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刘煜辉:把不动产变成“冻产” 解决了现实三大难题

潮汕房地产网-房掌柜 2017-11-21 04:33:44来源: 地产锐观察
[摘要]近日,天风证券首席经济学家、中国社会科学院教授刘煜辉的一篇演讲稿“后19大的中国经济和市场展望”,引起了金融圈关注。 演讲全文先是被微信公号“萃得云课”于11月14日刊发,并打了“原创”标签,声明来自刘 ...

  近日,天风证券首席经济学家、中国社会科学院教授刘煜辉的一篇演讲稿“后19大的中国经济和市场展望”,引起了金融圈关注。

  演讲全文先是被微信公号“萃得云课”于11月14日刊发,并打了“原创”标签,声明来自刘10月27日在香港天凤国际的演讲。

  红姐读完演讲全文后,觉得干货满满,尤其是讲到地产的部分,过去两年来楼市发生的事情都有了背后的解释。第二天给公号客服打了电话并依要求在后台留言申请开白转载,一直无人理会。

  随后两天,红姐在搜狗微信上搜索发现,盛世景集团(知名私募股权投资基金)的官方微信公号上也刊发了此文,说的是10月28号刘在盛世景11周年庆典暨投资人大会上(地点:古北水镇),受邀做了这个主题演讲,并且有图有真相。

刘煜辉:把不动产变成“冻产”,解决了现实三大难题

  如果不是刘教授两天分别在两个地方做了同样内容的主题演讲的话(红姐主观认为不是),那就要鄙视一下“萃得云课”了,这几天多家网媒转发标明都是来自该公号,源于刘在香港天凤国际的演讲......

  好了,以上部分是红姐的吐槽。那么,刘煜辉老师这次演讲中关于地产到底说了些什么呢?接下来请好好看,看不懂没关系,先收藏,也可以点击左下角“”,找到演讲全文。为了方便你理解,红姐还加了批注。

  1.为什么存量资产价格水涨船高

  刘煜辉说,最近5年,随着资本膨胀所导致的金融泡沫、地产泡沫迅速兴起,迅速膨胀的地产经济不断地抬高城市的生活成本,迅速上升的人工和债务利息支出吃掉了实体经济ROE的大部分,大量的资金就从实体经济流出转向存量资产交易,成为资产价格螺旋上升的推动力。

  【ROE:是净资产收益率,是公司税后利润除以净资产得到的百分比率,指标值越高,说明投资带来的收益越高。】

  2.“脱实入虚”形成自我强化闭环的原因

  刘煜辉说,中国对应的最大的存量资产交易就是房地产,房地产是中国传统经济的周期之母,启动房地产是保证全社会的开工率,房地产带动上游的大宗原料生产、采矿业,中游的制造业、建筑业,下游的服务业,都会动起来,牵一发而动全身。

  虽然房地产的经济规模十分庞大,但房地产部门的活动对应经济中生产性经济活动的只有30%-40%,因为中国的楼价构成60%—70%是地价。

  土地属于非生产性要素,其本身并不创造财富,不能使蛋糕做大,只有和其他生产性要素(如产业资产、技术资本、人工)相结合形成一个创造财富的机器,才能把蛋糕做大。

  房地产部门经济活动中的60%-70%属于非生产性要素交易,在部分城市甚至达到80%—90%,面粉比面包还贵,形成倒挂。这就是脱实入虚形成自我强化的闭环的原因。如果没有一个强大的外力干预,这个自我强化的闭环很难被打破。

  3. 解决新矛盾的政策逻辑出发点—节制资本

  刘煜辉说,十九大重新定位的“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,从经济分析的角度来看,本质上讲是人与资本的冲突,通俗地讲,就是“分得不好”的矛盾。

  解决这个矛盾的政策逻辑的出发点就是节制资本。中国要找到一条节制资本、脱虚回实的道路,要做一次伟大的探索。

  我们或会看到老老实做企业的人会慢慢地好起来,炒来炒的杠杆套白狼的玩家会慢慢地被收拾。这就是大白话的新时代中国。

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责任编辑:庄晓霞

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