区的蝴蝶洲得预售许可证，全部准售房源共246套，6月7日该项目通过的资格复核名单显示，合计201户购房者通过。摇号人数出现了少于供应房源的情况。

　　5月23日，同样是位于青白江区德尚林幸福城项目254套房源获取预售证，6月6日，尚林幸福城公布的核验结果显示合计257胡购房者通过购买资格审核。

　　这并不是个案。

　　有业内人士表示，限购以前，成都全市范围内所有的项目购房者可以同时去抢，且是以个人为单位，购房者可以同时摇号几个楼盘，除极个别的一二手房不倒挂的区域，几乎成都所有的楼盘的开盘销售率均能达到100%。

　　上述业内人士补充认为，限购以后，成都的购房单位由个人变成家庭，且购房者不可以同时参与不同项目的摇号，购房的人不得不做出选择，只能选一个的情况下，同时开盘的楼盘如果性价比没有那么高，就会遭到冷遇。

　　据了解，限购令将成都分成四个限售区域，高新区、天府新区、11区和三圈层。

　　《成都市都市区总体控制规划》显示，三圈层是指，成都市下辖的都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县和新津县。

　　11区则包括，成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区和郫都区。

　　在天府新区、高新区南部园区内，拥有所购房区域的户籍的购房者也受到社保的限制，迁入未满2年的，需要提供1年以上的社保连续缴纳记录;非户籍购房者需提供2年的连续社保缴纳记录。

　　在11区范围内的购房者，则应具有11个区的任一区域的户籍，另需满足迁入户籍未满2年的，需要提供1年以上的社保连续缴纳记录;非户籍购房者需提供2年的连续社保缴纳记录。

　　比如如上述的西派城，属于一二手房价格倒挂比较严重的区域，依然很热。而相对偏远的地区整体的成交就不是很好，即便是中心城区，如果新房优势不是也别明显，成交亦不会很好。

　　成都市场的分化，不完全是限购的原因，和政府加大供应量有关的。上述业内人士表示，5月和6月，成都单月推盘达到了300多万平方米，而成都全年的成交量才2000多万平方米，这么大的供应量上来以后，客户选择变得更多。

　　一名在成都拥有近十个项目的房企负责人接受澎湃新闻采访时表示，“现在，成都的每个区都会出现这种情况，不只是青白江区，双流区也会有，只要二手房价格倒挂不是很多，购房者的购买热情就会下降。”

　　该开发商表示，目前能够入市的楼盘都是拿地较早、地价相对便宜的，更多的项目因为地价高压很难按照目前的市场定价开盘，“可以肯定开一套亏一套。”这名负责人举例说：去年，某江苏房企在成都拿了块地，楼板价要9000多元/平方米，但参考周边的房源的售价，预售只能给到7000多元/平方米，卖房等于割肉。

　　这名负责人告诉记者，现阶段成都并未出现优惠、降价等促销活动。究其原因主要是，楼盘的销售价格会影响获取预售证的价格，由于政府限价本来价格就较低，不太会再降价格，但如果销售不尽如人意，后期不排除会送车位，赠送礼品等方式促销。

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　　5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》(下称“5·15新政”)，将限购对象由自然人调整为家庭，从需求端进一步加码。

　　成都政府此举，释放了对房地产市场再度缩紧的信号，目标非常明确—抑制投资炒房，使楼市平稳健康发展。

　　调控背后是成都地区火爆的市场行情。根据易居研究院智库中心数据显示，今年前4月成都新建商品住宅成交均价首次突破每平方米万元大关。另据中估联数据报告披露，从全国整体来看，2017年成都房价全年上涨58.4%，位居全国67个城市基价涨幅排行榜首位。

　　另一层面，这个城市的新房供应量也令业界担忧。上海易居房地产研究院发布的《百城房地产数据》显示，成都楼市的最新存销比在4月为5.1，是自2010年以来的历史最低值。也就是说，如果不供应新房，5.1个月后成都将无房可卖，进入房荒。

　　“从该数据看，还是偏低的，也说明该城市的新房库存不足。”易居研究院智库中心研究总监、《百城住宅库存数据》执笔人严跃进对时代周报记者表示。

　　不限购楼盘走俏

　　成都5·15新政一定程度上刺激着市场对公寓类产品的接纳。

　　5月19日，时代周报记者在成都金牛区的首开·龙湖紫宸香颂项目售楼处看到，沙盘旁的桌子上铺着各种客户统计表格，置业顾问正在接待陆续前来问询的客户。

　　销售代表陈琳(化名)对这样的场景司空见惯。该项目的住宅部分在去年一面世就售罄，目前新推出的是面积在82-153平方米的公寓产品，产权只有40年。

　　尽管根据房天下的数据显示，项目目前报价已经在2万元/平方米，远高于周边的中铁瑞景汇中心、蓝光中央天地和华侨城等商业项目，“但新政后，客户明显感觉比以前有增加。”陈琳对时代周报记者表示。

　　监控数据显示，在5月14–20日一周时间，成都公寓项目备案成交量达到过去10周里的最高峰，为近2300万平方米，其中近郊的认购数量首次超过主城区达近1300多套。

　　同步上涨的还有均价，在5月14日-5月20日，成都主城区公寓备案均价达到了1.45万/平方米，近郊也达到了0.86万/平方米;而同期的住宅备案均价主城区约在1.7万元/平方米，近郊0.95万元/平方米。

　　早在5·15新政出台前，公寓的热销就已经有了苗头。

　　根据中成房业的数据显示，2016–2017年，成都公寓新增面积从106万平方米到238万平方米，销售方面从103万平方米到了208万平方米，都翻了1倍。2017年，公寓新增面积和销售面积都达到了5年来的最高点。光2018年前4月，新增面积106万平方米，销售面积90万平方米，基本和2016年全年持平。

　　陈琳认为，由于公寓并未纳入限购范畴，一部分住宅投资需求就外溢到公寓市场，“在早期，这些公寓项目往往会比二手房便宜，成为刚需的选择”。

　　自2016年起，从限购、限贷、限售、限价、限离，再到摇号购房，直至当下以家庭为单位的购房资格界定等，成都楼市持续加码。不过，调控也推进了更大户型、更高报价和定位高端的公寓项目的销售，即便这些公寓项目要远高于周边二手房的价格。

　　例如在最近拿到新一批预售证的保利天悦项目，从房天下数据看，新推出商办类产品均价已经在2.2万–2.4万/平方米，高于所在武侯区4月1.9万元/平方米的二手房均价。

　　另一个典型的项目是望江名门，按照房天下显示价格数据，该项目自2017年年中以来，保持4万元/平方米以上的售价，是所在的锦江区二手房均价的1倍左右。

　　一二手房价格倒挂

　　公寓走俏的背后，显现出了“房荒”的现象，在摇号中签率上是直接的体现。

　　不久前获得预售证的大热楼盘中铁青秀未遮山，仅推出1000余套房源，而摇号登记的人数近8万人，中签率仅为1.25%。再早前的招商中央华城项目推出近400套房源，而摇号登记人数近5万人，中签率只有0.08%。

　　值得一提的是，成都为摇号设置了先后顺序：优先保障棚改用户和刚需选房，再是普通资格客户。此外，成都还规定离婚三年不能买房，以规避假离婚。

　　而购房者仍然踊跃，这种热情源自于新房和二手房价格的倒挂。

　　按照时代周报记者的了解，中铁青秀未遮山项目报价在1.4万元/平方米左右，招商中央华城项目报价也在1.2万–1.5万/平方米，比所在成华区4月二手房1.8万/平方米的报价要低。

　　不仅在成华区，倒挂的现象也在青羊区发生。区域的热门项目绿地新里城开盘的均价最高不超过1.7万/元平方米，而周边二手房已经普遍超过2万元/平方米。

　　按照时代周报记者的了解，在成都的主城区、天府新区和部分近郊区，新房和二手房往往能形成近0.5万元/平方米价格差。而这一现象，从去年年中开始已经出现。

　　尽管成都在去年11月出台过政策明确指出，全款支付的客户不得被额外照顾。一些倒挂严重的住宅项目，依旧通过验资来选择客户。

　　“在成都，有些项目委托给中介进行销售，尽管中介的返点达10个点，但仍会有项目只接受全款支付的客户。”陈琳对时代周报记者指出，不过她并不愿意透露具体的项目名称。

　　而中签率较低的情况，或许在5·15新政后，出现一定的“改善”—5·15新政规定，一个家庭一次只能参与一个项目摇号。即在商品住房项目购房登记规则确定的网上登记报名期限截止后，不得撤销或变更购房登记信息。

　　这就意味着，购房者会对项目进行选择。

　　成都方面目前也在加大对新房房源的供应，根据成都房管局的信息显示，5·15新政后，仅5月21日和22日两天就有14个项目预售公示，共计约5000套房源入市。

　　另据媒体报道，在515新政出台当天下午，登记的人数已经比以往少了一半。

　　开发商的冰与火

　　在本轮成都房价上涨之前，有的开发商也尝到过“甜头”。

　　以成华区的项目成都鲁能城项目为例，该项目曾是2014年的高价地块，尽管当时的楼面价达0.9万元/平方米，但从2016年开始项目均价处在1.1万元/平方米，直至后来最高时的2万元/平方米。

　　但对于没有赶上红利“末班车”的部分开发商而言，却是另外一种滋味。

　　政府的限价面前，不得不使得他们重新思考下一步。

　　推迟销售是不得不为之的举措。上海某闽系房企营销负责人对时代周报记者表示，公司在成都宽窄巷子的项目本应在今年六七月就进入销售，“但目前政府只能给2万元/平方米的预售价，实在是低于公司原先3万–3.5万元/平方米的心理价。因此公司还在内部商议中”。

　　该负责人的苦楚并不是个案。为了贯彻“房住不炒”的调控精神，2017年7月20日，成都出台过限价政策，要求开发商申报预售时，申报价格比照项目前期和周边同类项目，不得超出太多。

　　这也是促使一手房受到市场追捧的原因。“但房企的利润空间就会被压缩。”该营销总向时代周报记者表示。

　　新浪乐居对成都2017年高价地块前33名做过统计。根据开发成本加上利润，这33幅地块中，31块的预估售价均处在1.9万元/平方米。其中，东原在武侯区红牌楼街道和金茂在武侯区七里村的两块地价格最高，预估售价应为2.6万元/平方米。

　　而这样的预估价并不一定通得过。时隔一年多，目前这些项目的绝大多数并未有明确的入市信息传出。

　　事实上，限价之后，部分地产商不得不以低利润，甚至是“割肉”入市。这种现象，在2016年和2017年的高价地块上，陆续发生。

　　还在被成都当地咀嚼的是金牛区的中南海棠湾项目，该项目在拿地时的楼面价已经达到近1万元/平方米，而目前政府给的预售价几乎接近楼面价。

　　这样的情况还将会上演。对于此前在成都大举拿地的开发商而言，在成都的下一步将会变得更加慎重。

　　按照搜狐焦点的统计，2017年拿地金额前十名的开发商有中海、万科、中房、中南、保利、金茂、人居置业、龙湖、新希望和成都集装箱。

　　5月16日，成都房管局陆续约谈绿地、融创、朗基、中粮、蓝光等66个房地产开发企业。

　　“房企需要有较为明确的政治意识和大局意识，不应该有太多的盈利等考虑。当然从地方政府的角度看，可以适当做策略调整，比如在预售方面可以放宽，这样也是照顾到房企资金回笼等需求。”严跃进对时代周报记者表示。

　　(房掌柜整理自澎湃新闻、时代周报)