上半年50个热点城市卖地超2万亿 龙头企业拿地回升

　　中原地产研究中心统计数据显示，上半年房企拿地依然积极，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，50家房企合计拿地金额高达9675亿元，同比上涨5.4%。其中，拿地超过200亿元的房企就多达16家。

　　近期公布的各地土地市场信息显示，截至7月18日，全国热点城市土地市场继续成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35.3%。其中，50个城市中有25个城市是三、四线城市。

　　龙头企业拿地显著回升

　　中原地产研究中心数据显示，碧桂园、万科、保利地产、龙湖地产和华润置地等公司权益拿地总价居于前列。碧桂园前6个月通过招拍挂市场拍得土地274块，权益规划建筑面积达到3288.9万平方米，权益拿地总价达到873.8亿元，拿地均价为2657元/平方米。碧桂园无论拿地数量、规划面积和拿地总价均位于榜首。中国恒大权益拿地金额位于第十，但公司拿地楼面价格仅为1925元/平方米，仅次于富力地产的1755元/平方米，下沉三、四线城市的趋势明显。目前平均拿地楼面均价最高的是恒隆地产，今年5月恒隆地产以107.3亿元总价竞得杭州百井坊地块，成交楼面价55285元/㎡，这也是恒隆地产上半年在土地市场的唯一一次出手。

　　近期多家地产公司公告显示，6月销售向好，部分房企拿地力度加大。万科A、保利地产等公司6月拿地项目数目和金额环比出现明显上涨。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，5月以来，热点城市成交量有所恢复，环比出现明显上行。其中，一、二线城市房价基本平稳，三、四线城市价格上涨明显。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。做大依然是当下房企的主流选择，房企拼规模趋势加剧。

　　三、四线城市热度高

　　房地产调控重压之下，土地市场仍然火爆。中原地产研究中心数据显示，目前杭州、重庆和北京位列卖地出让金前三名。其中，杭州土地出让金收入达1987.3亿元，同比上涨149%，重庆上涨27%达943亿元，北京达到826亿元同比下降30%。除前述三城市外，郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等13个城市卖地超过500亿元。

　　有地产行业人士对中国证券报记者表示，杭州土地出让金遥遥领先主要有两方面原因，一是杭州省会和强二线城市的定位吸引了很多房企参与竞争；二是杭州棚改项目和棚改开工率均位于前列，驱动土地市场热度不退。

　　不过在一系列调控下，热点城市溢价率保持在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

　　三、四线城市土地市场今年以来热度不减，目前有45个三、四线城市卖地收入超过100亿元。其中，佛山市、常州市、湖州市、嘉兴市、南通市等18个三、四线城市卖地收入超过200亿元。

　　分析人士指出，今年以来，不少房企面临较大资金压力，部分房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。大量的房企进入三、四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。

　　高周转缓解资金压力

　　截至7月22日，按照申万一级行业分类，目前已有58家房地产开发企业公布了中期业绩预告。其中，业绩预喜（预增、扭亏和略增）企业达到32家，预喜比例接近60%。整体来看，业绩下降或亏损的房企均为正处于转型或项目储备不足的中小型房企，主要业务是房地产的房企业绩均保持了正向增长。这显示出，土地和项目储备关乎房企业绩的可持续性。

　　张大伟表示，在调控持续加码的趋势下，房企拿地依然在加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。从各地楼市调控看，预计房企的资金压力仍将持续，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。对房企来说，2018年将是房企近4年来资金压力最大的一年。

　　川财证券指出，在高基数的背景下，今年6月销售额仍保持较高增长，超出市场预期。值得注意的是，4月后部分城市的预售证审批有所放松，很多城市都在稳步推货。在融资收紧的大环境下，房企到位资金高位回落，更多的房企通过加快周转速度、推货节奏，以兑现现金流，后续销售数据有望保持稳定。

　　虽然各地楼市调控政策层层加码，但是土地市场依旧保持着相对旺盛的状态。

　　7月16日，杭州主城区集中出让7宗地块，最终总成交价约为114.4亿元。上半年身居全国推地高位的杭州，再现单日揽金百亿的盛况。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至7月11日，全国50大热点城市土地市场累计卖地金额达到了17452亿元，同比涨幅达到35.3%。

　　从土地市场出让金额看，杭州上半年卖地收金1864.55亿元，同比上涨134%，成为全国50大城市中的卖地“状元”，这座号称要把上海（楼盘）变成后花园的城市正在以实际行动兑现自己的“诺言”。

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二三四线城市最狂欢

　　紧随其后的是重庆（楼盘），上半年收金953亿元，同比上涨27%。其余热点城市也不甘落后，包括苏州（楼盘）、北京、郑州（楼盘）、济南（楼盘）、佛山（楼盘）、宁波（楼盘）、武汉（楼盘）、成都等在内的13个城市卖地超过500亿元，有39个城市土地出让金额超过200亿元。

　　中国房地产报记者获悉，今年上半年，数量众多的三四线城市卖地行情继续向好，成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。整体来看下半年土地成交规模还将上升，热点城市受调控影响，地价难以上涨，但三四线城市地价上涨的空间较大，整体地价走势将持续缓慢上升。

　　疯狂的卖地

　　楼市总是让人惊中有喜，喜中有惊。2018年过半，传说中的楼市小年并没有到来，反而大部分城市都在奏响楼市凯歌，土地出让金同比创新高。

　　楼市总是让人惊中有喜，喜中有惊。2018年过半，传说中的楼市小年并没有到来，反而大部分城市都在奏响楼市凯歌，土地出让金同比创新高。

　　易居中国发布《2018上半年40城土地市场报告》显示，全国40城土地出让金合计为10453亿元，较2017年同期上升127.8%，达到历史最高。40城土地成交面积同比增长18%，但成交均价同比跌了13.2%，溢价率保持低位。

　　杭州、北京、重庆是土地出让金最高的三座城市，成交金额分别为1417亿、740亿和678亿元，杭州相当于后两者出让金之和。

　　华东某房企杭州事业部负责人表示，杭州土地出让金额列全国第一的原因，跟其他几个排名靠前的城市相仿，主要是棚改、拆迁、卖地。浙江省棚改开工率全国第一，杭州是省内棚改项目最多的城市。

　　业内人士分析称，上半年土地市场是在各大城市密集调控加码中完成的“壮举”。原因其实很简单，主要是这些城市的溢价率基本保持在10%左右，明显低于前几年30%的水平线，开发商们似乎有着“捡便宜”的感觉，所以在拿地上一点都“不客气”。

　　财政部的数据也佐证了这一点。7月13日，财政部发布“2018年上半年财政收支情况”数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。

　　2018年上半年，可谓是二三四线城市土地的狂欢季。

　　具体来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，但各地卖地形势差异较大。因地价成本较高，一二线城市卖地收入在规模上居前，又因限制政策较多，土地收入增幅较低、如北京、上海上半年土地收入为负增长，广州微弱增长了3.6%。

　　二线城市形势分化明显，如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，南京、天津、苏州增幅在20%以下。

　　数量众多的三四线城市，尤其是长三角地区的城市，包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿~400亿元左右，收入规模仅次于一二线城市，收入增幅却达到了200%以上。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市的异军突起是今年上半年全国土地市场的一大亮点。普遍来看，三四线城市的卖地收入都在刷新历史新高。这跟市场热度有关，也跟推地节奏有关。这些城市在2015、2016年市场都比较冷，从2017年逐渐启动，现在成为土地市场的主流。

　　交通银行(601328,股吧)高级研究员夏丹表示，限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。受获地能力的制约，使得部分开发企业的布局往三四线城市下沉，一些大型房企也通过并购等方式进驻县镇一级的城市。三四线城市在土地市场的成交占比，可能会进一步提升。

　　土地市场冷热不均 拿地各有侧重

　　值得注意的是，在楼市调控政策持续下，大部分城市土地成交溢价率明显下行。

　　数据显示，刚刚过去的半年，土地成交均价除了一线城市以每平方米7051元，同比下降21%外，二三线城市都在上涨，但溢价率纷纷下挫。一线城市溢价率11%，同比下降10个百分点，二线城市溢价率17%，同比下降15个百分点，三线城市溢价率27%，同比下降23个百分点。

　　安居客首席分析师张波认为，从溢价率走低来看，市场呈现出“戴着镣铐跳舞”的局面。房企拿地更为谨慎，土地的溢价率走低亦属正常，这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳，有利于楼市的健康发展。

　　基于土地市场的火曝行情，各大城市也随即发布从严政策。

　　近日，北京市土地整理储备中心消息人士称，下半年北京土地拍卖将强化监管竞拍主体的资金来源。银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金，对于以企业应会账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金，也将联合央行大数据进行穿透、禁止。

　　实际上，进入2018年，在规模化发展趋势下，房企拿地热情不减，与去年同期相比保持增长态势，各大房企为保障规模发展都在积极囤地。TOP10房企1~6月拿地总额4784亿元，占TOP50企业的44.7%，与1~5月占比基本持平。

　　从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利摘得上半年冠亚季军。

　　2018年1~6月，碧桂园以884亿元拿地总额稳居榜首，拿地实力无出其右。万科和保利则分别以723亿元、615亿元的拿地总额位列第二、第三名。

　　从各城市群拿地金额来看，长三角土地市场持续火热，中西部成为开放新高地。长三角地区TOP10企业拿地总额高达1982亿元；中西部和珠三角以1487亿元和1176亿元分列第二、第三位；环渤海地区拿地总额位列第四位，为946亿元。

　　中指院报告指出，从城市群拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布局集中于其深耕区域。碧桂园在长三角和中西部榜单中分别以308亿元和261亿元的拿地金额荣居榜首，万科在环渤海榜单中以126亿元的拿地金额位居榜首。保利以301亿元拿地总金额居珠三角首位。

　　从重点城市拿地金额前10企业来看，房企区域性战略布局明显，全国性房企同地方性房企平分秋色。龙湖作为全国性房企，1~6月拿地总额分别位列杭州和苏州前3名，进一步提升在两城的布局。美的加快扩张步伐，1~6月拿地总额分别位列佛山和苏州前10名，恒隆、九龙仓、恒基兆业3家港资背景房企，瞄准杭州、苏州和佛山，加大对内地房地产市场的投资力度。其他企业中，龙光、保利、碧桂园凭借区域深耕优势，稳居佛山市前3名；中海、中铁置业、电建地产拿地金额位居北京前3名，强化其资源优势。

　　一位房地产业内人士指出，近半年来，房地产调控保持高压，限地价、限房价、竞自持、竞配建的土地出让方式越来越频繁地出现在各个城市，这将直接考验房企盈利能力。

　　川财证券指出，今年以来，融资多渠道收紧，去杠杆持续进行，已然成为部分房企冲刺规模、扩大土储的“拦路虎”，控制土地投资强度，保证现金流成为多数房企的共识。就拿地完成度而言，不管是新增土地价值TOP100，还是新增土地建面TOP100，截至6月末的新增土地规模均不足去年全年的45%，一方面是土地供应节奏所致，另一方面也能显示出当前房企在融资收紧的情况下，投资相对谨慎。

（房掌柜整理自中国证券报、中国房地产报）