2019年以来,房企融资迎来小高峰,尽管火热的融资潮给资金困境中的房企注入强心剂,但密集发债说明房企面临沉重的资金压力。
尤其是春节过后,房企融资量呈现井喷态势,高涨的融资需求背后,是即将到来的偿债高峰。中国指数研究院的统计数据显示,2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰,房企面临现金流的考验。
中指院的数据显示,2019年房地产行业需偿还债券规模为4994.5亿元,到2020年,这一规模将上涨至6513.4亿元,并于2021年接近万亿元。债务到期规模连年增长,房企资金链承压。
“目前房企融资的用途都是‘借新还旧’,这无疑也表明了房企资金的严峻态势”。中指院相关分析人士指出,目前来看,房地产行业仍面临严峻的资金压力,融资渠道依然受限,海外债发行占比逐月增加。截至2月底,2019年房企境内外发债规模达1918.9亿元,较去年同期增长115.1%,发债成本出现微降态势。
克而瑞地产研究中心的数据也显示,2019年以来房企发债总量持续升高。其中,1月份发债量创近一年来新高,达1103.9亿元,2月受春节假期影响,境内外发债总量为673.93亿元,但与去年同期相比仍然增加87.7%,总体维持在高位。
节后房企开启了新一轮的密集发债,仅2月19及20日两天,就有融信、佳兆业、龙光、龙湖等8家房企发行债券。与此同时,境内融资成本也连续两个月下行,由2018年12月的6.71%降至2019年2月的4.58%。
“今年松紧适度的货币政策,对多数中小房企而言算是‘雪中送炭’,尤其是整体楼市低迷的情况下,发债融资成为确保企业现金流通畅的重要途径”。克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为,“整体来看,今年房企融资环境渐趋缓和,境内融资量将显著好于去年同期水平,融资成本也有望小幅回落,低位维持”。
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3月4日,北京首都开发股份有限公司发布公告披露其融资计划,包括两期总规模不超27亿元的债权融资计划(非公开定向债务融资)及规模不超50亿元的永续中票融资计划。
2019年以来,随着房企融资能力分化加剧,境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健的房企普遍披露融资计划。不过,从房企的融资规模来看,2月份比1月份明显回落。
根据同策房地产研究院的统计数据,2019年2月,万科、恒大、绿地等40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元,环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。
同策研究院研究员朱莉莉指出,“经过2018年史上最长周期的资金困局,房企融资能力渐渐成为另一张房企排位表。开年以来融资环境多变复杂,因此预计2019年房企融资环境依然很紧张,房企资金承压将成常态。”
朱莉莉分析认为,从融资渠道来看,各类型债权融资方式额度降幅明显,跌幅最高达68.7%。2月份,受监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计552.88亿元,其中债权融资额为551.94亿元,环比下降37.31%(1月债权融资总额880.40亿元)。
其中,2月份房企发行公司债共融资363.25亿元,环比上月的512.62亿元下降29.14%。其它债权融资总额57.52亿元,较上月183.75亿元大幅下降68.7%。
此外,中期票据融资总额为53.52亿元,较上月的68.7亿元下降22.09%。境内银行贷款融资额度44.74亿元,环比上月的85.65亿元下降47.76%。信托贷款融资总额32.91亿元,环比上月29.69亿元小幅上升10.85%。
2019年开年以来,外币融资总额稳居首位,占比逐月攀升。2月,外币融资总额357.7089亿元,占比64.7%;1月,外币融资总额占比56.22%。这意味着,在境内融资渠道有所放缓的环境下,境外融资渠道也不甘示弱。
同策集团首席分析师张宏伟认为,“龙头房企的规模竞争可能引起行业的重新洗牌。行业预期悲观的情况下,部分中小房企可能进一步陷入资金困境,未来半年到一年,龙头房企在行业下行调整周期中会迎来比较好的并购机会。”
(文章整理自经济参考报、中国财经观察网)
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