房地产众筹成地产企业融资新渠道 花样繁多具有风险

　　地产众筹

　　互联网金融的初步探索

　　如今，资本正在改变房地产市场的结构，而互联网在重塑房地产行业的格局，许多房地产企业已经增设了互联网与金融交叉的专业部门。如何转型，成了所有大中小型房地产开发商共同关注的问题。

　　“在信息不对称的时代，在报纸上砸几个广告，立马就有人来到楼盘询问。”业内人士认为，现在的客户很难随着广告投放聚集起来。更重要的是，目前整体经济形势处于下滑阶段，房地产企业的融资成本逐渐增高，“过去融资的利率虽然高一些，但资金回笼的风险比较小;如今资金占用时间越来越长，偿还债务的压力渐渐增大。”

　　尤其是在库存压力大的同时，房地产投资大大滑落，许多企业家不约而同地关注，如何能找到一种运营模式，让自己手里有形的重资产变成更具市场竞争力的轻资产。

　　业内人士认为，众筹的新商业思维本身含有“投资消费化、消费碎片化”特征，正好可以将重资产轻型化，养老产业、文化地产、旅游地产等领域表现得更加突出。

　　目前，房地产企业的融资渠道主要有三种——向银行申请贷款、发行企业债券、发行股票直接融资，但中小企业发行企业债券和实现上市融资却面临困难。目前，中小企业的资金来源主要依靠自有资金和银行贷款。

　　河南省房地产业商会秘书长赵进京认为，新金融时代的众筹探索，将有助于中小企业寻找到更多的商业模式，用更低成本获取资金。但同时，他提醒说，应该注意众筹中的法律风险和操作风险，国内房地产领域中众筹还属于新生事物，需要更多的碰撞和交流。

　　众筹花样繁多具有风险投资需谨慎

　　何为众筹?就是大众筹资或群众筹资，由发起人和跟投人、平台构成。河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰在“恒达金汇1号”项目发布会上称，随着互联网时代的到来，互联网金融得到快速发展。他认为，互联网金融与房地产的紧密结合为广大房地产企业提供了新的发展空间。众筹使得项目的资金链更加稳固，有利于解放资金和职业者投资理财。

　　2014年被称为房地产行业的“众筹元年”。从去年的“双11”开始,网络“众筹买房”活动就甚嚣尘上。包括远洋、万科、龙湖、保利、方兴等众多房企都投入“众筹”大军当中。

　　这种“众筹”方式一度被认为是房企借力“双11”所进行的短暂性促销活动。但随后,房企的“众筹买房”并未随着“购物节”的过去而停止,相反是愈演愈烈,投入的力度也越来越大,涉及的楼盘和房源数量也不断地增加。房地产+互联网的方式，也成为去年楼市的话题之一。

　　尽管今年的“双11”，房地产行业显得平淡了许多，房地产与互联网两个行业的结合，经历了一年多的探索和沉淀，也渐渐褪去浮躁，转而开始进行更加理性的尝试。但在没有新的转型方式值得推广的时候，房地产众筹仍被视为地产商拥抱互联网，谋求转型的新思路。

　　不过，究竟众筹应该怎么玩，没有人给出过具体的建议。相反，在市场上，各种打着互联网+房地产旗号的金融产品也纷纷出现，中介平台甚至媒体平台都纷纷加入其中，比如搜房、链家，又如平安银行2013年上线的平安好房，基本上都快速地与第三方金融公司合作，或者入股投资第三方金融公司，推出了针对购房客户的首付贷款、针对产业链的“拿地宝”等产品。

　　一些品牌房企更是打造起自己的互联网金融体系。比如11月18日，远洋地产上线了公司独立开发运营的互联网平台“远薪”，这个名为“远薪众筹”的APP目前包括了远洋地产在多个城市、多个项目房源众筹，而将来会包括“远薪老带新”“远薪经纪人”“远薪众筹”三大平台。

　　业内人士表示，如今的互联网+已经进入了一个重资产时代，这就使得互联网+房产金融领域的创意一定要向全产业链发展，单独依靠互联网是没有黏性的。

　　让所有人都赞同的是，众筹仍是新的融资形式，且具有一定风险，投资需谨慎。中国证监会相关负责人曾表示，众筹是一个新的概念，众筹有很多种形式，捐赠、回报、股权众筹等。股权众筹融资是基于互联网平台创新型的一种融资模式，证监会正在对股权众筹融资进行调研，适时将出台相关的指导意见，促进股权众筹融资的健康发展，保护投资者权益，防范投资风险。

　　众筹主流三种形式

　　不可否认，“众筹”这种手段确实能让买家得实惠,开发商也能卖房。但它出现的根本原因，是由于实体经济陷入困境后的房地产企业自我救赎的一种方式。在房地产行业，传统的融资模式融资困难、融资周期长，众筹在房地产项目融资中的应用成为一种新的思路和途径。

　　“目前，国内流行的房地产众筹大致分为三类。”业内人士表示，即营销类型、投资理财类型、合作建房类型。

　　据该业内人士分析，营销类型的代表是京东的凑份子。企业以噱头为主的，主要的目的在于营销。而投资理财类型的众筹，则是企业把项目包装成保险、债券或者余额宝那样的金融产品，将众筹建房的行为变成购买金融产品。

　　“地产企业推出的自由筑屋模式，就属于合作建房类型。”他还表示，企业通过互联网手段，通过C端用户众筹到资金，也与金融机构合作筹集资金用于开发商建房子，从而降低中间成本，达到垫个底房价的目的。

　　但无论何种方式，目前“房地产+众筹”的模式仍然处于起步阶段。互联网+风口下，房地产众筹的推出，让房地产商回归到商品和资本的双重属性中去，回归到金融的本质。整个房地产产业链被推到消费者面前，变得透明化。而利用大众的力量通过众筹方式，或许便是房地产企业转型的突破口。