长租公寓向资本市场融资 各类企业融资成本差距较大

　　ABS成新宠最大风险仍无解药？

　　在上述融资渠道之外，今年初“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”发行，开启了公寓行业的ABS融资。该计划系以魔方公寓在8个一线、二线城市运营的30处物业4014间公寓为底层基础资产，在上交所挂牌发行资产支持专项计划。

　　8月15日，“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”发行，链家自如的这款ABS产品期限两年，首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%，优先级票面利率5.39%，共计超过14家机构投资者参与。

　　不过，陈国华强调，ABS是很好的创新项目，但如果没有长期稳定的收益，大部分收益被信托公司和资管公司拿走了，运营方依然很难使成本和收益匹配。

　　实际上，长租公寓发行ABS的最大风险依然是没有抵押物。

　　ABS是预期的租约贴现，将应收账款作为固定回报的理财产品，在公募渠道发行。因而没有抵押物，收益具有不确定性，均是风险。

　　但另一方面，由于长租公寓的现金流丰富，能够资产证券化的产品很多，租金、装修、押金、服务费等都是能变现的环节。

　　因而目前不少企业，是以成熟项目的未来租金收益权作为基础资产，根据项目的净现金流进行融资，满足了存量物业运营商因无不动产所有权，而无法通过传统抵押担保获取资金的尴尬。

　　“整体而言，ABS模式还值得探索，因为其根源是现金流保证，企业的关键在于证明自己运营能够产生稳定现金流和回报，而这是需要时间和市场来证明的。”贺志蓉表示。

　　贺志蓉认为，资产证券化是长租公寓企业盘活存量资产、快速扩张规模、获取收益的有效途径。但目前许多实力较强的运营商入行时间尚短，房间数和物业运营时间都尚未满足发行ABS等产品的资格。但如果相关政策变化不大，各类新兴创新结构的出现，会加速行业金融化，预计明年就会出现较多的资产证券化产品。

　　的确，“金融化”仍是目前中国长租公寓的主要资金来源，在主要风险尚未排解，租金差、运营能力、降低成本的能力等方面无较大提升的情况下，靠自己运营出“金”，仍无期可测。