房地产市场现销售热开工冷局面 楼市政策或更松

在今年一系列政策利好作用下，中国房地产市场近期淡季交易热情不减，房价同环比明显提升，但同时也出现了“销售热开工冷”的局面。

中国国庆长假前最后一个工作日，中国人民银行、银监会联合发布通知：不限购的城市最低首付比例调整为不低于25%。这是中国对住房贷款政策方面的最新加码。

今年8月，中国房地产市场合约销售额较去年同期增长31.5%，这已是连续第5个月实现正增长。著名评级机构穆迪认为，合约销售额同比增长主要由销量增长拉动，销量增长的主要原因是2014年下半年以来中国出台的多项对房地产业具有支持作用的宽松货币与监管政策开始发挥作用。

穆迪助理副总裁、分析师刘致伶表示：“包括按揭贷款规定的放宽、降低第二套住房贷款的首付比例及购房人的贷款成本等有利政策，将对未来12个月的销售提供支撑，使中国房地产市场2015年年底之前继续保持合约销售额同比健康增长”。

今年1至8月，中国商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1至7月份提高1.1个百分点，其中住宅销售面积增长8.0%；商品房销售额48042亿元人民币，增长15.3%，增速提高1.9个百分点，其中住宅销售额增长18.7%。

但在销售改善的同时，今年前8月中国房地产市场投资却出现较大幅度负增长，开发商土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了32.1%和16.8%。

交通银行的研究报告分析说，土地成交冷清，既有房企拿地策略保守的因素，也有官方有意控制土地出让的因素；而新开工面积更能反映房企自身的意愿，在结构性高库存制约下，扩大开工的动力受限。

报告称，从开发商角度而言，成交确定性提升、销售回款加快与资金成本下行持续利好资金面改善，资金中一大部分将转化为投资；一二线城市的持续热销也产生了在这些城市补库存的需要，预计开发商拿地和开工意愿将回升。销售端的热度向前传导到开发端需两个季度左右，四季度中国房地产市场投资企稳的可能性较大。

渣打银行的观点则不如上述两家机构乐观。其对中国30位房地产公司高管的调查结果显示，2015年中期中国房屋建设活动仍显疲弱，库存过剩和融资困难导致楼市前景的市场预期偏向消极。虽然在房价调整和政策放松作用下房屋销售改善，但库存问题仍令开发商担忧，由于购房激励措施的幅度已经减弱，房价似乎已经触底。

“受访中国房地产开发商预计，下半年中国楼市政策或将进一步放松”，渣打的调查报告说。