买家全额付房款因故未能过户 被判违约有权解除合同

　　冯先生购买张先生一套二手房并全额支付房款，不过因为购房资料不完整始终未能过户。急于腾出购房指标换房的张先生为此将冯先生诉至法庭，要求行使约定解除权，一审法院认定冯先生不构成根本违约，但需支付违约金。双方不服提起上诉，近日北京市三中院二审审结此案，法院认为冯先生已经符合根本违约的条件，改判合同解除。

　　屡次过户失败 卖家起诉解约

　　2015年12月，冯先生与张先生通过中介签订买卖合同，张先生出售给对方一套房屋。由于其着急换房，次年3月17日双方又签订了一份《补充协议》，约定冯先生需在15日内及时配合过户，否则张先生有权解除合同。

　　签订合同的当日，冯先生支付了剩余房款195万元，随后双方前往房屋权属登记机关办理过户手续，可因为冯先生提供的资料不全，这次没能办理成功。冯先生在没有更改相关资料的情况下，就在5天后再次申请房屋所有权转移登记，仍没有成功。在这一期间，张先生想要置换的房屋价格已经上涨了不少，他已无力购买，遂拒绝配合过户，双方纠纷就此产生。

　　一审法院经审理后认为，冯先生一次性全额支付房款，履行了合同约定的付款义务。虽然冯先生提供的相关资料不完整未能办理过户成功，但这种情形不必然构成根本违约，只有导致始终根本无法办理过户手续才构成根本违约。由此判决张先生配合冯先生过户，冯先生向张先生支付违约金。

　　构成根本违约 有权解除合同

　　一审判决后，双方均不服提起上诉，冯先生认为其支付了合同全部价款，是张先生收到房款后拒绝过户构成了根本违约；而张先生则认为合同目的除了获得合同价款，还有腾出购房资质换房，可是因为冯先生的原因导致其换房成本上升，按照双方签订的补充协议，合同约定解除条件已成就，有权行使合同解除权。

　　北京市三中院经审理认为，张先生的合同目的不单单是为了获得房屋价款，也包括了及时过户涉案房屋腾出购房资质，再以其卖出涉案房屋相对对等的价格另行购买房屋。可现实是冯先生两次申请过户失败，存在重大过错。张先生配合冯先生进行房屋产权转移登记，已尽到合同约定义务。

　　在冯先生通知张先生其已修改个人购房资质信息，希望张先生再次配合办理房屋产权登记时，已超出合同约定的15日期限。在继续过户可能仍需等待较长时间且房价大幅上涨的背景下，张先生已不能达到其以卖房相对对等价格换房的合同目的。张先生拒绝继续配合冯先生办理后续手续，具有合同依据及法律依据，其行使合同解除权具有正当性，故二审改判合同解除。