土地价格持续低位徘徊 一二线城市土地出让收入缩水

12月24日，北京市以拍卖方式出让怀柔区一宗地块，本次出让限定商品住房销售价格，并设定土地合理上限价格。该地块最终仅获一轮报价，以25.55亿元底价拍出。

　　“本地块属于北京远郊区，地块属性相对复杂，所以再次出现底价成交。”中原地产首席分析师张大伟认为，“2018年‘限竞房’地块已经达到85宗，全年土地市场即将收尾。” 张大伟进一步指出，“截至日前，北京市2018年已经成交土地1613.69亿元，预计全年土地成交金额大约在1680亿元左右，相比2017年全年的2609亿元减少四成。”

　　事实上，不仅仅是北京市，由于2018年以来土地流拍数量明显增加，土地价格持续低位徘徊，溢价率大幅降低。综合全国数据来看，年内主要一二线城市土地出让收入普遍缩水。

　　中国指数研究院近日发布的数据显示，2018年1-11月，全国300个城市住宅用地成交楼面价同比持续下跌，溢价率回落。前11月各类用地成交楼面价为2151元/平方米，同比下跌10%。其中，住宅用地成交楼面价为3781元/平方米，同比下跌8.4%。溢价率方面，前11月300个城市各类用地平均溢价率为14.2%，较2017年同期下降16.4个百分点。其中，住宅用地平均溢价率为16.1%，同比下降19.5个百分点。

　　此外，2018年全国土地市场流拍宗数创下新高。今年1-11月，全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的最高值。

　　中指院相关负责人分析认为，“年内房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之土地出让限制政策频出，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求，部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭遇流拍。”

　　业内普遍分析认为，全国土地市场在2018年下半年以来明显降温，既有市场调整后开发商预期改变的因素，也有资金紧张投资收缩的影响;但更关键的是，过去一轮市场周期，地价上行面临房价预期止涨的冲击，房企对于高地价愈发慎重，更多企业选择观望和等待。

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　　近期，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，引发市场热议。四大一线城市二手房价环比全部下跌、全国房地产市场单月销售面积增速持续下滑等信号，楼市下行趋势开始显现。而在土地市场上，由于开发商预期降低，拿地积极性下降，土地溢价率普遍大降，打下了楼市理性发展的基础。

　　今年以来土地市场出现明显降温，溢价率普遍大降。数据显示，101个城市今年住宅土地成交溢价率平均值为19.21%，较去年的39.6%大幅下滑，也低于2016年的34.45%。四季度以来，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量也明显增多。2018年11月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率仅为7%。

　　土地溢价率下降的原因是多方面的。首先，持续的调控政策让市场出现明显降温，地产商回款难度增加，融资成本上升，不论是对未来市场的预期还是手中的资金状况，都使其在拍地时更加谨慎和理性。另外，国家出台了一系列的土地出让措施，条件苛刻，迫使地产商拿地较为谨慎。当然，部分土地的性质，也可能导致溢价率的下降，比如土地处于偏远的郊区，以及共有产权土地的入市等。

　　总体看，1~11月份开发商购置土地面积同比增长14.3%，土地成交价款增长20.2%，土地单价仍处于高位，但溢价率的下降显示出理性已经主导了土地市场，未来房价继续大涨已无基础。从历史数据来看，较低的土地溢价率往往伴随着房价的稳定，以房价相对稳定的2011年至2014年为例，数年的溢价率平均值全部低于20%。反之，较高的土地溢价率伴随着房价的大幅上涨，较明显的例子就是2016年和2017年土地溢价率相伴房价大涨。