【掌柜日报】热点城市土地交易略升温 板块轮动效应明显

　　在充分享受此轮棚改带来的三四线楼市红利后，房企似乎有了回归热点城市的迹象。

　　同策研究院近日对300个城市的土地交易分析指出，今年10月，一线城市成交的土地金额为606.91亿元，环比大幅上涨143.36%，同比上涨13.11%。同期，二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。该机构指出，“受政府政策影响，众多房企重返一线城市。”

　　客观上，这种变化的出现确有政策原因。

　　一方面，棚改货币化退潮，使三四线楼市的前景受到影响;

　　另一方面，在监管层的督促下，一线城市的供地规模有明显提升。

　　而在主观上，上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，一线城市虽然调控仍然严厉，但市场潜在需求规模较大，且“利空出尽”。对于房企而言，战略地位仍然不容忽视。

　　那么，一线城市土地交易升温，三四线城市降温，是否意味着房企的战略重心正在向核心一二线城市回归?

　　热点城市土地交易升温

　　从结构上看，近期一线城市的土地交易规模明显提升，而二三线城市土地交易则出现降温。

　　这也在不同机构的数据中得到了佐证。华创证券对100个城市的土地市场进行统计发现，10月一线城市成交的住宅用地建筑面积环比上涨43.1%，二线城市下降22.4%，三线城市上涨1.4%。成交金额方面，一线城市上涨113.3%，二线城市下降34.8%，三四线城市上涨6.4%。

　　易居克而瑞对40个城市统计发现，10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升，属于“量价齐升”，二线城市“量价齐跌”，三线城市“量跌价涨”。

　　土地交易的热度，通常能反映出市场预期的好坏。

　　华创证券指出，今年以来，三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续，这主要源于两个方面的原因：

　　第一，4季度为全年基数最高区间;

　　第二，三四线销售市场超预期下行，情绪逐渐向土地市场蔓延。至于超预期下行的原因，则被普遍认为和货币化棚改退潮有关。

　　对于一线城市的热度，上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，在长期严厉的调控下，一线城市的土地供需长期处于低位。今年以来，这些城市土地供应量骤增，刺激了“久旱逢甘霖”的开发商出手拿地。

　　但这些土地的限制条件相对苛刻，使得开发商不得不变得“理性”，因此一线城市土地交易的价格和溢价率都相对不高。比如，11月5日，北京成交一宗奥体中心商业地块，不仅要求建成后全部自持，而且要求拿地者有运营大型国际会展的经验。同日成交的另一宗混合土地，则要求公建部分自持20年以上。

　　北京某房企人士向21世纪经济报道表示，“选择的余地确实比较大，竞争也不太激烈，但考虑到北京的调控不会轻易放松，大家也比较理性。”

　　事实上，除一线城市外，部分热点城市的土地交易也因类似的情况而升温。今年以来，重庆、郑州、苏州的土地出让金水平均已超过千亿，杭州则超过2000亿。

　　板块轮动效应明显

　　由于区域发展水平和调控政策出台节奏的差异，我国房地产市场呈现出明显的板块轮动特征。具体表现为，当市场上行时，通常是一线城市率先升温，二线、三四线城市依次跟进。当市场下行时，也大致按照同样的轨迹降温。

　　正因如此，房地产企业往往在不同的时点选择不同的布局策略，从而最大限度地收获市场红利，回避市场风险。

　　以最近两个楼市小周期为例，2009年，楼市从金融危机的影响中恢复，一线城市率先升温。次年，二三线楼市跟进升温，房企大举布局这些区域。但随着2013年末楼市风险凸显，企业的区域布局又回归核心一二线城市。

　　在2015年末至今的这轮市场周期中，历史重演。一线城市曾是最先升温的市场，但从2016年年中开始，二线城市全面回暖。此后，借助货币化棚改大潮，三四线楼市升温明显。很多全国性房企的布局重心，也从一线城市层层外扩。目前，三四线城市对其业绩增长的贡献率仍是最大的部分。

　　严跃进认为，如今房地产调控政策依然严厉，楼市尚无全面复苏的动力。但由于去库存已经取得阶段性成果，此前火爆的三四线城市，将不再受到政策眷顾。

　　货币化棚改政策的退潮，被认为是三四线楼市的最大利空。严跃进认为，很多三四线城市的市场空间不大，并在此前的一轮周期中释放殆尽。加上部分城市的房价和地价攀升至高位，房企的积极性正在受到影响。

　　他表示，将战略重心向核心一二线城市回归，有着逻辑上的正确性，部分企业已经做出这种选择。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷也指出，在很多区域，县城房价已经超过省会城市，这既反映出价格的失序，也说明“相比一些三四线城市，省会城市的住房价值显然被低估了”。

　　但也有人持不同看法。兰德咨询机构总裁宋延庆就认为，未来几年，限购、限价的一二线城市机会很少。三四线城市以及可以归为五六线的县城市场，是未来的机会所在。但这些城市需要满足两个特点：不限购、不限价;很少有外来开发商。

　　前述房企人士指出，不同企业的区域布局策略有所差别，这主要跟公司的整体战略有关。目前可以确定的是，核心热点城市的成交量处于历史同期低位，尚有不少释放空间。三四线市场在经过此轮释放后空间不足，部分城市甚至出现透支。

　　他认为，由于楼市调控政策严厉，核心一二线市场很难在短期内真正复苏。但综合考虑市场空间、楼市运行周期、区域辐射力等因素，将战略布局重心回归至一二线城市，是房企的重要选择。

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　　在“房住不炒”的大背景下，当前持续保持高压态势的楼市逐渐呈现“降温”走势。中指院数据显示，9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%，库存则环比上升9.3%。

　　楼市降温让土地市场也走出了一波“向下”行情。中指院数据显示，前三季度拿地支出前50位的房企，土地购置支出1.55万亿元，同比下降8.3%;购置土地规划建筑面积3.61亿平方米，同比仅增长1%。房企投资节奏整体趋缓。

　　值得注意的是，在投资节奏整体趋缓的同时，房企投资态度出现结构分化：一方面是碧桂园、万科、恒大等头部房企“有意”放缓投资节奏;另一方面是滨江、蓝光等中型房企“逆势”积极加仓。

　　“每家房企的情况和特点不同，面对市场调控时采取的策略自然也会有差异。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“每一轮的楼市调控导致的市场降温都意味着行业的洗牌。对房企而言，‘强者恒强、弱者渐弱’，直至被洗牌出局。”

　　住宅用地增幅收窄 地价下跌

　　根据中指院数据，前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。而在成交方面，各类用地共成交13.6亿平方米，同比增长23.8%，其中住宅用地6.4亿平方米，同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长，但增幅持续收窄。

　　在地价方面，楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢价率18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

　　分城市看，一二三线城市土地市场均呈现降温趋势：土拍溢价率同比均出现大幅下滑，其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%，同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看，呈现明显逐季降温的态势：一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%，同比分别下滑15、17、20个百分点。

　　土地竞拍环节，不仅零溢价成交地块增多，流拍地块也明显增加。前三季度全国共流拍住宅用地446宗，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%，创下近年来的最高值。同时，第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%，较第2季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷静。

　　易居研究院也分析认为，全国土地市场在第三季度出现“加速降温”。

　　根据易居研究院数据，其监测的40个典型城市9月土地成交均价4354元/平方米，同比下跌25.6%，环比下跌2.6%，延续自2016年9月以来的震荡下跌态势。

　　在溢价率方面，9月40个城市土地成交溢价率继续下滑至15.2%，较去年同期下降19.5个百分点，溢价率创2015年6月以来40个月的新低。土地市场整体呈降温态势。

　　此外，易居研究院数据还显示，前三季度其重点监测城市流拍土地达到595宗，其中仅第3季度就流拍321宗。

　　房企买地花费1万亿 环比降二成

　　尽管楼市、土地市场出现降温，但总体来看，房企购地热情不减。国家统计局数据显示，前9个月，房企土地购置金额1万亿元，同比增长22.7%，较上年同期下降24个百分点;土地购置面积达到1.94亿平方米，同比增长15.7%，较上年同期上升3.5个百分点。

　　而实际上，尽管市场承压，但房企对市场的判断已出现分化。而从房企前三季度的购地情况也能得到印证。

　　根据中指院数据，前三季度拿地支出前50位的房企，土地购置支出虽然同比下降8.3%至1.55万亿元，但购置土地总规划建筑面积同比依然增长1%至3.61亿平方米。

　　分企业看，碧桂园、万科、保利前三季度虽然分别以1198亿元、1163亿元、869亿元的土地购置支出位列前3位，但较去年同期分别下降28%、8%、21%;而恒大前三季度土地购置支出仅有341亿元，同比下降高达58%，位例榜单第14位。

　　注意到，在2018中期业绩发布会上，碧桂园曾表示下半年拿地要持审慎态度，要精准去拿项目;恒大也表示未来拿地速度将显著放缓，下半年购买土地会趋于谨慎。

　　与龙头房企不同的是，在“强者恒强、弱者渐弱”的格局下，一些中小房企试图通过逆周期拿地实现“弯道超车”。

　　上述中指院数据显示，滨江集团前三季度拿地支出208亿元，同比增长87%;蓝光发展拿地支出268亿元，同比增长120%;中南置地拿地支出348亿元，同比增长10%。

　　“当前市场持续调控下，一些龙头房企更趋向于谨慎，更强调安全。而一些资金实力强，或者在区域市场表现不错、且扩张意愿强的房企，会选择逆周期拿地来争夺未来市场话语权。”严跃进分析认为。

　　注意到，滨江集团早前提出要力争在2018年实现千亿元的销售目标，而中南置地早前也曾表示要力争在2020年进入行业前十。

　　值得注意的是，尽管在逆周期拿地，但一些中小房企的玩法和策略也发生着变化。

　　“我们之前比较看重单个项目的利润，但在现在的行情下，我们更强调高周转、更重视安全，在保证品质的前提下快进快出。”某闽系房企内部人士表示。

　　而中南置地副总裁辛琦此前也表示：“我们有意将地块规模(规划建筑面积)控制在10万~15万平方米，通过高周转来规避市场风险。”

　　(房掌柜整理来源自华尔街见闻网、每日经济新闻)