偿债高峰考验中小房企资金链 纷纷加码融资冲刺业绩

　　今前10月，花样年累积销售额为约人民币213.63亿元，已售建筑面积为1903390平方米，平均售价每平方米约11224元。按照花样年在3月20日业绩会上表示的2018年全年销售目标300亿元计算，目前花样年已完成全年目标的71%，这也意味着接下来的两个月，花样年要完成既定目标任务的近30%才能完成年初定的300亿元目标。

　　值得注意的是，美的置业近期两项公告显示，美的置业一边发债筹钱，一边进行“投资理财”。11月19日深交所公告称，美的置业集团2018年面向合格投资者公开发行公司债券将于11月21日正式挂牌上市交易。本期发行规模为10亿元，票面利率7.5%，期限为三年。

　　11月20日晚间，美的置业公告称，以内部资金认购中国工商银行发行的理财产品，认购金额合共12.506亿元人民币。其中，一款产品认购金额12.50亿元，投资期限28至29天，预期年投资回报率3.05%;另一款产品认购金额为60万元，投资期限28天，预期年投资回报概率3.10%。

　　据财务报告显示，美的置业截至2018年中期，资产总额1360.73亿元;负债总额1195.67亿元;营业收入65.63亿元，归属股东净利润3.88亿元。经营活动现金流已多个报告期内为负值。

　　据广发证券统计，2018年、2019年样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元、4474亿元。大型房企凭借更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。

　　易居地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去几年公司债发行的规模是比较大的，政策收紧是在2016年下半年，到2018年底差不多就是两三年的时间，是很多债务工具兑付的时间，所以说2018年、2019房企的偿债规模较大。

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　　有房产分析师预计，2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企面临生死考验。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。

　　无论是居民还是房企层面，去杠杆都已经成为房地产行业的基调。从58安居客房产研究院监测的数据来看，今年房企的融资压力明显大于去年，央行不断降准，本对楼市或形成一定资金层面利好，但房企再融资受阻则在很大程度上抵消了这一利好。2018年房企密集融资就是来源于资金压力，一方面要规模化，不进入头部企业阵营生存压力巨大;另一方面又缺钱实现规模化，针对中小房企的各种资金支持明显不如头部房企，不得不想尽一切办法去融资。

　　“2019年预计房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企面临生死考验。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

　　新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷告诉记者，目前房地产行业融资违规动作已经基本消除，房企已经回到了表内融资为主，其他资金渠道不断收紧，房企无法开展股权类融资，有息负债率有回升趋势。整体看，目前房企压力在加大，不排除明年出现少数爆雷房企。比如有息负债率高，并且现金不足的，同时资金回笼慢的。

　　易居研究院副院长杨红旭担心，开发商此时面临的是全国大行情，即这轮房价涨得时间长、幅度大，同时房企拿地又非常激进。调控整体趋严未有松动，因此在市场降温初期，开发商感到资金紧张。预计明年一些负债率高的中大型也可能会出现严重问题。具体表现就是被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。

　　据恒大研究院发布的报告显示，未来4年是房企偿债兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、21世纪经济报道)