【掌柜日报】百城住宅库存走势迎拐点 四季度或重返上行

　　百城住宅库存45个月以来首次显著攀升，环比9个月来首次反弹。市场机构预计四季度将重返上行通道。近日，易居研究院公布的最新数据显示，截至2018年9月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。

　　数据显示，2015年1月以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势没变。而今年9月库存规模明显增长，同时显著攀升。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“这也意味着，库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道”。

　　严跃进说：“从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月首次出现同比正增长态势，7至9月继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。”

　　2018年9月，100个城市中，有38个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到78%、48%和47%。同时，100个城市中，有62个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、安庆和深圳的同比跌幅较大，跌幅分别为43%、35%和35%。

　　值得一提的是，横向对比看，今年三四线城市的存销比下跌较为明显。严跃进分析指出，“综合历史数据，2018年下半年三四线城市的棚改政策略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，可以认为，三四线城市的存销比探底已基本完成，四季度将面临反弹的可能”。

　　“2018年9月全国百城库存数据出现上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略”。在严跃进看来，“库存规模增加，一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态，同时也增加了购房者议价的空间”。

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　　10月末，涉“房”企业集中发布三季度报告。据中原地产数据显示，截至目前，已有100家上市公司披露营收数据，整体来看，前三季度盈利的涉“房”企业高达91%，只有9家企业亏损，合计营收达到10725亿元，净利润1012亿元，净利润率为9.44%，相比2017年同期的9.17%有所上涨。此外，100家房企的平均净利润上涨幅度达到35.2%，营业收入为31.2%。

　　在业内人士看来，2018年房企整体净利润大幅上涨，主要受到2015年-2017年房地产项目集中在今年上半年进行销售结转收入的影响。今年融资环境不断收紧，为了应对现金流、兑付等各种风险，房企们主动降杠杆、提高回款速度，这使得过去两年的项目在今年上半年加快进入结转程序。此外，受到港股上市房企财报会计准则变化(香港财务报告准则第15号)的影响，部分房企的结转收入也会有一定的提升。

　　更重要的是，过去两年在售的房地产项目，房价上涨明显，溢价空间较大，释放出不少利润空间。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，利润普遍上涨的一个很重要因素是部分房企赶上了这一波楼市发展周期，近两年来部分低地价的三四线城市出现房价快速上涨，甚至翻倍上涨，这都会带来房地产市场利润的提高。

　　不过严跃进也指出，今年第三季度部分房企为了实现快速回款，以价换量的让利行为，要警惕后续盈利空间收窄的态势。

　　(房掌柜整理自经济参考报、新京报)