高周转催促资金回笼 资金被动紧绷或使房企主动降价

　　在各地楼市调控趋密趋严、融资收紧的背景下，2018年上半年，规模房企的日子并不好过。但各机构发布的上半年房企销售业绩数据显示，行业的集中度进一步加剧，“强者恒强”格局将持续发酵。

　　在趋严调控之下，房地产行业的规模增速正逐渐下滑。与之相对应的，房地产行业加速集中，而推动行业规模加速集中的高周转模式，在政策轮番加码下正在经受考验。

　　2018年楼市下半场，房企的高周转之路能否顺畅？谁将会在这场激烈的目标“搏弈”中胜出？

　　进入7月，多家机构陆续发布房企上半年的销售等行业排名。各家榜单无一例外都呈现出行业“集中化”的趋势，无论是销售规模、土地储备还是资金，流动导向更加明显。

　　克而瑞半年度榜单就显示，上半年TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。集中度达到历史新高度，TOP100房企行业占比上升至69.3%。其中TOP10房企销售在百强中占比达到43%，对应企业的新增货值占比更是达到了53%；TOP30以后房企动力稍弱，销售金额集中度显著高于新增货值，未来“强者恒强”格局将持续发酵。

　　对于下半年的房企搏弈，欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，在融资不畅的背景下，房企追求规模增长，唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。

　　同策咨询张宏伟预计，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，下半年更多房企可能会放弃自己的价格“底线”，甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价销售。

　　房企融资维持低位

　　根据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元，虽然环比5月（451.17亿元）增加了12.34%，但5月房企融资出现“骤降”。目前房企融资总额依然低位运行，不及去年水平。

　　尤其是企业外债，由于发改委限制境外发债投资境内房地产，房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。

　　同策研究院的数据显示，6月份共有5家房企完成9笔融资，监测房企发行公司债融资总额为187.57亿元，环比增加221.48%，融资总额占比36.97%。融资金额虽较上月呈现较大幅度上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，实际新增发债数额并不乐观。

　　与此同时，境外发债环境更加严峻，6月境外发行占比进一步走低。6月发行的公司债中，境内发行161.10亿元，境外发行26.47亿元人民币，境外发行占比仅为14.11%（5月境外发行占比31.45%）。

　　后续融资的难度只增不减。张宏伟直言，住建部等部委的楼市严查行动会影响下半年的销售预期，进而影响房企回款速度。预计接下来房企资金面将越来越紧张。

　　融创中国执行总裁、东南区域总裁王鹏在媒体恳谈会上接受《每日经济新闻》记者采访时表示，企业无论大小，资金永远是第一位的。

　　某TOP10房企内部人士也向《每日经济新闻》记者表示，即便项目利润转负，也要抢现金流。而该房企区域老总面对记者问及的“下半年业绩目标”，则讳莫如深。

　　下半年或现主动降价

　　在此情况下，房企究竟该如何运作，保证今年业绩底线？

　　张宏伟告诉记者，预计2018年三季度，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多房企可能会放弃自己的价格“底线”，甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价。

　　不过，安居客首席房地产分析师张波认为，房企主动降价出现的区域可能会增加，但“大幅降价”的情况不太可能大规模出现。

　　房企主动降价或出现在以下几类情况：第一是主要依赖一线城市去化的卫星城，限购政策持续从严，导致购房人群大量减少；第二是部分三四线城市受棚改政策变化影响，去化变慢引发降价；第三是由于房企自身原因，这类情况较为复杂，包括资金压力或销售业绩压力等多种因素。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，中小房企的应对之策可以有四个方面：

　　有些小而美的房企具有独特的产品市场竞争力，在三四线城市属于本地龙头房企，既便是全国性大房企进入也不惧竞争，依然可以继续发展；缺乏竞争能力、但有土地资源的中小房企，则可以寻求与大房企合作开发，减少经营风险，降低负债；而一些既无独特能力又无土地资源的房企可以继续下沉，在三四线城市做不了老大，到五六线城市或许可以做大。

　　“最后，实在不行，就应该选择退出房地产开发，早退比晚退好。转向地产基金等方面更好，毕竟开发商到这一领域，既熟悉开发流程，又积累了一定人脉积累，也最懂开发商的痛。”欧阳捷表示。

　　不过就投资区域而言，融创中国东南区域集团副总裁杨贵司认为，随着中西部城区楼市政策收紧、市场风险加大，房企投资也会逐步趋于理性。随着近一年市场的降温，东部二线城市土地市场也从高位回落，由于整体经济发展基础好、人口需求充足，房企可以适当考虑加大对东部优质二线城市的投资力度。

　　高周转仍是王道

　　相对于“选择型”的解题之法，房企还可选择策略性的办法。

　　“现在房企要想持续保持ROE（净资产收益率），提高杠杆已然不太可能，唯有不断提高周转率。”同策咨询张宏伟表示，而提高周转率，只有加快出货。当核心城市因为限价和销许难，房企只能退而求其次，转战三四线城市寻求周转率。

　　欧阳捷告诉记者，在融资不畅的背景下，房企追求规模增长，唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。

　　杨司贵就告诉记者，融创加快了去化速度和资金回款力度，确保未来发展有足够的资金来支持。

　　与此同时，王鹏认为，土地供应会越来越稀缺，这也意味着土地价格会一直高企。融创东南区已经有近两年的没有参与公开招拍挂，为的就是要保证商品房销售端保持长期稳健的增长。

　　杨司贵同时表示，尽管上半年收并购拿地有所降温，但考虑到土地成本不断上升、三四线市场风险加大的等因素，未来收并购仍将是部分房企拿地的主要方式。为了应对当前金融紧缺的情况，联合拿地、合作开发仍是市场的主流选择。

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　　目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%–15%，而大型房企则在8%–10%之间

　　时值盛夏，房企融资却提前进入寒冬。

　　自2016年10月份以来，房地产监管政策不断收紧。去年，监管部门开启了新一轮全面调控，严控资金违规流入房地产行业。而近期，多个监管部门对房地产市场进行密集表态，房地产融资渠道再次遭遇“紧箍咒”。

　　6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，直指房企“违规销售”，销售回款到位速度或受影响。而在此之前，已有十余家房企发债中止，品种包括小公募和私募，涉及金额超过500亿元。

　　天风证券研究报告显示，今年一季度，龙头房企和大型房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入，且较去年同期分别小规模增长6.25%和7.34%，而中型房企筹资活动现金流转负，小型房企筹资现金净流入规模大幅下降，仅为去年同期的27%。据同策研究院总监张宏伟透露，目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%-15%，而大型房企的融资成本基本在8%-10%之间。

　　事实上，在全国多地楼市调控维持收紧态势的背景下，房企销售回款到位速度迟缓，而在资本市场融资、海外发债、银行贷款、公司债券等融资渠道不断收紧的态势下，“非标融资”成了部分中小房企最后的救命稻草。然而，在监管趋严的大背景下，以信托为代表的“非标融资”亦不肯轻举妄动，房企融资成本也逐渐水涨船高。

　　北京某信托公司业务总监向《证券日报》记者介绍称，“现在我司对融资方的最低要求是百强房企，其次还要考虑项目位置，对于二线以下城市基本不予考虑。”对于实际融资成本，该业务总监表示，由于涉及多方因素考虑，融资成本有所不同，但即使是实力雄厚的大型房企，成本也普遍在8%以上，甚至可到两位数水平。

　　《证券日报》记者根据用益信托在线数据统计，仅就今年6月份，市场上共成立集合资金信托产品676只，合计规模为1155.06亿元，平均年收益率为7.62%。其中，房地产信托产品共有200只，占比29.59%；合计规模363.44亿元，占比31.47%；平均年收益率为8.05%，超过平均水平0.43个百分点，在各类投资领域中收益水平“一枝独秀”。

　　而以在售产品来看，在某财富管理人员推送给《证券日报》记者的“近期在售信托项目信息”中，共了推荐42款信托产品，其中房地产信托产品就有27款之多，且收益率全部在8%以上，收益率在9%的房地产信托共有14款，占比近半。在资金端，房地产信托预期收益率持续飙升，房企融资成本趋势由此可见一斑。

　　中国信托业协会特约研究员周萍表示，目前房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限，短期对信托融资的需求或难以降低。

（房掌柜整理自每日经济新闻、证券日报）