国企加快布局长租公寓市场 农民房华丽变身人才公寓

　　历经一年多的改造，深圳福田区水围村的29栋居民统建楼(俗称“农民房”)有了新名——水围柠盟人才公寓。原本脏乱差、存在严重消防安全隐患的“农民房”，如今变成了青春时尚、相对安全的长租公寓。改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向区内重点企业和社会组织配租。

　　政府出资、国企改造、村股份公司筹房，政企村三方合力，探索出了一条城中村综合整治的新路径，将“农民房”改造为长租公寓，不仅为解决历史遗留下来的“农民房”消防安全问题提供了新思路，也为政府筹集保障性住房提供了新来源。

　　“农民房”华丽变身人才公寓

　　走进水围柠盟人才公寓，除了较窄的楼间距还在提醒着记者这里曾是“城中村”外，已找不到“农民房”的痕迹。鲜艳的橙色、绿色、黄色、蓝色……让这29栋楼在水围村格外显眼。

　　水围柠盟人才公寓总建筑面积约15472平方米，共有504套公寓，户型设计灵活，面积从16.5至32.5平方米不等。每户公寓均带有独立卫生间，配套基本的家具与电器。楼与楼之间加建的空中连廊，将29栋楼连成了一个整体，新装的7台电梯，让人省去了爬楼的疲惫。

　　深圳市属国企深业集团有限公司(以下简称“深业集团”)的下属公司深业置地有限公司(以下简称“深业置地”)负责水围柠盟人才公寓改造和运营。该项目也是深业集团长租公寓市场布局中首个投入运营的项目。

　　深业集团认为，对于长租公寓这一生命周期长、服务对象广的产品来说，发展商的开发能力固然重要，但要保证自持项目的长期稳健发展，更重要的是后期强大而持续的运营管理能力。

　　为了给租户更好的体验，深业置地在运营服务上有很多贴心设计。公寓服务以自助、共享、社交为特色，租户可以在公寓APP内一键预约房间清洁、搬家、家电维修、衣服干洗等有偿服务。公寓还配备多种公共活动空间，包括社区客厅、社区厨房、餐厅、健身房、茶室、阅读室、洗衣房等，还提供雨伞、打印机、洗衣机等共享设备。此外，公寓管理团队还会定期组织各类社区活动，为初来深圳的青年学生与人才营造一个“家”的氛围。

　　记者从深圳市福田区住房和建设局了解到，目前水围柠盟人才公寓504套公寓均已完成配租，待商业部分改造完成后，租户即可入住。

　　水围柠盟人才公寓是首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的试点项目。

　　2016年，福田区政府结合人才住房建设需要，联合深业集团与深圳市水围实业股份有限公司(原水围村集体经济继受单位，以下简称“水围股份公司”)，对水围村29栋“农民房”进行整租改造。商业部分由水围股份公司负责改造;住宅部分由深业集团统一向水围股份公司承租，改造后出租给福田区政府作为人才公寓使用。

　　水围股份公司以约73元/平方米的均价租赁29栋农民房，租金每两年递增6%，并在基本未加价的情况下，转租给深业。深业对房屋进行改造后，以150元/平方米的价格租给福田区政府。福田区政府则以75元/平方米的价格对外配租。

　　据深业置地副总经理蒋朝晖介绍，整个改造项目深业共投入4000万元，可运营8年。据估算，项目预计出现小幅亏损。“这是试点项目，主要是探索模式。这是国有企业应当承担的社会责任。但未来再做这类型项目，还是要保持盈利。”

　　水围股份公司总经理庄安佳说：“这次改造，确保了村民利益，但公司让利很多。住宅部分，转租给深业，没有赚差价。商业改造部分还在进行，不好说能赚多少。以后再改，要更多地保障公司的利益。”

　　实际上，这一模式中，改造费用基本由政府承担，政府每平方米向深业支付150元租金，但对外租给人才仅收75元租金，相当于每平方米补贴75元，作为政府筹集人才住房和整治消防安全隐患的成本。

　　记者采访发现，政企村三方合力打造的城中村改造新模式得以落地，源于其很好地对接了政府筹建保障房和整治消防安全隐患、村股份公司提升社区环境、深业集团布局长租公寓市场三方面的需求。

　　国企加快布局长租公寓市场

　　深业集团作为深圳市属国企，2016年就与深圳市住房和建设局等多个部门共同发起了“青年房卡计划”，旨在探讨新形势下“企业出资-政府采购-专项产业扶持”的新型青年人才居住保障模式，帮助高校毕业生解决就业初期(一至三年)居住难题。而“柠盟”是深业集团为落实推进“青年房卡计划”而打造的自主运营青年公寓品牌。

　　以“青年房卡计划”为契机，深业集团迈出了长租公寓产品的探索之路，对政府大力提倡的“租售同权”制度进行了深入思考和实践。2017年底，深业集团举行了长租公寓产品分享会，并发布了深业“柠盟”“有居”“上居”“颐居”四大长租公寓产品线。

　　深业“柠盟”强调年轻、共享、汇聚，多以小户型为主，设计创新，提供更多的共享空间;深业“有居”强调青年、个性和品质，其共同特点就是交通便利、配套完善，主打精品设计，户型面积更大，涵盖面更广，配以周到的增值服务，舒适的社交空间与共享办公空间;深业“上居”强调精英、品味、居家;深业“颐居”强调适老、颐养，定位于借助多样化而有针对性的医疗服务、更人性化而充满关怀的生活服务，提供令居住者身心舒适的适老服务型产品。

　　目前，深业集团四大长租公寓产品线已有10个项目，其中水围柠盟人才公寓是最早开始运营的项目，其他项目将陆续投入运营，最晚的将于2023年投入运营。项目聚焦深港两城，主要集中在深圳市罗湖、福田、南山、龙岗、宝安、龙华和香港新界。截至目前，深业集团对长租公寓的布局共计超过一万间，总建筑面积约37万平方米。

　　深业集团副总裁董方认为，深圳要保持具有全球影响力的国际科技创新中心城市地位，需要源源不断地吸引各类高素质人才来深圳安家落户。这是深圳众多中小型科创企业得以蓬勃发展的关键。“根据企业反映，应届毕业生来深入职后的第一年已经成为流动性最大的一年。一个重要原因是刚毕业的年轻人薪水不高，要拿出一半的薪水租房。”

　　他说，未来，深业集团将继续通过与政府合作建设人才房，同时选择合适的自持物业、新开发项目等建设长租公寓。并且，深业集团将结合城市中心存量空间的不同形态和类别，继续丰富和拓展长租公寓的产品体系和服务体系，不断更新大租赁时代对长租公寓的定义。

　　探索城中村治理新路径

　　参与改造的这29栋水围村“农民房”，建于2000年前，属于“农村城市化历史遗留违法建筑”，存在消防安全隐患。

　　水围股份公司名誉董事长庄伟才说，消防隐患一直是公司和居民的一个心病。“水围村有300多栋‘农民房’，(上世纪)80年代初开始陆续建起来的，不符合现在的消防要求。”“这些房子都是当初‘村民’一家一栋自己建起来的，自己招租、自己管理，很混乱，消防治安环境很难规范。”“我们希望通过改造提升社区的档次，带动社区的发展。”

　　记者看到，改造后的水围柠盟人才公寓，消防设施较为完备，楼道内有消防栓，房间里有烟雾探测器，加建的空中连廊可用作紧急疏散通道……

　　蒋朝晖告诉记者，此次改造重点完善消防、安防、监控、供电、供水、供气等基础设施，重新铺设房屋内部管线，增加烟感、灭火器等消防设备，提升了城中村安全系数。

　　深圳市福田区住房和建设局副局长杨杰说：“城中村是多年存在的既有现实。既然拆不了，政府就有责任去改变安全隐患突出的现状。能上的安全措施都上，尽力避免发生重大安全事故。”“整治安全隐患，政府多投入点是值得的。改造，对于‘原村民’而言，保证了原有利益，而不是无限扩大了他们的利益。”

　　“当初从村民手里租房子是很难的，一家一家去谈的，村民对(村)股份公司(改造环境的想法)没有信心。(水围柠盟人才公寓)项目做完后，很多村民看了也想要纳入这个改造。”庄伟才说。

　　数据显示，深圳农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，占深圳建筑物总栋数的比重超过一半。

　　深圳市住房研究会会长陈蔼贫说：“‘农民房’是在特殊历史进程中产生的特殊历史产物，曾为深圳的发展做出过重大贡献，租金低廉，至今仍是很多年轻人来深圳的第一落脚点。”

　　然而城中村脏乱差、消防安全隐患多，也需整治。实际上，多年来深圳陆续出台过多次历史遗留违法建筑的处理意见，但绝大多数未获得原村民的认可，城中村改造大多以地产商主导的拆除重建方式推进。然而，随着房价的攀升，拆除重建越来越难，“农民房”存量难以仅靠市场化改造消化。

　　由于保障房筹集建设压力大，深圳早就在《住房建设规划2012年度实施计划》中提出，“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。

　　“十三五”期间，深圳需新筹集建设保障性住房和人才住房40万套。然而，由于土地空间严重不足，房源筹集难度极大。

　　2016年，深圳出台《关于完善人才住房制度的若干措施》，提出“十三五”期间，市、区政府可在确保安全的前提下，通过没收、租赁、征收历史遗留建筑等方式筹集不少于8万套人才住房。

　　此次，水围村的整改，实际上并没有改变“农民房”的产权不清、性质不明的现状，但在很大程度上提高了居住安全和拓宽了政府人才住房筹集渠道。

　　深圳市住房和建设局住房规划与建设处处长陈叶军说：“现在深圳没有什么地了，城中村改造是个(筹集保障房和人才住房)比较可靠的渠道。”

　　陈蔼贫认为，水围村的改造，为解决有巨大存量的“历史遗留问题”提供了新路径，有利于逐步消化存量。

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　　在大量资金、企业涌入的背景下，“买卖不破租赁”、“合租”、“N+1”等租赁行业问题仍未解决。

　　今年3月，有关租赁市场、尤其是政策鼓励的长租公寓方面备受代表、委员们的关注。其中，一些房地产以及租赁行业的代表、委员们也提出了一些有建设性的专业意见。

　　租赁市场迎来发展红利

　　近年来，租赁市场在政策支持之下快速发展。多地落实“租购同权”政策，释放租赁需求;大量资金、企业进入长租公寓领域，市场上长租公寓的品牌数量和保有量在两年来快速提升。这让不少人都觉得，在最近一两年，租赁市场将迎来政策红利期。

　　尽管如此，租赁市场的供需缺口依然巨大，其发展潜力也依然存在。根据《租赁市场系列研究报告》显示，2017年我国共有1.6亿租赁人口，若按照三口之家来初步估算，租房群体需要0.53亿套左右的租赁房屋，而租赁房屋仅约有4600万套，供需缺口明显。

　　改变散租为主的供应主体

　　租赁市场的发展也引出了一系列问题。比如长租公寓方面政策配套不明晰，管理缺乏明确法律法规依据。还有“买卖不破租赁”问题如何在新的环境下有所保障;租赁市场如何管理合租、“N+1”(所谓N+1，是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用。)租赁等问题。这些行业痛点在今年也引起了两会代表、委员们的讨论。其中最受关注的仍然是如何对租赁市场进行有效管理的问题。

　　有业内人士认为，个人出租者与机构出租者相比，不论是服务质量还是稳定性上，都相去甚远，导致了租赁体验差、频繁搬家、租客权益无保证、政府监管困难等问题。解决这些问题关键还在于改变目前我国以房东散租为主的供应主体，引导专业机构成为重要运营主体。给予机构财政支持及税收优惠等政策鼓励;同时，在管理方面，明确租赁机构经营租赁业务的范畴，并予以备案或审批流程管理及服务支持。

　　公寓租赁融资面临的问题

　　2017年，随着国家大力推进住房租赁市场的培育和发展，长租公寓市场迎来了全面爆发。公寓品牌融资扩张和大量资本入场布局成为常态。

　　1、缺乏配套的金融服务

　　长租公寓运营需要掌握大量房源，如果全部依靠购买的话，需要大量资金支撑。因此，在获取物业的流程中，如何以最低的成本获得融资，是影响今后运营的第一大要素。眼下，传统金融体系内部增信能力相对较弱的情况，已不能适应长租公寓的运营，因此与长租公寓对口的金融配套服务的力量，不可小觑。

　　2、融资渠道单一

　　除了直接使用自持物业的公寓，还有很大一部分公寓采用的依旧是包租的形式。这样公寓企业在资金上可适当减轻压力，但依旧避免不开两个弊端，其一，资金获取来源单一。其二，公寓依旧难逃“二房东”本质，这个形象的出现通常会影响市场估值。

　　3、融资解决方案

　　壹贯钱公寓运营商“金融保姆”服务--公寓宝，以项目与资产为基础，为公寓运营商提供端到端贴身式金融、品牌及运营支持服务;贯穿整个运营商发展过程，为运营商经营壮大提供全过程的金融服务。

　　随着市场不断渐进发展，实践经验持续积累，我国在关于公寓融资方面的金融环境也会更加具有针对性，并加以合理科学的政策法规加以辅佐监管，共同营造健康蓬勃的公寓发展前景，共同助力房地产租赁市场打造良好的金融生态。