标杆房企普遍呈现谨慎姿态 行业集中度将进一步提升

　　管窥2018房地产新风向

　　进入年报季，近期房企年报发布正酣，3月27日万科招商发布年报后，主要房地产企业的年报发布基本结束。过去一年的房地产市场，经历了前所未有的调控力度，同时规模再创新高。而面对2018年，龙头和标杆房企则普遍呈现谨慎姿态。在这背后，是2018年房地产市场调控不放松、金融持续去杠杆，以及进入“租购并举、住有所居”的新时代。

　　在提及2018年的策略时，龙头和标杆房企都对销售规模的扩张慎之又慎，反之区域型房企则依然非常进取;但是，他们的重仓位都不约而同放在城市群和都市圈，华南地区、粤港澳大湾区目前已成为炙手可热的房企必争之地。而由于房地产从国家和银行层面去杠杆，表外和非标融资受限，使得房企的资金状况趋于紧张，在业绩会上房企们也大多将“降负债”作为一个重要的财务目标。资产证券化则正在成为其资金来源的重要方式，开年以来，已经有不同品种的产品发布。降低开发商杠杆是长期趋势，未来利用资产证券化融资能力的差异，或将重塑房企的竞争格局。

　　导读

　　经历过去两年的去库存之后，三四线增长乏力，2018年以及今后的房地产市场机会在城市群和都市圈，主要是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及西南、华中城市群，其中，又尤以粤港澳大湾区和长三角最为显著。

　　3月份密集的房企年报披露过半，在2017年一片大好的业绩总结之后，超大型房企和标杆房企表达了他们的谨慎，甚至是忧虑。

　　“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束了。”3月27日，万科董事会主席郁亮抛出了这一论断。

　　作为行业风向标，万科的观点代表了一些大型房企的看法。而万科不设销售目标的做法，也被更多房企借鉴。

　　硬币的另一面则是，中国城市化进程还未结束，房地产行业的规模化竞争也在路上。一些区域型房企还在加速扩张，争取早日跨过千亿、3000亿的门槛。在2018年，类似泰禾、新城控股、阳光城、龙光地产、富力地产、中国奥园等房企，依然设定了非常进取的销售目标。

　　值得关注的是，多位房企人士对21世纪经济报道表示，经历过去两年的去库存之后，三四线增长乏力，2018年以及今后的房地产市场机会在城市群和都市圈，主要是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及西南、华中城市群，其中，又尤以粤港澳大湾区和长三角最为显著。

　　谨慎的大公司

　　2017年，碧桂园、万科和恒大成为国内地产界率先跨入5000亿销售规模大关的巨型房企，碧桂园更是在去年摘得全球第一大房企的桂冠。

　　但是谈及对2018年的销售预期，三家地产巨头纷纷三缄其口，出言谨慎，都在有意淡化对销售规模的追求和强调。

　　“我不是数学家，所以我没办法预测数字，我们就当好农民种好地吧”，3月27日，郁亮谈及万科销售目标时表示。

　　3月20日的碧桂园业绩会上，出乎意料地没有提出今年的销售目标;6日后在香港，恒大董事局主席许家印同样没有明确恒大2018年的销售目标。“今年的5500亿元目标是合适的，就算制定8000亿元也是可以完成的，但没有这个必要。”许家印说。

　　中海地产、招商蛇口等龙头房企，将今年的增长率设定在低于去年的水平。中海将目标上调25%至2900亿港元;招商蛇口设定为增长30%至1500亿元。

　　龙头和标杆房企谨慎的背后，是2018年房地产市场调控不放松、金融持续去杠杆以及进入“租购并举、住有所居”的新时代，都令房地产行业的基调与过去两三年大不同。

　　“调控持续，价格要稳，这是2018年的主旋律。”招商蛇口常务副总经理朱文凯认为，2017年房地产市场销售额、成交面积都创了新高，但是今年估计会是一个高位盘整的状态，这已是行业共识。2018年限价、限购和限售政策都将是常态化的，政府会以价定策，就是价格不能大涨也不能大跌，各个地方会分类调控、分城施策。房企必须学会应对这样的市场。

　　一家房企佛山公司的负责人表示，佛山的房地产调控政策尤其是限价非常严格，如果限价今年持续不放松，会导致过往两年拿下高价地的房企面临销售的困难和资金的压力。

　　重仓城市群

　　尽管面临不确定的市场，但乐观派也大量存在。

　　从目前发布年报的房企来看，仍有不少房企提出了进取的销售目标。如龙光地产2018年销售目标定为660亿元，较2017年同比增长超过50%;中国奥园2018年销售目标定为730亿元，同比增长60%;富力地产今年提出1300亿元的销售目标，内部甚至定到了1500亿，同比去年翻倍。

　　泰禾、新城控股等房企要在未来两三年冲击3000亿，仍然非常乐观。

　　这些房企依然走在快速规模化的路上。21世纪经济报道粗略统计，目前提出千亿、2000亿、3000亿目标的房企，已有30多家。

　　“规模化竞争永远都有，规模没有边界”，前述房企高管人士表示，当前中国的城市化远未结束，城市群和都市圈投资仍有巨大机会，一二线和环一线城市受益轨道交通，产业和人口溢出，仍有巨大的需求，一些成长型房企仍然具备弯道超车的空间。

　　“三四线去库存在去年得到了极大的释放，今年大概率会放缓，反而一二线和环一线有表现机会”，这位高管分析，上述向千亿、3000亿进军的房企，均在城市群布局一二线，储备了大量土地，以及可售货源。

　　华南地区、粤港澳大湾区目前已成为炙手可热的房企必争之地。“华南占我们公司业绩1/3，今后三年在华南的业绩要达到千亿级别”，一家总销售规模数百亿的房企高管表示，公司会继续投资粤港澳大湾区这样的城市群，预计今年销售将会翻番。

　　中国奥园主席郭梓文透露，2018年公司可售货值为1215亿元，有信心达成730亿的销售目标。其中，粤港澳大湾区是重中之重，公司已实现大湾区“9+2”城市全覆盖，共有项目50个，土地储备总建筑面积约753万平方米，总货值约980亿，预计2018年可售货值约418亿。

　　深耕深圳及周边城市的龙光地产2018年计划推出逾30个全新项目，可售货值逾人民币1300亿元，其中65%分布在粤港澳大湾区。

　　2017年，华东区域在招商蛇口的业绩贡献中占到了30%，超过了深圳;朱文凯表示，今年华南(除去深圳)、华中也会接近深圳。

　　近两年表现激进的闽系房企融信年报显示，融信的土地储备达2315万平方米，60%位于一二线城市，覆盖了粤港澳大湾区、京津冀、中部、成渝、西部城市5大核心城市圈。

　　万科、恒大、中海、碧桂园等超大型房企拿地也聚焦核心城市经济圈。万科2017年新增216个项目，总规划建筑面积4615万平方米，新增项目90%(权益投资金额)位于一二线城市，平均楼面积均价7908元/平方米。万科董秘朱旭表示，今年将会继续审慎投资策略。

　　规模与利润平衡术

　　克而瑞等机构指出，2018年是地产行业深度调整的关键一年。随着调控政策和银根的收紧，中小型房地产企业生存愈发艰难，而大型房企则加快收并购和土地储备的步伐，行业集中度将进一步提升。

　　据统计，2017年TOP10房企已经占据了近1/4的市场份额，集中度较2016年末提升了5.7个百分点，龙头房企的规模到了一个峰。

　　在这样的节点上，面对2018年不确定的市场和行业下行的风险，龙头房企和标杆房企普遍开始强调规模和利润的协调增长。

　　另一方面，去年房企销售创新高令净利润大幅增长，如房企净利之王中海去年实现超过400亿港元的净利润，万科去年实现净利润281亿元，同比增长33.44%;碧桂园则实现约260.63亿元净利润，增长126.3%。

　　而今后如何保证这样的净利润增长，是一个很大的考验。

　　“做企业家一定要进取，以前恒大做规模第一房企，现在要做利润王。”许家印称，恒大要走自己的路，只要利润目标完成，即便未来跌出前三或者前十都无所谓。

　　中海地产财报指出，2018年集团将主要资源聚焦于住宅开发，加快周转、加快规模发展，达成较快增长，实现规模与利润均衡增长;龙光地产也明确提出“销售提速，利润增长”的双目标，强调利润与增速同步增长。

　　郁亮则指出，未来万科将通过住宅开发及各类新业务如长租公寓、物流地产、商业运营等来实现净利润的增长。

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　　随着年报季的到来，房地产企业(以下简称“房企”)2017年业绩引发各界关注。截至目前，30多家上市房企发布了2017年年报。从已发布的年报来看，房企业绩整体向好。

　　中原地产研究中心统计数据显示，公布年报的房企中，超过8成在2017年利润明显上涨。除了部分转型的中小房企外，主流房企发展势头看好。

　　业内专家指出，行业集中度加速提升、业绩稳中向好是2017年房地产行业的主要趋势。2018年“房住不炒”的政策基调不变，叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度，预示着集中度会继续快速提升，将利好龙头房企和部分货值充沛的二线房企。

　　业绩亮眼

　　2017年主流房企利润普遍亮眼。

　　其中，保利地产和招商蛇口归属于上市公司股东的净利润分别为156.84亿元和122.15亿元;12家公司净利润超过10亿元;28家公司净利润同比增长。其中，17家公司增幅超过30%。

　　对此，易居房地产研究院研究总监严跃进表示，2017年，三、四线城市楼市的热销给房企提升净利润提供了重要助力。

　　除了利润上涨，公布业绩的房企销售额也普遍出现较大涨幅。

　　克而瑞研究中心数据显示，碧桂园、万科地产和中国恒大2017年销售额突破5000亿元;销售额超过千亿元的房企达17家。今年开年，房地产板块走出一波拉升行情，申万房地产指数一月涨幅达13.62%。

　　据旭辉控股公布，2012年其销售额仅95.4亿元，2017年已过千亿元大关。2017年新城控股共实现1265亿元销售额，于850亿元的销售目标而言，完成率达149%。

　　整体来看，主流房企各项指标均表现不错。不过，中原地产首席分析师张大伟认为，房企销售额数据需客观看待。近年来，由于行业内合作开发项目增多，房企对外公布的指标关注点主要在合约销售额而非权益销售额。他举例称，旭辉控股2017年归属集团权益的合同销售额为550亿元。

　　安居客首席分析师张波也认为，房企快速发展的一个方式是合作及代建项目比重增大，但规模和品牌房企销售权益下降。不少房企通过合作方式，不但能快速进入新城市，同时降低了拿地成本和扩张风险。

　　值得注意的是，主流房企还在向外界传递强烈的扩张野心，业界越发意识到规模优势在发展中的重要意义。严跃进认为，在行业集中度上升的背景下，众房企不进则退的战略心理很浓厚。换而言之，房企已充分意识到，小规模无市场。

　　强者恒强

　　值得关注的是，从龙头房企的业绩表现看，强者恒强的格局凸显。

　　国信证券统计数据显示，2017年，前五大房企和前十大房企市场集中度分别为16.87%和24.35%，较2016年年末分别提升了4.05和5.5个百分点。2018年前两月，前五大房企和前十大房企市场集中度分别为39.48%和53.73%，较2017年年末分别提升了22.59和29.38个百分点。优势房企市场占有率提升显著，集中度提升明显。

　　龙头房企在拿地、品牌、资金成本等多个方面都具备优势。华融证券研报显示，相比拿地难的小型房企，龙头房企凭借较强的经济实力和项目经验，优势愈发明显。业绩增长快、估值低的龙头房企值得关注。根据中泰证券的研究报告，房地产行业集中度提升已成趋势，龙头房企业绩增长确定性高。业内人士认为，这意味着规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场，“2018年房地产市场进入调整期，行业销售额增速将有所降低并步入降温阶段。”

　　资金考验

　　进入2018年，房地产行业取得开门红。

　　国家统计局公布的数据显示，1~2月，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%。其中，住宅销售面积增长2.3%;办公楼销售面积增长12.0%;商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

　　克而瑞研究中心2018年1月销售数据显示，在政策调控还未明显放松的情况下，主流房企的销售额依然保持显著增长。其中，碧桂园、万科、中国恒大1月销售额均达600亿元以上，同比增速分别达42%、41%、73%。假设销售速度保持稳定，龙头房企年化销售额可达7000亿元以上，同比增速将超四成。

　　广发证券首席宏观分析师郭磊表示，房地产行业处于深刻变局之中。供给端租购并举，需求端调控长效化，行业将进入平稳增长阶段。

　　东莞证券表示，从基本面看，2018年以来龙头房企整体销售情况良好，可售资源充裕。同时，2017年龙头房企销售增幅很大，留存可结算资源丰富。而2018年结算的大部分为2016年至2017年销售的商品房，享受价格上升带来的利润率提升，2018年全年业绩保障度较高。估值方面，对应2018年业绩，大部分龙头个股估值仍在10倍以内。

　　但部分房企高层人士表示，今年压力其实很大。因热点城市调控未见放松，多数房企近两年都在热点城市重仓布局，项目入市时间和价格不好控制，销售回款速度可能减慢。若三、四线城市销售乏力，房企现金流将遇困难，中小房企风险更大。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷也认为，当前房企融资成本正大幅上升，“2018年对房企的考验将是资金流转问题。”

　　大型房企目前纷纷通过拓展海外渠道融资，这对中小房企则构成考验。克而瑞研究中心认为，随着房企资金面趋紧，对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，若无法短期内实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。预计2018年各梯队房企行业集中度将进一步提升，房企分化格局将延续，未来百强房企之间发生收并购的概率不断增大。

　　平安证券也表示，若2018年上半年银行信贷依旧偏紧，不排除个别小型房企面临资金链风险。随着2018年下半年行业步入公司债到期高峰，收购兼并市场会存在大量机会。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、中国建设报）