楼市小阳春与退烧并存 将进入政策维持下的平稳状态

自春节假期过后，北京、上海等一线城市楼市迎来“小阳春”的消息不胫而走，许多人也因此期待着楼市调控放松，迎来新一波“牛市”。不过数据显示，这一“回暖”也并非市场主流。

　　3月14日，国家统计局发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。

　　“中国历史上房地产上涨周期最长的一轮牛市进入了调整期。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，从全国看，最近楼市出现了退烧与小阳春并存的现象。在2018年房价明显调整的部分一二线城市，楼市轻微复苏，但大部分三四线城市作为支撑2018年市场冲高的因素开始退烧。他认为，整体市场已经告别牛市，市场进入政策维持下的平稳状态。

　　小阳春与退烧并存

　　根据统计局的数据，1-2月份商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。

　　分地区来看，1-2月份，东部地区商品房销售面积5437万平方米，同比下降9.7%，降幅比2018年全年扩大4.7个百分点;销售额6844亿元，下降1.2%，2018年全年为增长6.5%。中部地区商品房销售面积3901万平方米，下降0.6%，2018年全年为增长6.8%;销售额2660亿元，增长6.6%，增速回落11.5个百分点。西部地区商品房销售面积4368万平方米，增长2.2%，增速回落4.7个百分点;销售额2993亿元，增长10.2%，增速回落13.2个百分点。东北地区商品房销售面积396万平方米，下降4.8%，降幅扩大0.4个百分点;销售额307亿元，下降2.4%，2018年全年为增长7.0%。

　　同去年相比，不仅调控严厉的东部地区销售面积继续下降，一直是销量上涨的“中流砥柱”的中西部地区也呈现了颓势。易居研究院智库中心总监严跃进向记者指出，房屋销售正式步入到了降温的态势，这一跌幅也说明市场正在做调整。预计更大的下滑压力在于三四线城市，而其他一二线城市其实近期反而是有所回暖的。

　　事实确实如此。自春节以后，此前房价因调控政策出现明显调整的一线城市开始爆发一轮“小阳春”行情，上海、北京、深圳的房价都有所抬头，成交量明显放大。开发商、中介也都趁此机会制造上涨预期，甚至有项目喊出4月份之后要上涨15%。而另一方面，三四线楼市开始退烧，随着棚改资金收紧、目标有所下调，返乡置业降温，部分缺乏产业支撑的三四线新房市场缺乏上行动力。根据诸葛找房公布的数据，扬州、台州、江门、湛江等城市2月份商品住宅成交面积下降50%以上，而惠州、岳阳、韶光、襄阳、淮安、莆田、芜湖等地都下降了20%以上。

　　300城土地成交量价齐跌

　　据同策研究院监测数据显示，2019年2月份，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比上月减少929宗，比去年同期减少275宗;成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%，同比下降30.36%;平均成交楼板价2315.97元/平方米，环比上涨15.68%，同比下降7.5%。

　　从成交楼板均价来看，一线城市成交楼板均价为11008.22元/平方米，环比大幅上涨106.3%，同比上涨13.41%;二线城市成交楼板均价2553.6元/平方米，环比上涨1.29%，同比下滑23.94%;三、四线城市成交楼板均价1117.64元/平方米，环同比分别下滑2.27%、6.76%。

　　值得关注的是，多数房企拿地意愿并不是非常强烈。据同策研究院监测数据显示，2019年前2个月，买地金额TOP20上市房企拿地集中度基本不变，而成交建筑面积TOP20上市房企拿地集中度则略有下滑。

　　从成交金额来看，TOP20上市房企前2个月月共计成交2593.01亿元，占全国土地成交金额的48.86%，占比同比上升0.2个百分点;而从成交建筑面积来看，TOP20上市房企共计成交5756.56万平方米，占全国土地成交建面的22.88%，占比同比下滑4.42个百分点。

　　另据中原地产研究中心统计数据显示，2019年前2个月，热点城市土地溢价率基本保持在10%左右，保持低位;另外，8家房企权益拿地总价均超过100亿元，其中万科以283亿元居首。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2019年开年，全国多个城市土地成交依然处于调整期，特别是一、二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。但楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业整体拿地意愿不强烈。加上信托等资金监管严格，融资渠道受阻，房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。

　　“去年有些房企计划支出的拿地金额并没有花完，行业进入调整期后，融资渠道不畅通，房企最终主动选择了收缩投资战线。”有房企高管表示，2019年是房企还债高峰期，有些房企已经将股权大比例质押去融资，为了抵御行业风险，缩减投资并不令业内意外。

　　张大伟则认为，总体来看，房地产去杠杆已成为趋势，一、二线城市限价政策导致项目入市难，都会降低房企拿地意愿。但仍有部分企业积极拿地，一方面是有些地块是通过股权转让获取，价格可能低于市场预期;另一方面则是当下一、二线城市土地供应明显增加，加上近期房企融资难度较以往有所降低，个别企业资金压力有所缓解，所以增加土地储备。