商业地产投资热情持续高涨 差异化应对成行业新常态

　　针对区域市场出现商业地产过剩的现象，蔡云进一步指出，商业地产有它的独特性，是完全根据城市结构、人口、需求以及市场覆盖面决定的。“一些开发商从短期布局出发，希望通过先占领市场，再慢慢精耕细作调整业态，这个过程中导致一些二三线城市的购物中心项目完全不匹配当地客群需求，出现了过剩现象。”

　　蔡云分析认为，应该探索差异化运营的路径，寻求市场突破点，例如体验式、儿童主题、教育主题等差异化业态。“供大于求的时候肯定会出现同质化，一旦购物中心经营水平不善，肯定会影响公司的发展。像中国房地产市场一样，由存量市场代替了原来的增量市场，在商业地产中肯定会出现这个问题，所以投资商业地产必须要谨慎。”

　　她认为，“体验型消费肯定是购物中心的必然趋势，因为随着网购、互联网经济的发展，购物中心必须是差异化经营。体验式消费就像家庭客厅消费方式，一旦受到市场欢迎了就必须主动去做适应性调整。”

　　事实上，从2010年住宅市场调控开始，商业用地供应的持续增加，大量企业转型开发商业地产。这也导致以购物中心、城市综合体和写字楼为主的商业地产供应量激增。商业不得不面临高库存、同质化运营等困境。

　　基于此，不少商业地产项目开始构建新的价值链，走向精细化运营。观点指数研究显示，近年来，华润、大悦城、龙湖，凯德、恒隆、新鸿基、九龙仓等规模较大的商业地产开发商，纷纷对旗下的购物中心主题定位、品牌结构、业态组合以及服务等进行了不同程度的调整改造，希望通过个性化的消费体验来抓住更多消费者，获得收入及价值的提升，同时为购物中心带来新发展动力。

　　香港兴业国际集团有限公司执行董事邓满华在观点商业年会上表示，伴随着存量资产改造，越来越多开发单位有机会拿到商业用地，并尝试进军商业地产开发。“过去10年间，无序、过度的开发造成同质化现象严重，千篇一律，办公楼和购物中心面临高库存的压力”。

　　“互联网时代电商的冲击，使信息更透明，让消费者也有更多的选择，这也导致市场竞争越来越激烈”。邓满华认为，客户的消费能力和优越的地段只是项目成功的部分因素，面对当前严峻的竞争，真正的制胜之道取决于后天的部分，包括项目的定位，开发商的运营实力和经营理念。在他看来，存量资产时代的商业地产发展方向，“要立足于打造真正好的、有体验感和符合消费者需求的项目”。