限购加码楼市调控鼓点渐强 银行负债成本攀升是根源

      今年五月，我国多个城市密集出台楼市调控新政，包括贵阳、成都等在内的城市楼市调控政策继续收紧。有业内专家表示，此轮楼市调控重在查漏补缺、打补丁，未来限售政策的继续加码将持续，我国楼市调控政策不会放松。

      5月多地出台楼市调控新政

      今年5月5日，哈尔滨市人民政府办公厅下发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定实行区域性限售政策，在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。

      5月14日，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》，提出实施住房限购政策，对拥有2套以上（含2套）城六区住房的本市城镇居民家庭、拥有1套以上（含1套）城六区住房的非本市城镇居民家庭、无法提供本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明的非本市城镇居民家庭，暂停在本市城六区内购买住房。

      同一天，丹东市和贵阳市也出台了楼市调控新政。丹东明确规定对限制区域实行房地产调控措施。非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后，方可上市交易。

      贵阳新政则属于加码楼市调控。贵阳不仅重申3年内不得转让新建商品住房，还进一步收紧公积金贷款，限制多次反复申请公积金贷款，并称将严打“首付贷”、“假按揭”等市场违规行为。

      5月15日，成都楼市限购政策升级，在原先的“限购令”上将住房限购对象由个人调整为家庭，并规定在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。此外，成都还发布了公证摇号排序选房新规，规定一个家庭一次只能参与一个项目摇号，骗取购房资格者3年内不受理其购房登记。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“就在‘五一’前后，我国住建部就房地产市场调控问题，先后约谈了多个重点城市。在约谈中，住建部再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。在5月部分被约谈过的城市都在积极出台较去年更强化的调控政策。”

      中原地产首席分析师张大伟表示，“从调控城市分布来看，出现了明显的变化。2017年，楼市调控主要集中在一二线城市。2018年，楼市调控逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市逐渐加码升级调控政策。”

      未来楼市调控政策不放松

      对于未来楼市政策走向，张大伟分析认为，这一轮楼市调控，主要特征是开启销售摇号等政策。从政策内容来看，本轮调控政策是热点城市购房出现刚需优先摇号、选购限价房。房价继续上涨的二三四线城市相继加入限售之列。

      “限售政策的继续加码将持续，核心原因是部分城市为了降低投机投资性购房。目前，全国已经超过60个城市执行限售政策，预计未来更多的房价上涨城市会执行这一政策。限售5年将成为房价过快上涨城市的标配。”张大伟说。

      值得注意的是，近日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，我国住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

      严跃进分析说，“在个别城市近来房价出现上涨的背景下，主管部门强调房地产调控基调不变，有助于明确政策预期，维护我国房地产市场的稳定。可以预见，未来我国楼市调控政策不会放松。”

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      银行负债成本攀升 个人房贷利率仍存上调空间

      记者近日走访北京、广州多地银行机构发现，除个人房贷利率上调，银行对公贷款利率悄然上浮。

      多位专家和银行业内人士表示，今年以来，银行负债端成本上升推动资产端定价“水涨船高”。为保持合理息差水平，银行资金“定价”上调趋势仍将持续。尤其是个人住房按揭贷款在银行贷款余额中比重较大，利率仍有上调空间。寻找安全的、收益更高的信贷投向，成为银行面临的考验。

     首套房贷利率优惠难觅

      “现在银行放款速度上来了，但是个人房贷利率也上来了。我最近的首套房客户房贷基本是在基准利率基础上上浮5%-10%左右。”北京朝阳区某房地产中介门店客户经理李阳表示，从2017年下半年开始，有不少银行上调首套房贷利率，利率优惠早就难觅了。

      融360最新数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，比3月上升0.91%，比去年4月首套房贷款平均利率的4.52%，上升23.01%。

      在全国35个城市533家银行中，有76家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比14.26%；有26家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务。4月，首套房贷款平均利率最低为基准利率的1.088倍，最高为基准利率的1.196倍。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率均已较基准利率上浮12%。

      多位银行业内人士对中国证券报记者表示，个人房贷虽然是相对安全的信贷资产，但动辄20年以上的期限，其实给银行期限管理带来不小压力。因此，考虑综合成本，银行个人房贷利率仍可能进一步上调。

      房贷利率提升与“房住不炒”的监管态势有关。建行行长王祖继此前表示，随着房地产市场调控政策延续，为防控各方面资金流向房地产开发，各家银行对房地产资金支持都严格把关，首付比例在提升。为防控风险，银行对客户审查趋严。在规模调整和风险防控之下，偏紧是必然趋势，所以价格“水涨船高”，不会再出现前些年有八折或九折的情况。这是市场正常发展趋势，有利于房地产调控政策真正落实。

      兴业研究分析师孔祥表示，现在的监管导向不支持居民刚需之外的房产大额消费。今年很多股份制银行房贷业务额度紧张。“对银行来说，个人住房按揭贷款是非常安全、但收益率相对不高的资产，银行在按揭贷款上议价能力较强，所以有能力持续提高利率。”

      交通银行首席经济学家连平预计，个人房贷利率继续上浮是大趋势，预计在一些房价涨得较快的三四线或部分二线城市，房贷利率将上浮。“但上浮将会相对平缓，不会疾风暴雨式地向上抬升。”

      融360分析师李唯一认为，随着各地调整完毕，个人房贷利率在总体上涨后会保持先前特点：一线城市低于二线城市利率，且低于全国平均水平。“在未来运作中，银行既需要处理资金成本上升带来的吸储压力，又要做好资金规划，对贷款需求审核及发放将更严格。从各业务收益看，房贷业务优势明显减弱。”

      银行负债成本攀升是根源

      个人房贷利率上浮是银行信贷“定价”上涨，给人们带来的最直观感受。中国证券报记者在调研时了解到，银行对公贷款利率已悄然上浮。

      一国有大行北京地区某支行负责人对中国证券报记者表示：“我们这个区域央企、国企比较多。往年，这类客户贷款利率以基准利率为主，有时甚至可以在基准利率基础下浮。但是，今年总行给我们的考核压力较大，就算是央企、国企客户贷款也都是‘价高者得’了，5%起步。”

      这一切的背后，是银行“赖以为生”的息差水平正面临考验。国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，一季度，银行净息差回落至2.08%。分机构看，国有大行净息差继续上升，从上年末的2.07%上升至2.1%。外资银行从1.71%回升到1.82%，仍低于行业平均。股份制银行和城商行净息差继续下行，较2017年有加速趋势。这反映出强监管环境中，对金融市场资金依赖较高的机构，会面临着更大的息差下行风险。

      连平说，在严监管背景下，金融部门杠杆率整体回落，负债端承压。影子银行受较大限制，信托贷款、委托贷款、票据融资等一系列融资渠道在调控下受到约束，由此导致经济体运行中依靠表外获得融资的需求部分转到表内。“需求在增大，但信贷供给相对不足，这同金融机构负债端压力有关，由此会推动资产端价格上升。”

      孔祥预计，今年金融市场流动性仍整体偏紧，资管新规要求银行很多表外类信贷资产要回到表内，所以当前结构性存款扩张很快。在此情况下，考虑到一部分便宜的负债替换成结构性存款。整体来看，今年银行负债端压力仍较大。“负债端成本高位，这使资产端收益要求居高不下，银行对客户有更高的收益要求。”

      高科技和基建等领域料获青睐

      资金“宝贵”，银行信贷资金后续将更青睐谁？中国农业银行行长赵欢此前透露，农业银行今年将重点支持重大国家战略、乡村振兴战略、“十三五”国家和地方重点项目、战略新兴产业、普惠金融、科技金融、绿色金融等领域。对产能过剩等高风险行业持续采取压降措施，服务实体产业转型升级，提升银行信贷资产组合安全性。

      国务院发展研究中心金融研究所银行研究室副主任王刚表示，在顺应监管政策导向和权衡风险调整资本回报率的前提下，结构上可能会继续增加贷款配置，同业投资比例可能下降，体现出支持实体经济导向。从银行贷款未来具体流向看，可能仍会优选大中型企业和上市公司等风险较低企业。

      在连平看来，个人住房按揭贷款依然是银行十分重要的信贷产品，在利率逐步上升情况下，银行会保持适当规模以保证收益。预计按揭贷款规模不会明显收缩，但增速可能稍有放缓。

      连平表示，寻找新的、高效的资产投向确实是银行需要思考的问题。今年以来，基建投资增速下降比较明显，已差不多触底，二季度往后可能将有所反弹，银行在这方面的投入可能会有所加大。今年出口表现不俗，银行对出口相关行业将有不小的信贷投入。高端制造业、先进装备制造业等行业将是银行信贷投入非常重要的领域。在乡村振兴战略实施过程中，会有金融资源流向农村地区发展。

      近年来，普惠金融上升至战略层面，有关部门在考核银行业绩时会有优惠和倾斜，这使不少银行加大在这一领域的信贷投放。“如果单看普惠金融业务贷款收益率，银行或许是不挣钱甚至是赔钱的。但是，考虑到政策激励机制和潜在市场，银行还是有很大积极性加大对这一领域投放的。”

      中国银行保险监督管理委员会副主席王兆星此前表示，目前除5家国有大型商业银行外，民生银行、兴业银行等6家股份制商业银行也设立普惠金融事业部，还有1600多家村镇银行和17家民营银行相继获准设立。

     (来源：北京晨报、中国证券报)