不止深圳,王石在城市共创大会上对这项业务还有更远的期待:“一个城市100个城中村,乘以100座城市,不就一万了么?要是在全世界范围,我看一万后面还要加个零。”
万村的复制最先出现在厦门,8月8日,厦门万科与厦门市湖里区枋湖社区居民委员会签署合作框架协议,承诺林后社、安兜社的整村更新提升进行统一规划、统一租赁、统一改造,并在改造后植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容,这与深圳万村的模式如出一辙。
万村的难题
“城中村是无数深漂们梦的起点,而深漂们的梦,支撑了深圳的梦,是城中村支撑了深圳的崛起。”一手推动万村计划的张纪文,梦想着改造完成后的城中村,能够成为深圳发展的新基石。
但理想与现实之间,总是隔着不远不近的距离。万村业务如火如荼开展的同时,改造所带来的租金上涨和原有租户之间的矛盾却愈演愈烈,并最终爆发在富士康员工6月份抛出的一封公开信中。
这封公开信中,富士康员工将矛头直指万科,声称万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造,完成后预计城中村房租将翻2-3倍。
面对不断泛起的舆论声,万科抛出一组相对数据,证明改造前后的单间租金价格处于同等区间,并承诺在改造成本较高的情况下,仍会努力维持单间公寓的月租金稳定。
不过,作为一家上市企业,万科不仅要面对外界舆论所带来的压力,还需要应对内部的效益考核。
虽然万科管理层时常对外表示,对长租业务没有盈利要求。但无法覆盖成本、算不过账的事情,总会有适时而止的时候。
如果以每栋农民房拥有50套房屋计算,深圳万科已收储长租公寓房源超过10万间。万科2018年中报显示,截至年中,万科在全国30多个城市获取长租公寓房间数超过16万间,累计开业超过4万间。万科今年的目标是获取房源数量达到45万间。
“万村计划”是一个独立的业务,业务开展流程大概是万村公司与农民房业主签订租赁合同、农民房业主清退租客、业主将房屋移交给万科开始收取每月租金,最为特殊的是,万村与业主签订合同没有“免租期”,这也意味着业主一旦移交房屋,万科就要开始付出租金成本。
市场中其他的大宗商铺租赁行为,一般有1-3个月的免租期,以便于租赁方开展装修工程。更为致命的是,万村与万科的地产业务并没有打通,其整个工程设计、施工都需要重新寻找合作方,这同样拖累了效率。
促使张纪文下死命令暂停收储农民房房源,原因之一是工程进度的严重滞后。
知情人士告诉媒体,2000多栋房屋的开工率大概在20%左右,而已运营的房屋也屈指可数,深圳万科每月需要支付的资金高达数亿元,而回流的租金收入却极其少。
多位接近万科的知情人士告诉媒体,张纪文已经下了命令,万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源,后续启动时间待定,“至少要等到明年4月份。”
城中村是深圳地产商“城市更新”主要的战场,一旦占据城中村,也即意味着别的开发商很难开展拆除重建的“城市更新”业务。随着万科的“走马圈地”,佳兆业、碧桂园、华润等房企迅速跟进,形成了恶性竞争的局面,给农民房业主的报价水涨船高。
促使张纪文下死命令暂停拿房的原因之二是收益率的重新考虑。
长租公寓拥有明显的价格周期,年初和毕业季是旺季,房屋供不应求,房租居高不下,但在经济形势下行以及年末,房屋空置率则会相应上升,租金也开始打折扣。
早期,万科泊寓在福田、南山等核心地段的长租公寓租金价格坚挺,空置率低,有着理想的收益率,但后来万村进驻更加偏远的区域,竞争促使拿房成本上升、租客群体支付能力下降,收益率变得不再理想。
更为重要的是,深圳市相关监管部门开始对城中村租金,有了更加细致的价格管制措施,规定每年租金涨幅不能超过6%。而万科付给农民房业主的租金涨幅也是“3年递增10%”,这意味着万科的长租公寓房源每年涨幅不能超过3%,收益预期大大降低。
媒体了解到,自去年深圳提出“十三五”期间,将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,统一租赁经营、规范管理以来,不少房企、银行、中介机构开始涉足深圳城中村改造,发展住房租赁。
业内人士认为,随着越来越多的主体机构参与城中村改造,城中村业主对租金的预期将会提高,万科现在遇到的租金、成本等问题,都将会成为行业的共性问题。
万科的万村计划引发了正面和负面的响应,负面是富士康员工曾发公开信,呼吁万村计划应关注需要搬离租客权益、房屋改造前后租金涨幅、以及文明施工的问题;万村计划引发的正面影响是促使深圳市政府发布了城中村整体规划,对像“万村计划”一样的城中村综合整治业务进行了制度化规范。
事实上,作为快速城市化阶段的诞生品,无论是大拆大建,还是综合整治,城中村改造都注定是一个复杂的、多方利益博弈的过程。利益是横梗在各方面前的“太平洋”,综合整治还是拆除重建式的“城市更新”,万科等地产商、租客、业主、政府都各怀心思。居住着上千万人口、深圳特殊历史演变过程遗留的建筑群中,拥有着最为复杂的利益关系。
万科像一条“鲢鱼”一样搅动了这一生态系统,坚持向前,还是复盘转变思路,正在考验着万科。
(房掌柜整理来自观点地产网、界面新闻)
2022-02-15 09:54
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