龙头房企市场占有率加速提升 土地成交溢价率创新低

　　2019年伊始，品牌房企们也陆续公布了其2018年的销售业绩，绝大部分企业都完成了此前制定的目标。

　　同时，随着市场变化，龙头房企们也主动进行战略调整，销售增速出现放缓，尤其是排名靠前的几家房企，但这并未影响市场集中度的再度提升。

　　平安证券分析师杨侃还指出，2019年楼市进一步调整的背景下，龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显，市场集中度有望加速提升。“未来楼市趋势下行将更加考验各大开发商的应对能力，融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企更具优势”。

　　数据显示，2018年，各梯队房企销售金额门槛进一步提升，集中度较上年同期均有较大幅度的提升。2018年，TOP3房企门槛虽然已超5500亿元，但门槛增幅较前两年大幅降低。TOP10门槛超2000亿元、TOP30门槛已达千亿元。

　　首创证券的研究报告显示，房企销售TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅都在44%左右。2018年，TOP10市场占有率为26.9%，同比上升2.7个百分点，TOP20市场占有率为37.5%，同比上升5个百分点，TOP30市场占有率为45.2%，同比上升6.9个百分点。TOP100房企集中度升幅最大，市场占有率同比提升11.3个百分点至66.7%。“我们认为2019年在房地产市场进一步调整背景下，龙头房企在拿地及融资方面优势将更加明显，市场集中度有望加速提升”。

　　不过，在龙头房企市场占有率提升的同时，TOP100公司的权益比例降至80%，行业整体项目合作情况增多。

　　对此，首创证券分析师张炬华表示，除了通过项目收并购获取土地的方式外，在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，近年来房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。

　　平安证券的研究报告也指出，收购兼并、合作开发仍是房企规模快速提升的重要推手。在自身强大的销售能力和产品能力基础上，并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企提升规模的强大助推器。2018年A股传统的四大龙头招商、保利、万科、金地的销售额权益占比仅70%左右，TOP100房企销售金额权益比自2016年的85%降至2018年的80%。“凭借品牌优势和管理输出，除快速提升规模外，大中型房企以较小权益投资获取更高权益回报，利于维持较高ROE(净资产收益率)水平，万科、保利等房企ROE均保持在15%以上。随着楼市降温及核心城市地价回落，预计后续主流房企权益占比将逐步回升”。

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　　2018年全年土地市场降温趋势明显。近日，易居房地产研究院公布的数据显示，2018年全年受监测的40个典型城市全年累计土地成交建筑面积56789万平方米，自2018年10月份以来同比增速快速回落。

　　截至2018年12月末，40个典型城市土地成交均价为4246元/平方米，环比上涨1.3%，同比下跌13.7%。从历史数据来看，40城土地成交均价涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡回落，2018年3月进入负区间，同年10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长，成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。

　　分不同类型城市来看，2018年全年，一线城市土地购置面积同比微幅增长1.4%，成交均价同比下跌12.9%;二线城市土地购置面积同比增长14.7%，成交均价同比下跌14.1%;三线城市土地购置面积同比增长14.9%，成交均价同比上涨12.7%，量价齐升。

　　从土地成交溢价率来看，2018年，尤其是三季度以来，多地土地流拍频现，低溢价甚至底价成交成为常态，全年40城土地成交溢价率同比下跌13.2%，创2010年以来新低。

　　易居研究院研究员沈昕分析指出，事实上从2016年9月开始，由于房地产市场调控政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。

　　“预计2019年一季度40城地价将继续保持同比下跌”。沈昕分析认为，一线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，近几个月来成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施，二线城市土地市场下半年来整体表现出量价齐跌的态势。三线城市的土地成交面积基本平稳，成交均价则连续两个月下跌，有所降温。

　　值得一提的是，由于一二线城市全年土地均价降幅超过一成，2018年全年，40个典型城市土地出让金收入同比下降1.2%，为24113亿元。沈昕表示，从40城土地出让金收入同比增速走势来看，基本与土地成交面积走势一致，6月份以来下跌趋势明显。预计2019年一季度，随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比降幅将继续扩大。

　　“短期内国家层面的调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温”。沈昕表示。

　　(房掌柜整理自经济参考报、证券日报)