房地产调控在金融供给侧发力 整体市场保持平稳运行

今年二季度以来，房地产调控在金融供给侧发力，不仅对前期融资规模过大的部分房企控制信托融资，同时对房企海外发债风险进行管控。在一城一策落实方面，苏州等个别城市加码调控，而一批热点城市房贷利率上浮成为主要调控措施，市场降温效果明显。据国家统计局发布的数据，今年以来，开发企业拿地面积同比锐减3成，二手房价格回调趋势明显。业内人士预测，下半年金融调控力度不会减小，部分城市房价地价或出现下调，整体市场将保持平稳运行。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，7月份，各地始终坚持“房住不炒”定位，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，进一步落实房地产调控长效机制，房地产市场总体延续平稳态势。  

“7月房价涨幅基本平稳，市场淡季非常明显。”中原地产分析师张大伟表示，楼市从3月至4月份的小阳春到5月至6月份的快速退烧，“房住不炒”再次成为政策的主导方向。  

从70个城市环比涨幅榜来看，新房价格涨幅居前的城市有平顶山、大理、厦门、西安、成都，涨幅都超过1.3%；二手房方面，涨幅居前的有洛阳、宁波、厦门、包头和无锡，涨幅都在1.2%以上。  

　　金融调控降低开发企业杠杆

　　近段时间，房地产调控在金融供给侧频频发力。

　　6月份，银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示，房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。监管部门收紧房企信托融资，从7月份开始，要求“总体存量控制，同时收缩增量”，第三季度末地产信托融资规模不能超过二季度末。

　　7月12日，发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求。

　　8月份，银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。到了8月中旬，业内流传的一张开发商名单显示，20家房地产企业被暂停一切资本市场融资（含供应链ABS）。

　　一系列限制对于房企的融资渠道影响巨大。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，比如限制房企海外发债这一条，政策明确了外资的用途，意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地，这三种融资用途已经被限制了，对近期部分房企的海外融资形成利空影响。

　　统计显示，2019年上半年，房企境内外发债融资总额一共4286亿元，同时投入房地产信托公司的资金规模有4500亿元，占整体信托的4成。对信托和海外发债的限制，极大约束了房企的资金链，在土地市场上起到了立竿见影的效果。

　　6月以来，尽管全国整体土地拍卖仍然较为红火，但降温的趋势在部分区域十分明显。包括安徽阜阳、马鞍山以及江苏部分城市如南京、无锡等地，近期土拍情况均不太乐观。

　　进入7月，多数上市房企拿地积极性快速衰减。克而瑞研究报告显示，规模房企中龙湖、世茂等在7月明显放缓脚步，单月拿地金额较前六个月降幅均在70%以上。上半年拿地相对积极的卓越、弘阳，下半年减缓投资意图明显，单月仅新增2幅和3幅土地。

　　8月初，热点城市杭州、成都、南京等地均出现溢价率为零的成交地块，郑州、阜阳等城市均出现宅地流拍。南京的一场土拍中，主城迈皋桥区域一块宅地成交价格回到了2016年的水平，比几个月前的成交单价下跌6000元／平方米，南京市另外几个板块地价几乎回到3年前。

　　二季度以来，相关部门稳地价要求非常严厉，部分热点城市也积极开展银行系统检查，房企拿地偏向保守。据国家统计局刚刚发布的数据，2019年1-7月份，房地产开发企业土地购置总面积为9761万平方米，同比下降29.40%。

　　热点城市房贷利率上调

　　今年二季度以来，热点城市房贷利率连续上浮，对购买力市场的调控力度不断加大。

　　记者从南京多家银行获悉，今年4月份以来，南京各家银行已经连续3次提高了房贷利率。5月初，银行房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%；5月底，首套房贷款利率从基准利率上浮10%全部调整到了上浮15%；7月初至今，南京市5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%。