楼市去库存关键在供需双向发力 契税仍然有优惠空间

　　笔者以为,一是中央要有土地供应总体控制指标和考核,当前商业地产泡沫尤为严重,商业用地出让应该更加谨慎;二是对于个别地区要把去库存纳入领导干部考核内容;三是地方债务要中央通过发债等办法来解决部分,积极开拓地方政府新的融资渠道;四是通过“双创”、发展服务业和产业升级来增强城市发展后劲,培养财税来源,减少对房地产的过高依赖。

　　控制土地出让规模是供给侧最重要的方面,同时还有两点需要高度重视,主要是如何改善供给。

　　首先,城市公共资源要均等化配置。这点往往容易被忽视,但它对去库存很重要。当前各城市中心区域土地开发量日渐减少,主要供应量都在新区、郊区和卫星城,库存主要集中在这些区域,但学校、医院、交通、商业、菜市场等公共设施和配套普遍比较薄弱,导致很多潜在购房者顾虑重重,抑制了住房消费的实现。

　　因此,相关部门需高度重视外围地区和新区的公共资源配套问题,一方面在规划上要更加科学和完善,另一方面要加快建设,可以考虑引入社会资金,采用PPP模式,把过去的欠账尽早补上来。

　　其次,改善供给需要开发商积极转型。过去房地产形势好,房子建好就能卖个好价钱,导致开发商的内功修炼普遍不够,很多开发商还是以产品为导向,以自身为本位,没有建立以市场为导向,以客户为本位的现代化经营管理思想和体系。

　　开发商应该向制造业学习,下大工夫研究市场,研究客户需求,研发出符合市场需求的各类房地产产品,创造和提升附加值。同时要在服务上多做文章,积极和互联网结合,更多采用快速周转、薄利多销等策略。对于部分亏损项目开发商要有壮士断腕、快速处理的决断,还要谨慎拿地。

　　另外,当前开发商普遍负债较高,部分企业资金紧张经营困难,资本市场应进一步放开对开发商的支持,降低资产负债率,加快行业并购整合力度,化解流动性风险。

　　总之,楼市去库存不仅需要在需求侧给予鼓励和支持,更需要在供给侧下大工夫,两方面要心往一处想,劲往一处使,唯有如此,去库存的步伐才能加快,行业才能健康发展,房地产才能对国民经济和民生改善发挥更加积极的作用。