12月房企将偿还266亿信用债 兑付压力大永续债重现

　　综合目前的融资案例，房企是以购房尾款、应收账款、租赁收益等资产产生的现金流为支撑，通过此类ABS融资的利率处于中高等水平。

　　“ABS融资资金周期短、资金补充作用明显，相对而言，发行成本较高，是一种利弊都非常明显的方式。”江瀚称。

　　据天风证券固定收益首席分析师孙彬彬估算，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约3200亿，占比77%。而地产企业ABS融资类型近年来出现的一个重要变化是供应链保理、购房尾款这两种现时债权类ABS占比持续提升，这也反映出当前投资者对现时债权类ABS的偏好。

　　房玲认为：“资产证券化现在是热门方向，政策上也比较支持，应收账款资产证券化，提前利用了未来的现金流，是现下房企密切关注的融资方式。”

　　永续债“重出江湖”

　　在各种融资渠道中，曾经淡出江湖的永续债再次重现身影。

　　11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，近日，该公司收到中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受该公司100亿元永续中期票据注册。

　　一向稳健的保利也选择了永续债这样“亦正亦邪”的融资工具。

　　永续债曾经因为恒大被广泛普及。恒大曾因通过永续债大规模融资实现规模的跨越式增长，同时也遭受着高风险的质疑。去年6月30日，恒大完成了全部永续债的赎回工作，共计1129.4亿元。

　　据了解，永续票据，也叫无期票据，是非金融企业(发行人)在银行间债券市场发行的无固定到期日、可递延支付利息的中期票据。实际操作中，永续债在发行时会附加赎回及利率调整条款，也叫“利率重置条款”：第一、二年不低于约定利率，从第三年后利率大幅上升。这也被称为“2+N”模式，也即是银行在合同上第三年起设置高息。

　　因为永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益，所以上市房企一度青睐此融资方式，但是如果不能在一定期限内还清，则面临着递增的高息压力。

　　事实上，更多的房企也在尝试发行永续债。据不完全统计，除了保利，中建国际、光明地产、越秀集团、中交建等也于近期纷纷加入永续债的发行大军，发行总额约达56亿元。

　　房玲认为：“只要能融到资，现阶段企业是各种融资渠道都尝试，所以房企融资呈现多元化的特点。而永续债既能融到钱，又能降低负债，在风险可控的情况下是具备吸引力的。”

　　“永续债虽然相当于债券中的股票，具有融资和降负债的双重优势，但是发行永续债需要更高的企业条件，变现能力相对较差，一般是大的房企发行加上回购等条件，在一定期限里赎回。”江瀚评价称。

　　用途

　　发新债是为偿还旧债

　　据同策研究院监测，11月份，融资的上市房企既包括碧桂园、恒大、绿地等龙头房企，也有龙湖、华夏幸福(600340,股吧)、富力等大中型房企，还有龙光、花样年、华远、时代中国等中小型房企。

　　记者发现，在资金用途中，不少房企发新债专用于偿还旧债。12月3日，富力地产2018年公司债券(第一期)发行，规模40亿元。据了解，该笔债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿付富力地产已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。11月28日，金地公告称，已完成2018年度第三期超短期融资券30亿元人民币的发行，主要用于偿还2018年3月7日发行的2018年第一期超短期融资券，该笔债券将于2018年12月到期。11月20日，龙光地产公告称，当日完成发行的24.9亿元首期境内公司债券，将用作偿还发行人债务。

　　还有中国恒大，11月19日公告称，间接全资附属公司景程有限公司增发10亿美元于2020年到期的11%优先票据，所得款项主要为现有离岸债务再融资。11月13日，证监会核准华夏幸福向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，拟全部用于偿还到期或回售的公司债券。

　　借新还旧虽然是房企融资的常用操作手段，但是如此集中且专门用于偿还旧债，值得关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一波借新还旧与债务兑付高峰有关，房企在2016年曾集中发债，周期一般是3年，差不多到2019年是偿债高峰期。