成都推动维修资金业委会自管 激发业主自主参与决策

　　房屋维修资金被称作“房屋养老金”，但在全国范围内都一直存在“动用少、使用难”的情况。这是因为《物权法》等相关法律、法规明确规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，但在维修资金使用的过程中，信息的公开、透明度不够，使得业主不愿放心大胆地参与到维修资金的意见征集和决策、监督之中，从而造成了“使用难”等诸多问题。

　　《成都市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)于今年2月1日正式实施，这是成都时隔13年来首次对维修资金管理相关政策进行修订，从而探索了一套具有“成都特色”的维修资金管理模式。

　　195号令实施近半年时间过去了，成都市的维修资金自管情况到底如何?管理和使用过程中遇到了哪些问题?记者近日走访了已实现维修资金业委会自管的成都小区，听听他们怎么说。

　　维修资金自管的成都实践

　　还权于民，让资金管理更阳光、透明

　　“这次终于办好了维修资金业委会自管账户的银行开户许可证。”说话时，黄刚长舒了一口气。他所居住的“万科魅力之城”，是成都市已实行房屋维修资金业委会自管的小区之一。去年11月，当选小区第二届业委会主任的黄刚，面临的首要问题就是将维修资金划转至业委会维修资金专户实施自主管理。

　　黄刚所在的小区共5期项目，占地约80万平方米，共有超过6000户业主。交房已有10余年，去年开始供水管频繁爆管，每次一爆管就需要进行停水维修，这严重影响了上千户业主的日常生活。在维修资金没有实施业委会自管之前，要使用维修资金维修，征集双三分之二以上业主同意就是一个大难题。业主对维修资金使用有决策权，但管理维修资金长期依赖政府管理部门，又对物业服务企业等不信任，最终导致不参与、不表决，从而凸显出意见征集难。

　　“粼江峰阁”小区的业主们也对这样的问题感同身受。采访中小区部分业主告诉记者，就维修资金管理和使用的一些难题，他们咨询了成都市房管局。相关工作人员也建议他们申请划转专项维修资金，实施维修资金业委会自主管理。

　　有应急使用预案

　　开启“绿色通道”解小区“燃眉之急”

　　家住锦江区“雕塑小区”的周先生去年就遇到过这样一件头疼事。原来，他们住的那栋楼有32层高，但是不知怎么的，4部电梯就坏了2部。“一栋楼里有那么多住户，电梯根本不够用。又有不少老人和小孩，很不方便。”周先生说，他们小区是建立了维修资金的，但是一般使用维修资金都要经过双2/3业主投票通过。小区租住户挺多的，要都来投票，而且达到使用维修资金的标准，耗时绝对很长。等能收集到足够的业主意见到区房管局去备案，真的很耽误抢修时间。

　　“如果该小区有维修资金应急使用预案，就不会有这个烦恼了。”市房管局相关负责人说，维修资金新政便是把我市于2011年开始探索的应急使用预案制度予以了固化。

　　《办法》规定，新建小区由房屋购买人在签订买卖合同时签署《应急使用预案》;房屋交付使用后，业委会未成立的，由街办(乡镇)指导建立;业委会成立的，由业委会组织建立;业委会成立后申请资金自管的，通过建立管理公约，取代《应急使用预案》。“一旦出现预案或公约里约定的紧急情况，便可不通过表决，直接启动预案，迅速进行维修。这就实现了‘预先授权、遇险使用’，把业主表决前置，有效解决了通过‘一事一议’方式组织业主表决耗时长等问题，解决‘燃眉之急’。”上述负责人介绍。

　　那么怎么制定应急使用预案呢?市房管局为指导业主规范建立应急使用预案，公布了“应急使用预案示范文本”，把“电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，质监部门出具整改通知书或经第三方检测机构监测认定的”“因水泵故障和进水管爆裂造成停水的”等7种情形纳入应急使用范畴。“在实际中，小区遇到的紧急情况并不止这几种。所以，在‘应急使用预案示范文本’的基础上，可以根据小区具体情况适当增加应急使用的情形。只要预案满足‘双三分之二’条件通过业主表决，就可以固化在预案中。今后若出现预案中列明的紧急情况，可按程序动用维修资金。”该负责人告诉记者，有了这样的“绿色通道”，像周先生遇到的“燃眉之急”便可及时解决。

　　在监督下规范进行自主决策

　　引入第三方专业机构代理记账

　　为何要实施维修资金业委会自管?在黄刚看来，“万科魅力之城”在实施维修资金自主管理以后，过去管理和使用过程中难度最大的“双三分之二”业主表决问题得以有效解决。

　　“以3期水管维修为例，1500多户业主都必须进行投票。这其中有一部分可能是租户，有的业主长期不在，那就还需要通过录音电话甚至是邮寄表决表格等方式进行投票。”黄刚说，光投票、计票这一个过程走下来，前前后后可能就需要花费近2个多月的时间。而实施维修资金业委会自管后，通过业委会公开透明的管理，积极宣传维修资金的相关政策法规，解答业主困惑和疑虑，业主们真的开始关心小区事务，主动参与监督、表决。

　　黄刚介绍，目前三期的供水管维修方案已经正式出来了，接下来将到区房管局进行维修资金使用备案，下一步还将在区房管局、街办社区的指导下进行维修工程招投标等一系列工作，预计年底开工。此次维修花费约300多万元。

　　并且，过去在维修资金由相关部门代管的时候，业主想要查询维修资金只能去房管局。现在，专项维修资金转入业委会自管阶段后，会由第三方专业机构负责为业主们代理记账。黄刚介绍，代理记账的机构每个季度都会报一次账，现在如果想要查询以前账目以及每笔资金流向，就更方便了。

　　□他山之石

　　积极参与小区管理

　　才是维护自身利益的关键

　　早在2016年，黄刚就作为业主代表听取了第一届业委会关于专项维修资金转为自管的意见。“当时一听说这个消息，第一时间就去网上搜索了解相关政策，了解政策之后，基本就打消顾虑，觉得自己的小区、自己的资金，自己来管，还是挺支持的。”

　　在黄刚看来，小区是业主共同的小区，“等、靠、要”是不能建成一个美好家园的。对小区的管理，真正重要的是业主的积极参与，只有业主真正对维护自己的利益引起重视，才能让一些有效措施、制度落到实处。

　　在谈到个别业主对维修资金业委会自管的资金完全性有所担忧的问题时，他认为也无需担心。业主自管维修资金不代表监管会放松，195号令不仅明确了对挪用、虚列工程项目、虚增工程量等违法违规行为的处罚规定，维修资金使用也会实施全流程管控，引入第三方审价、第三方工程监理、第三方检测等。

　　对于物业及维修资金业委会自主管理，政府相关部门也加大了指导力度。记者了解到，近日为加快推动业主大会建设，推动维修资金业委会自主管理等，成都市房管局还特别针对业委会在高新区召开了规模达500人的培训。“培训主要是针对各街道办事处、社区相关工作人员、业主委员会主任等，让他们了解业主在物业及维修资金管理中的权利和义务，也了解了怎么行使自己的知情权、监督权和管理权。为今后进一步建立业主参与的物业及维修资金社会治理模式奠定基础。”成都市房管局相关负责人介绍道。

　　(房掌柜整理自华西都市报、四川新闻网)