2018东莞楼市成绩单：一手供应跌近3成 二手萎靡超4成

      2018年，在“房住不炒”理念下，东莞楼市延续了2017年的严控，开发商入市更加谨慎，全年供应量减少近3成；一手住宅网签成交517万㎡，同比下降了8.7%；“三价合一”重拳下，二手市场进入凛冬季，同比萎靡超4成。房掌柜特别策划《2018这一年，东莞楼市年终盘点》，与你共同回望2018年东莞一二手楼市变化。

      市场表现：商品房住宅供需双降

      2018年，东莞楼市低位运行，新增住宅供应入市明显减少。

      据优房超数据显示，东莞2018全年一手住宅新增供应约492万㎡，同比2017年减少28%；网签成交总面积达517万㎡左右，同比减少8.7%。上半年成交不温不火，下半年开发商瞧准传统热销节点，新品扎堆入市，但因限购限贷大市场环境影响了购房者入市信心，下半年楼市成交网签量仍未见大起色。

      值得一提的是，9、10月新建商品房网签面积分别为42万㎡和53万㎡，11、12月网签却加速达到75万㎡和77.8万㎡上下，估计有部分是年底放签所致。

      房企成交排行方面，据东莞中原数据显示，2018年东莞楼市中，万科地产以成交106.58万㎡成功反超碧桂园重返冠军之位，碧桂园退居亚军，落后万科地产15.94万㎡。较去年相比，今年时代、阳光城等百强房企都有新项目上市“抢蛋糕”，“万碧”成交量个市场占有率出现明显下滑现象，两者合计市场占有率由2017年的36%下滑至27%。尽管因为限签因素，部分房企在年底前并未完成网签，但从现有成交数据中，也能对房企业绩窥视一二。

      成交排行前十房企中，除了碧桂园和万科外，保利、金地、卓越、恒大、宝安、光大、中熙、新世纪也都榜上有名，只是这些房企的业绩与碧桂园和万科相比差距较大，均在40万㎡以下。外来房企来莞持续发力，本土房企略显式微，前十房企中本土房企与外来房企比例，由2017年的3:7变成2018年的2:8。另外，其中七家房企的成交面积同比去年出现显著上升，其中宝安地产198%的涨势最为显著。

      区域方面，全市33个镇街中，虎门因区域规划和交通优势吸引购房者注意，以3309套网签套数拔得头筹，不负众望成为了2018年最大区域赢家。

      房价方面，据合富数据显示，东莞1-11月房价均价为17453元/㎡，同比微升6%。其中，滨海片区和临深片区价格松动，岁末区域均价回落2万/㎡以下；城区片区、松山湖片区、水乡片区分别因政策利好、房价洼地等因素影响，区域均价呈上涨趋势。

      值得一提的是，城区片区因推行“强心”政策，市区交通、生活配套得到优化，并且下半年有万科城市花园二期、融创玖玺台等楼盘陆续入市推新，再一次兴起了“置业城区”的热度，有半年以上时间超过滨海片区、临深片区等传统热门区域，成为全市房价最高片区。

      从各物业成交分布情况来看，洋房产品仍是市场接受度最高的，全年洋房成交448.76万㎡，其次是商务公寓和别墅产品。另外，观察前十洋房热销楼盘发现，不同于往年以刚需户型为主，2018年洋房网签成交热门区间从75-160㎡不等，囊括了刚需小三房到改善大平层户型，产品类型更加多元化。

      主角心态：买卖双方更加理性

      买房这件事，是开发商和购房者一场关于房价的博弈。

      这一年来，东莞开发商的表现可以用“谨慎”和“急燥”概括。上半年楼市平淡，购房者观望情绪重，开发商以减缓推货速度来应市；进入下半年，除了在传统热销节点适时出货，还有通过小批量加推和打折放价的形式试探市场，以便实现更好的营销业绩。此外，开发商的“谨慎”还表现在拿地上，2018年招拍挂市场中出现了多次底价拿地，多个三旧改造项目也在陆续浮出水面。由此看来，尽管房企2018年现金流短缺，但遇上合适的地块、合适的价格还是会选择出手。

      入市不顺，难免“急躁”，于是楼市营销走起。特别是纯新入市项目，明星预热、暖场活动、一口特价房、首付分期、路边广告等营销手段百出，街头出镜率很高，加之部分楼盘以刚需路线入市，加强中介联动，取得不错的销售成绩。

      于购房者而言，不管自住还是投资，都免不了跟着价格走。限购政策下，深圳客、广州客退出东莞市场，东莞本土购房者成客源主。加之年中公积金贷款政策放松，下半年一大波可选的刚需盘上市，这些对购房者而言都是有利因素。

      就年底东莞楼市行情来说，冲击最大的依旧是投资投机客，对刚需、刚需型改善置业的购房者来说，反而是看房、买房的好时机。

      目前东莞刚需首付普遍在30万-70万元之间，门槛比较高，不少楼盘开启年末促销模式，自住型购房者不妨择机上车。瑞峰瑞城搜总经理李玲玲提到，“如今各大楼盘打出低价牌促销，在此建议大家要擦亮眼睛仔细选择，一定要了解开发商实力、信誉，有能力就买好的，无论是增值还是转手都容易。”

      二手萎靡：流失近⅓中介从业人员

      据金信联行数据显示，截止2018年12月16日，东莞二手商品房网签金额约303亿元，网签面积超318万㎡，同比下滑42%。二手房网签金额连月来持续在12-34亿元区间波动，网签成交套数缩减，但网签均价却涨了，预计是“三价合一”后成为香饽饽的“满五唯一”存量房物以稀为贵导致价格上涨。

      二手市场遭遇“重拳”，卖家有房难卖，不是“满五唯一”或给低价的都不好出；买家有房难买，要么多交十几万甚至更多的税，要么是找“满五唯一”但价格不便宜的房子，要么少贷点款，部分二手客源因此流向到一手。遭殃的不仅是买卖双方，还有双方沟通的“桥梁”——中介。

      在利率上浮、三价合一的大局势下，二手房市场如入凛冬，但一手市场不景气，中介转战新房也无可奈何，且银行放贷延迟影响买卖交易，造成中介行业生存艰难，不少中小门店倒闭收场，连联锁门店都是苦苦支撑。网曝东莞中介从业人员流失严重，门店和从业人员已关门、转行近三成左右。

      但也有中介业内人士表示，几乎每次楼市调控过后，都会出现一波房产中介倒闭潮，2008年是如此，2018年也是如此，调控其实就是行业升级的信号，倒逼着中介行业洗牌。