重点城市二手住宅市场热度下降 楼市整体退热或延续

　　一线城市均价是三四线的5.34倍

　　从百城二手房挂牌均价情况来看，深圳以65845元/平方米位居榜首，其次为北京和上海，挂牌均价分别为63517元/平方米、58902元/平方米，TOP3城市二手房挂牌均价均超5.8万元/平方米。

　　分城市等级来看，二线城市跌幅最大。一线城市挂牌均价58092/平方米，环比下跌0.02%;二线城市挂牌均价18697/平方米，环比下跌0.32%;三、四线城市挂牌均价10869元/平方米，环比小幅下跌0.09%。

　　数据显示，一线城市二手房挂牌均价是二线城市挂牌均价的3.11倍，是三四线城市挂牌均价的5.34倍。

　　分区域来看，各区域挂牌均价均有下降。东部城市挂牌均价20493元/平方米，环比下跌0.15%;中部城市挂牌均价10642元/平方米，环比下跌0.23%;东北城市挂牌均价9479元/平方米，环比下跌0.37%;西部城市挂牌均价9952元/平方米，环比下跌0.17%。

　　楼市整体退热或延续

　　近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布《中国住房市场发展月度分析报告(2018年11月)》(以下简称“分析报告”)。分析报告指出，10月全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。

　　分析报告认为，在中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显著的改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。房地产调控政策保持了其平稳性与延续性，部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用。

　　分析报告同时指出，中央抑制房价上涨的决心没有发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实。这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式，同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。

　　分析报告预测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

　　此外，分析报告还提出五点建议：一是保持货币政策的稳健中性，不宜放水或大幅紧缩。二是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期。三是建立完善住房租赁市场相关制度。四是加大政府对基本公共服务投入，多渠道扩大基本公共服务供给。五是加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。

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　　日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布的2018年11月份《中国住房市场发展月度分析报告》显示，经历了2018年前7个月的快速上涨后，大数据住房租金指数监测显示， 2018年8月份-10月份，重点城市住房租金(不含长租公寓，下同)水平有所回落。该报告同时显示，10月份全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。报告认为，房地产市场的整体趋稳，对于防范宏观系统性风险、加快房地产市场长效机制建设具有重要意义。

　　课题组的样本数据显示，10月份142个样本城市房价平均环比下跌0.296%，房价环比上涨的城市为58个，比6月份减少61个，占样本数的40.8%。其中，一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点，广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌;准一线城市房价环比平均下跌1.415%，跌幅比上月进一步扩大1.25个百分点;二线城市房价环比下跌0.941%，跌幅比上月进一步扩大0.209个百分点;三四线城市房价环比下跌0.118%，过半三四线城市房价下跌，118个样本城市中，房价环比上涨的城市仅为52个，上涨城市占比44%。

　　同期，29样本城市住房租金平均环比下跌1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市租金涨速均有所回调，仅有中山、惠州、西安、珠海、厦门5城市环比上涨。

　　报告认为，中央抑制房价上涨的决心没有发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实。这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式，同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。

　　住房资金面略有改善。2018年下半年特别是第四季度以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，市场利率有所下降，首套房贷利率大幅上浮现象也得到改善。部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。

　　调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。限购、限售的城市继续增加，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。2018年，全国各地出台的房地产调控政策达数百次。

　　棚改货币化政策淡出，对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。棚改货币化政策起到短期内迅速扩大住房需求及缩减供给的作用，对三四线乃至二线城市住房市场具有较强的剌激效应。

　　基于以上因素，报告综合推测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。