房企物业板块跑马圈地进入白热化 借助资本加速扩张

　　房企旗下物业拆分上市的脚步仍未停歇。12月17日，旭辉集团旗下物业板块公司永升生活服务在港上市，成为年内第五家房企旗下登陆港交所的物业公司。有业内人士分析，房企物业板块跑马圈地已进入白热化，寻求加速扩张、完成品牌占位成为企业核心目标，但当前物业行业收入构成仍显单一，国内A股登陆难，恒生指数又持续低迷的当下，房企拆分物业上市的时机仍存争议。

　　旭辉的计划

　　信息显示，永升生活服务发行3.8亿股，每股发行价1.78港元。上市当天，永升生活服务开盘报1.75港元/股，较上市价1.78港元/股低1.7%，市前成交781万股。

　　今年8月9日，永升生活服务向港交所提交招股书，拟赴港上市。在此之前，永升生活服务在2017年4月于国内新三板挂牌，简称为“永升物业”。据财务报表显示，永升物业2015-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元，2018年一季度的收益为1.98亿元。

　　在业内人士看来，永升生活服务转为赴港上市，在于通过新三板获得的融资比较有限。

　　“物业公司利润为3%-7%，投资收益一般。若算上利息和其他成本，并不划算。”上述业内人士补充表示，终止新三板挂牌，登陆主板才是房企目标。但物业公司登陆国内A股的可能越来越小。

　　一位金融行业人士表示，物业企业一般存在关联交易、上市公司分拆等一系列问题，且规模都偏小。目前除南都物业上市外，A股再无第二家物业公司登陆，此前排队许久的碧桂园就在今年选择转投港股。

　　旭辉控股主席及永升生活服务执行董事兼董事局主席林中表示，物业行业在国内发展的空间还很大，永升生活服务来自第三方的物业管理占比正不断上升，此次在香港主板上市，有助于公司未来对接国际化机会，并可通过香港资本平台，实现快速发展。

　　新股寒潮下“扎堆”上市

　　房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。

　　据佳兆业物业公布配发结果，每股发售价约为9.38港元，佳兆业共发行3500万股，以发行价计算，公司将募集资金约3.28亿港元。据佳兆业物业表示，此次募集资金的50%用来收购同类型物业公司;20%用于智能家居产业链的并购。

　　进入2018年以来，物业管理成为房企多元化布局中的重要一环。截至目前，年内已有多家房企拆分旗下物业板块成功登陆港交所，分别为雅居乐集团旗下雅生活、碧桂园旗下碧桂园服务、新城控股旗下新城悦、中国奥园旗下奥园健康，算上永升生活服务已有5家。其中雅生活上市募资39.19亿港元;新城悦上市募资5.8亿港元。

　　在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司具有轻资产和逆周期属性，估值水平亦明显较高。

　　“房企通过分拆物业上市，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资渠道。”国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在近两年，房地产公司的融资需求很强烈。

　　此前佳兆业物业总裁廖传强称，此次公司上市经过2年多时间进行筹备，在这个节点上市是经过慎重考虑的。而目前香港新股市场却并不乐观，据Wind数据显示，截至10月31日收盘，2018年港股新上市的176家公司有140家收盘价(后复权)低于发行价，破发比例高达79.54%。

　　根据招股书，2015年~2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元;净利润分别为5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。

　　除了传统的社区物业管理服务、新房交付前顾问服务外，佳兆业物业还提供社区增值服务、智能解决方案服务等。后两者2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元，分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。

　　值得注意的是，2016年和2017年，佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说，佳兆业物业营收增速仍然有待提升。本报记者就如何提高营业收入、公司进行规模扩张的相关计划致函采访佳兆业物业相关负责人，截至发稿未获回复。

　　同策研究院院长助理张宏伟认为，“佳兆业物业等公司通过登陆资本市场，是为了推动物业板块的规模进一步提升，通过募资抢占市场份额，未来物业领域会像住宅开发一样，迎来一个激烈竞争的时代，规模越大的公司将有明显优势。”

　　资料显示，前两年，房企在物业服务面积及服务内容等领域大刀阔斧跑马圈地。作为多元化转型的一部分，企业纷纷将旗下物业拆分上市，希望成为新的稳定业绩来源。

　　中国物业管理协会发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达73.5%，独立物业管理公司占比仅为26.5%。目前，销售额排名前十房企在物业上均有投资。

　　根据国海证券研究报告，当前国内消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场处于快速增长期，预计2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元。房地产进入存量时代，物业更有望成为流量入口。值得注意的是，互联网时代让传统的物业管理业务产生了新的估值，也是资本市场看好该领域的原因。

　　有观点认为，分拆物业可以让房企多一个资本运作平台，符合房企多元转型的方向，不过效果不会太大。

　　集中度上升两极分化加剧

　　目前在港上市的物业公司，仍难以完全摆脱业务上对母公司的依赖。

　　数据显示，目前全国物业公司超过10万家，在行业龙头纷纷上市的过程中，物业管理行业呈现出“马太效应”。

　　据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%;2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。

　　此前彩生活首席执行官唐学斌曾表示，2017年我们曾提出2020年要达到25亿平方米的目标。因为一个平台要想实现互联网效应，一般来说需要占据15%以上的市场份额。而目前国内的物业管理有效面积近150亿平方米，所以我们需要25亿的平方米规模，否则的话迟早会被人干掉。

　　严跃进认为，物业管理实际上还没有找到很多盈利机会，所以短期看不见得物业管理规模大的企业就有优势。建议物业公司未来可以在房企拿地的时候就提前介入物业管理的营销，这样开发商和其合作的可能性是比较大的。

　　目前在港上市的物业公司，仍难以完全摆脱业务上对母公司的依赖。据悉，截至2018年上半年，佳兆业物业在管面积有近80%来自母公司佳兆业。佳兆业物业财务管理部总经理易学忠表示，未来公司将通过招投标、合资平台、参控股、股权收购等方式扩大在第三方市场份额，将公司收入多元化。

　　张宏伟认为，“对于有开发商背景的物业公司来讲，刚刚上市时基础物业确实主要依赖母公司，而且后者一般也作为基石投资者，那接下来通过上市后，佳兆业物业应该通过收并购中小物业公司，来实现规模效应和品牌效应的突破。”

　　值得注意的是，随着今年7月份社保新政的展开，企业漏缴少缴社保等问题将得到改善。而这也意味着，企业的用人成本将大幅增加。物业行业作为劳动密集型的行业，受到这一新政的冲击较大。

　　据和讯首席投资顾问夏立军表示，物管行业依然属于劳动力密集型产业，竞争要素极难取得破坏性创新，龙头企业将是行业整合和发展的核心。行业业绩和估值水平短期内仍由基础服务板块主导，而中远期关键要素将逐渐由增值服务取代，储备面积数据显示基础服务规模可能将在未来2～3年高速成长。

　　借助资本加速

　　上市融资能给企业带来更多扩张机会，毕竟速度是关键因素之一。

　　“当前房企旗下的物业板块依旧处于抢地盘阶段，对资金需求也日益增多，登陆资本市场也让企业在未来物业领域业务爆发时获得瓜分的机会。”58安居客首席分析师张波表示。

　　有专业人士指出，当前单一房企服务物业规模后依旧有限，而且仅借助收购扩大规模，会因成本上升而压缩盈利，输出品牌与第三方合作则是扩张捷径。

　　但也有类似万科这样的企业，自有物业管理面积以及第三方合作管理面积均名列前茅的开发商并不急于上市。万科董事会主席郁亮刚就公司物业上市表态，万科当前有意让物业公司跟资本市场保持距离，怕资本市场会干扰到物业的发展。“万科物业是有机会打造成市值千亿的，有这个基础之后再去上市。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，除了追求扩张速度，房企拆分物业上市也能实现规范管理平台，建立专业化团队的目标。但房企也应加大投入打造社区O2O增值服务平台，实现物业收益多元化。此外，积极创新物业费证券化，对未来的规模扩大和盈利能力提升都有积极影响。

    （房掌柜整理来自北京商报、中国经营报）