上半年部分一二线城市成交量明显上涨,且价格出现“倒挂”现象
二手房市场进入价稳量升新周期
今年上半年,受到房地产市场调控持续影响,新房供应使得市场需求持续挤向二手住宅市场。部分一二线城市成交量明显上涨,且价格出现“倒挂”现象。业内分析认为,下半年,全国大部分城市二手房市场将进入价稳量升的新周期。
克而瑞地产中心研究员杨科伟分析认为,除北京、上海外,其余重点城市如广州、重庆、合肥、武汉等一、二手住宅价格“倒挂”现象持续,尤其是武汉价差最显著。杨科伟指出,从一二线十大重点城市二手住宅成交均价看,上半年除北京、上海、郑州外,其余七个城市二手住宅成交均价均高于一手住宅均价,主要是受新房“限价”政策影响,普遍造成一、二手房房价“倒挂”,“这也是2018年上半年二手房市场持续冷淡、新房销售火爆的主要原因。”
从不同能量级城市来看,一线城市中,广州房价“倒挂”现象在2018年上半年持续加重;此外,深圳6月首次出现一、二手“倒挂”现象,价差达到3627元/平方米。二线城市中,重庆则表现为一、二手住宅成交价格同步上扬,且两者价差逐渐拉近;武汉则一、二手房价差保持相对稳定,但两者价差有小幅扩大之势。
“下半年在市场预期趋稳下,重点城市二手房市已进入价稳量升的新周期。”杨科伟说,目前部分大量积压的刚需和改善需求开始放弃观望,在价格保持相对稳定甚至还有小幅议价空间的情况下,购房需求在二手房市场合理有序释放,“重点城市二手房市场将进入价稳量升的新阶段。”
杨科伟分析预测:“下半年重点城市二手房市场成交有望继续回升,成交价格也将会小幅上扬。在新房限价短期持续情况下,一、二手住宅价格‘倒挂’的城市市场价差也将持续缩小。”
房贷利率涨幅 两三个月内或趋于
未来较长一段时间内,房贷利率水平难以下调
近日,融360大数据研究院发布报告显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,环比6月上升0.53%,与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示,今年在房地产坚持调控的背景下,涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声,上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看,未来较长一段时间内,房贷利率水平难以下调。
房贷利率以上升为主
数据显示,7月,在全国35个城市533家银行中,有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比8.82%,较上月减少9家。值得注意的是,执行上浮25%以上的银行数量增多。其中,28家上浮25%,25家上浮30%,分别较上月增加3家与9家,另有4家银行首套执行上浮30%至40%。
此外,数据显示,7月二套房贷款平均利率为6.03%,较上月上涨0.3%,整体涨幅有所下降。
同时,4.13%的银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中,有1家银行分(支)行停贷;深圳地区重点监测的26家银行中,7家存在停贷现象。
融360大数据研究院分析师李唯一表示,此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用,房贷利率仍以上升为主,预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。
“但房贷利率水平增速或将减缓。”李唯一表示,2017年7月至2018年7月,首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%左右。据此趋势推算,未来2至3个月内,环比数值会向0趋近,房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。
购房杠杆率持续下降
在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下,居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示,2017年一季度,个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄,2018年二季度回落至18.6%;同时,全国居民购房杠杆率回落至31.9%,环比下降1.1个百分点,同比下降8.6个百分点,已连续五个季度收窄。
易居研究院研究员沈昕表示,虽然个人房贷余额增速有所放缓,但整体来看,个人去杠杆仍有空间。从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。
沈昕认为,短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧,预计居民购房杠杆率还会进一步回落,下半年全国房价涨幅将收窄。
(房掌柜整理自新华网、北京商报)
2022-02-15 10:03
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