密集调控政策下房企严重分化 中小房企对比生存艰难

　　上市房企亏损数量增多

　　与知名大房企业绩暴增相比，不少中小房企的日子过得比较艰难。《中国经济周刊》记者对沪深两市139家上市房企(以Wind行业类为统计标准)三季报进行了梳理，在净利润方面，最高者万科A(000002.SZ)为148.17亿元，最低者嘉凯城(000918.SZ)为-9.88亿元。

　　其中，万科A、保利地产(600048.SH)净利润均超过百亿元；荣盛发展(002146.SZ)、雅戈尔(600177.SH)等26家房企净利润在10亿～100亿元；华业资本(600240.SH)、冠城大通(600067.SH)等62家房企净利润在1亿～10亿元；市北高新(600604.SH)、京能置业(600791.SH)等49家房企净利润在1亿元以下，其中大龙地产(600159.SH)和津滨发展(000897.SZ)等19家房企为亏损状态。

　　总的来看，这139家上市房企的净利润之和为1054.57亿元，前20家企业净利润之和为734.31亿元，占比69.63%。

　　业内人士认为，占比14%的房企，其净利润占比近70%，在一定意义上也符合“二八定律”，即房地产行业内部发展也是不均衡的。

　　与此同时，这139家房企2016年年报显示，荣丰控股(000668.SZ)、阳光股份(000608.SZ)等12家企业处于亏损状态，总亏损为25.78亿元。今年前三季度亏损企业增至19家，总亏损为22.70亿元。

　　房地产企业的分化，在资本市场上也得到了表现。以融创为例，年初的股价在6港元左右，10月25日最高涨至43.55港元，涨幅626%。

　　相对融创，碧桂园、恒大股价也都翻倍增长。在A股上，万科也涨幅50%。而整个房地产板块指数却表现不佳，今年1月3日收盘2568.79点，截至11月14日午盘2316.98点，跌幅9.8%，而同期沪指涨幅为9.5%。

　　业绩猛增背后是负债猛增

　　虽然龙头房企的业绩很惊人，不过，也不能“掩饰”整个房地产业高杠杆率的严峻现实。

　　Wind数据显示，从2005年一季度以来，地产行业的资产负债率一直在走高，从起点的57.54%已涨至今年三季度的79.01%，增长近22个百分点。

　　在139家上市房企中，鲁商置业(600223.SH)、嘉凯城、中交地产(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的资产负债率分别高达94%、93%、91%、90%，已处于“资不抵债”的边缘；万科A、京投发展(600683.SH)、泰禾集团(000732.SZ)等29家房企的资产负债率也超过80%，高于整个地产行业资产负债率。

　　从负债方面来看，这139家房企的总负债为5.86万亿元，同比增加1.28万亿元，增幅为27.94%；每家房企平均负债421.58亿元。

　　以万科为例，今年三季度负债为8506.56亿元，去年三季度为6123.96亿元， 同比增加2382.6亿元，增幅38.91%。显然，万科销售业绩猛增的背后，其负债也在猛增。

　　天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，在所有行业中，房企的杠杆率较高，是因为房地产行业兼具金融属性，对杠杆依赖性强，既体现在供给端，也体现在需求端。房企高杠杆经营下可能导致负债率失控，无法支撑企业规模迅速扩张，最终导致现金流断裂，这是以前房企破产案例带来的重要启示。

　　孙彬彬认为，考虑到房企特殊的经营情况，如预售制度、非标融资等，传统资产负债率并不适合评估房企真实的负债情况，更多的是使用扣除预收账款的资产负债率和净负债率来衡量房企真实的负债压力。

　　“现在房地产行业面临严格的政策调控，行业边际成长空间正在趋缓，未来行业毛利率也较难回到从前，部分中小型房企依靠融资和杠杆获取地王为未来埋下隐患。”孙彬彬建议，对于杠杆率较高的房企，对未来资金来源和降杠杆计划需积极关注，在现有调控环境下，企业如何保证流动性安全、资金链不断裂至关重要。