7月是传统淡季,但上海楼市却走出今年以来成交最为强劲的反弹。据上海中原地产数据显示,当期上海新建商品住宅成交面积71.9万平方米,环比增加64.5%。也创近16个月以来交易新高,楼市走出淡季不淡行情。
图:上海新建商品住宅成交走势(2017.7-2018.7)
高开高走 多点开花
7月的新房市场成交量,呈现出明显的前低后高局面,上旬成交量为0.13万套,中旬上升至0.17万套,而在下旬成交量大幅提升至0.32万套,占据单月成交量的一半以上。这样的成交走势,与7月的新盘推出集中在中下旬有关,因此下旬成为了他们释放的主要时间段。
在交易产品上也呈现多点开花格局,成交前十榜单中,有2个均价低于3万元/平方米的刚需,以及2个均价超9万元/平方米和1个10万+的豪宅,其余为改善产品。基于中高端产品表现更为活跃,7月均价为53592元/平方米,环比上涨5.3%,而这一价格也创出历史新高。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示:上半年楼市表现欠佳,下半年房企感受到更大压力。今年3、4季度是房企集中偿债高峰,必须加快资金回笼。自去年四季度以来市场供应不多,消费客群正好处于蓄水状态,具备一定承接力。因此7月高位启动后在大量供应推动下震荡走高,尤其是最后一周,冲上20万平方米的重要参考线。
供应再度爆量 积极走量成共识
7月供应再度放量,入市项目达到27个,入市面积为98.9万平方米,环比增加4237.7%。7月的供应高峰,自中旬即已开始,并且在成交端的释放较快,直接造成了中下旬成交端的大幅放量,从而推动7月成为年内成交高点。
上海链家市场分析师赵葆根表示:在7月0.62万套的成交量中,7月当月推盘项目成交达到0.30万套,接近于全月成交的一半,对当月市场的助推作用是十分显著的。考虑到7月总体推盘量为0.87万套,因此,7月的推盘高峰,在后续时间段内仍有较大的释放空间。特别是7月下旬推盘的3200余套房源中,仅有不足500套在当月网签,他们很可能成为8月新房市场的重要助力。
从供应结构来看,入市产品也相当均衡,从刚需到高价房都有不错表现,加之价格上也具有较大亲和力,因此绝大部分产品去化都不错。比如曾经的江桥地王项目7月入市,一次供应量接近10万方,从成交来看也基本消化完毕,说明市场心态还是比较稳定。
卢文曦认为,7月上海出台限制企业买房政策,进一步加强楼市调控,但对于买家而言恰恰稳定市场情绪,净化交易环境。在此背景下,预证的发放也恢复正常,同时市场需求得到稳定释放。短期来看可能进入政策真空期,而市场情绪也较为稳定,加之房企推盘意愿积极,在此背景下,8月表现值得期待。
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