房企净利润率再次回到两位数 2018年楼市不容乐观

　　“面包不涨价，面粉显得有点贵。”张波认为，2018年对房企来说将是压力较大的一年，2016年后不少房企激进拿地，但在2018年房价上涨动力偏弱的整体市场背景下，企业利率受影响。另外值得关注的是，2018年高企的融资成本或将使很多房企的借款利息等财务费用明显增长，同样会影响净利润。整体来看，2018年大部分房企净利率想要保持2017年水平，难度很大。

　　赵轶称，“未来我们布局的一些城市，政府或多或少有限价政策，预测这一两年，一方面项目非常不错，另一方面会面临政策管制。我们的原则是，只要达到合理毛利率，会坚持卖。未来一两年，公司毛利率不会大幅增长，但会稳定保持在30%左右。”

　　海通证券分析师姜超注意到， 2017年四季度以来，70城新建商品住宅价格指数同比增速已由2017年上半年9%以上的高点降至6%以下。特别地，2018年前两月一线城市房价同比增速由正转负，创2015年6月以来新低，这具有重要的信号意义。意味着住房投资持续升值预期被打破，吸引力也有所下降，投资需求面临回落。

　　“房价神话难续。总体来看，人口老龄化和城镇化增速放缓，使得刚需群体数量减少; 政策对住房投资性需求的打击和房价松动，使得住房投资的吸引力下降，投资需求也趋于回落;更重要的是，在防范化解金融风险的大背景下，中央提出要结构性去杠杆，未来货币低增成为常态，将不足以支撑居民大规模举债买房，利率约束也使得需求趋势下行，因而新房低库存并不足以支撑2018年房价继续上涨。”姜超认为。

　　一些开发商开始寻找新的赚钱生意。比如龙湖集团CEO邵明晓表示，“龙湖集团去年冠寓开了15000间，今年还会新开5万间左右。长租公寓目前还在打磨，属投入期，基本能打平，但最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期后，预计轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%，以后如果能做到15%甚至IRR 20%以上，将是非常赚钱的生意。我们可以通过这个业务触达20-35岁的年轻人，这部分客户对我们更有价值。”

　　8家房企资产负债率超80%

　　增长是2017年各家房企年报的关键词，不过，作爲权衡企业运营风险的关键目标，负债率的攀升则需求小心了。据记者察看，2017年，虽然很多房企的融资本钱下降，但超越半数房企负债率目标走高，有不少企业更是高于80%的行业普遍程度。但不同于以往的是，往年的业绩发布会上，资金链平安预期成爲重要话题，房企更是提出降负债的目的和措施。

　　虽然，高负债爲企业开展带来诸多风险，但是在强者恒强的马太效应下，房企不惜拼规模举债拿地，使负债率居高不下。

　　数据报告显示，房企追逐规模扩张的同时，也经过加大杠杆率进一步拉升了负债程度，使得负债压力有所加大。百强房企在2017年资产负债率均值爲78.9%，相比2016年进步了2.2个百分点，迫近企业资产负债率红线。其中，短期偿债压力分明加大，活动比率均值爲2.11，较2016年上升0.02。

　　据曾经披露年报的20家上市房企数据显示，有8家房企资产负债率超越80%，有位于销售业绩前三名的碧桂园和万科，资产负债率辨别爲88.9%、83.98%，与2016年同期相比添加2.7%、3.44%，还有去年销售业绩增速分明的新城控股、融信地产等，资产负债率到达86%、81.93%，添加2.4%、6.88%。此外，富力地产负债率高达128%，次要缘由是超越200亿元三次收买万达海外外资产，虽然爲富力博得利润，但也使其债权居高不下。

　　作爲权衡财务构造波动性的净负债率，去年也普遍提升。诸如碧桂园，净负债率与2016年同期相比添加8.2%至56.9%。中海地产、招商蛇口的净负债率虽然只要27%、45%，但是增幅高达20%、36.9%。而针对万科2017年8.8%的低净负债率，万科总裁及首席执行官祝九胜表示：“8.8%的净负债率是短期的，正常是在20%-40%。”

　　加大杠杆扩展土储规模成爲房企负债增高的次要缘由。据中原地产统计数据显示，2017年50家房企拿地金额同比涨幅高达75%，受此影响，房企融资规模攀升。据克而瑞统计数据显示，2017年前11月，其监控的108家房企股权融资规模到达1443亿元，相比2016年全年大幅增长96%。

　　多种手腕降负债

　　一边是关于土地储藏的饥渴，一边则是攀升的负债率，关于房企们来说，高负债既是蜜糖，又是毒药。虽然经过高杠杆、高负债率的方式可以完成疾速扩张，但是，近一年来，由于政策生变、土地本钱添加、融资途径收紧，这种形式风险加大，必定惹起房企本身的关注。

　　对此，各大房企在2017年年报发布现场表现出了降负债的志愿和目的，新城控股相关担任人以为，90%的负债率是不称心的，还会持续往下压;融信地产希望2018年底回到100%以下;招商蛇口表示会将负债率控制在45%以下;旭辉控股担任人表示永远不会去碰95%的红线和85%的戒备线。

　　关于降负债的措施及手腕，富力地产董事长李思廉表示，将来会采取一些措施，比方把高利率的信托融资置换出来，从而在全体上优化债权构造。

　　融信地产首席财务官曾飞燕表示，公司会以慎重的态度拿地和开放项目，保管更多现金，控制负债的规模增速。随着结转支出规模添加，将来净资产也将进一步添加。除此之外，公司会思索进一步引进战略投 资者增厚公司的中心资本，坚持轻资产战略，引进更多资源。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、新京报）