绿城优客房源良莠不齐运营成本加大 分散式模式瓶颈再现

有业内专家认为，分散式公寓在地理位置上并不集中。在收房时，不象集中式公寓，能够向特定的对象集中收房，分散式公寓主要是向单个业主进行收房，收房效率低，也无法集中运营。

绿城优客也是如此，这使其管理房源运营成本进一步增大。

但是分散式公寓的成本压力、资金要求相对要小得多，所以很多公寓管理公司的业务主要是分散式公寓。大部分分散式公寓价格并不是很高，只是比普通租房贵一些服务费。

绿城优客的长租公寓房源，产品数量和层次相对丰富，对于租客来说，选择面较广。由于不需要考虑拿地成本的问题，绿城优客长租公寓较于其他品牌长租公寓而言，租金方面比较亲民。

相关资料显示，以杭州为例，目前常见的品牌房企打造的长租公寓，一套房间每月租金基本都在1500元以上。而绿城优客的长租公寓房源，一套房间每月租金少则低于1000元。

另外考虑到年轻人承价能力有限，绿城优客的长租公寓房源还设计了合租的形式，每人可以只租一个套间里的一间房，和室友们共享客厅、厨房和卫生间，以此来分担租金压力。

当然，房源品质良莠不齐的绿城优客长租公寓，未来或将面临不小的市场压力。更重要的是，绿城优客的长租公寓房源很难形成金融产品，这对绿城服务的资金也是一大考验。

盈利压力巨大

与目前主流地产派，自己搭建运营团队打造长租公寓不同的是，绿城优客选择不自建运营团队，而是与专业长租公寓运营商进行战略合作。

通过资产托管的方式获得盈利，具体为：绿城服务依托其在全国范围内一千多家楼盘的物业管理，为优客逸家提供优质房源，承担房屋维修和装修费用，并享受资产增值、租金收入以及服务费用；而优客逸家则负责公寓运营，支出一定的管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和其他增值服务费。

这样的好处是，通过借助运营商的品牌和运营经验，可以在短时间内快速拓展、抢占市场份额、保障收益，活下去。正是因为如此，绿城优客才能在长租公寓市场正在洗牌的大环境下，实现入市三年就实现盈利的好成绩。

虽然业内也常常有人诟病这种运营模式，并不利于房企自身长租公寓运营能力和精细化管理水平的培养。但在“盈利难”为长租公寓最大痛点的当下，如何“活下去”才是首先要考虑的问题。

但仅靠公寓租金来维持运营很显然将牵制其进一步的发展，根据对各类集中式和分散式长租公寓的调研，一个典型公寓运营公司的投资回收期平均在4-5年左右。长租公寓领域并不是个盈利空间丰厚的行业，在目前产业链其他增值业务盈利模式尚不成熟的情况下，企业规模扩张后的盈利压力十分巨大。

在这种压力下，很多公寓管理公司开始探索新的利润增长点，这个问题同样也困扰着绿城优客。